昨日，房企龙头万科在其深圳总部召开2012年度业绩发布媒体见面会，见面会上万科董事长郁亮表示，地产企业利润将向制造业靠拢，在调控的大背景下，万科将坚持自住为主的细分市场。而近期，万科频频出击海外，郁亮表示，万科仅仅是以学习的心态，并非不看好内地市场。

　　房价快速上涨时代结束

　　昨日，万科董秘谭华杰通报了万科年报情况。当年万科累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，成为世界首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司，其2012年度结算面积为899.3万平方米，较上年同期增加60%，结算收入1015.8亿元，较上年同期上升43.8%，此外，期末合并报表范围内还有1354.9万平方米，金额1436.5亿元的预售资源因为未竣工而未参与结算，可以覆盖一年半左右的结算需要。

　　虽然年报数据一片大好，但是，万科2012年公司结算毛利率却进一步下降，较2011年下降3个百分点至27.4%，而2011年相较2010年毛利率也有所下滑。

　　在媒体见面会现场，郁亮并不讳言其毛利率下降的事实，甚至以其为荣：“毛利率下降不正是大家所期待的吗？房地产企业的毛利率本来就不该维持在高位，回到合适的水平是大势所趋。”他分析称，目前地价在成本中占比越来越高，劳动力成本也涨得很快，对于可能的盈利空间会有越来越多的压缩，未来，万科的毛利率回到制造业的水平是大势所趋。

　　其表示，但是万科会关注股东的收益问题，力争通过降低负债率，提高周转水平等来实现提高股东回报的要求。根据年报，万科2012年实现全面摊薄净资产收益率19.7%，较11年上升1.5个百分点，为1993年以来最高水平。

　　海外发展

　　并非不看好内地市场

　　在万科2012年年报开头，记者看到这样一段“致股东书”。“中国房价快速上涨的时代是否已经结束？历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至少可以说，这个时代应该已经结束。”

　　其分析称，“应该”包括三层含义：这是大众希望看到的结果，具有理性分析的合理性，且是大概率事件。在上述判断下，万科认为房企可选择的长期策略应该是：面向真实自住的需求，而不是面向投资预期；依靠专业能力赚钱，而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”；快速周转，谨慎投资；同时严守经营底线，包括产品质量、财务安全和守法诚信等。

　　在媒体见面会上，房地产未来的走向和“新国五条”等调控措施的影响也被频频提及，谭华杰表示，目前“新国五条”细则未出，对于按揭贷款的政策也没有提到加强及更加严格的表述。“我们在细则出来之后会考虑这个问题。”而目前，其认为并未感觉到万科的销售受到信贷政策的影响，并进一步强调：“我们会坚持在自住客户为主的细分市场，进一步体现出面向自住的特色。”

　　在万科年报中可以看到，其2012年144平方米以下户型占比已经达到所有住宅销售套数的90%，而今年1月，该百分比已经升至92%。

　　近期，万科踏出进军国际市场的第一步，先后在中国香港地区与美国拿地，颇为引人关注，郁亮认为，在海外的动作是万科向国外学习先进经验，并不存在不看好内地房地产一说。“世界并非非黑即白，海外发展并不是不看好内地市场，万科要进入60多个城市，目前仅进入10％的城市，市场份额仅2.18％，目前并不以一线、二线、三线概念划分城市进行投资。”郁亮表示。