十年前，人们在问：什么是商业地产？五年前，人们在问：谁在做商业地产？如今，人们在问：谁还没有做商业地产？

　　在日前由全联房地产商会商业与城市开发专业委员会（下称全联商业与城市开发专业委员会）举办的一场商业地产沙龙上，一位在商业地产界颇有斩获的人士毫不掩饰自己的野心：今年再上8~10个商业综合体项目！

　　同策咨询研究中心一份最新的统计资料显示：在商业地产持续火热的当下，不少品牌房企还在加大商业地产领域的开发投资。万科[简介最新动态]企业股份有限公司（000002.SZ）20%的开发项目为持有型商业物业；保利[简介最新动态]房地产（集团）股份有限公司（600048.SH）将商业物业投资比例增大到30%；复地[简介最新动态]（集团）股份有限公司（02337.HK）的商业地产投资将占集团投资20%左右的比例。

　　就在各大房企加码商业地产的同时，作为商业地产销售代表的SOHO中国有限公司（00410.HK，下称SOHO中国）却遭受重挫：公司去年业绩仅为94.68亿元，与年初制定的230亿元目标相距甚远，与此前调整的120亿元目标也有不小差距。

　　更严峻的是，北京市房地产交易管理网的信息显示，北京市自去年9月至今年1月入市的32个商业地产项目中，近八成项目销售率不足50%，其中不少项目是“零”成交。

　　为什么现实并不美好，却还有大批房企试图进入商业地产？

　　“在未来5~10年内，房地产企业的整体格局会发生巨大变化。”全联商业与城市开发专业委员会筹备组主任高东旭告诉《中国经济周刊》，“相当一部分在住宅市场上叱咤风云的房企，很有可能在商业地产领域变成一条虫。”

　　“2013年，中国商业地产不能求热，而应该在稳中求发展。这个稳，是指先生存。”高东旭说。

　　商业地产井喷乱象

　　中国社会科学院去年发布的《2011—2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于纯住宅项目。其中，办公楼新开工面积增长46.20%，商业营业用房销售额增长23.7%。

　　据统计，2012年，上海有20多个商业综合体项目入市；北京有约17个零售商业地产项目入市；成都市同时在建的商业综合体项目达到100余个，面积近3400万平方米，远超一线城市。

　　全联商业与城市开发专业委员会筹备组副主任张志刚表示：“大陆县级以上城市的商业综合体已经在做和不得不做的就接近6000个，其中2015年要求完工的就有3000个左右。”

　　到底哪儿来那么多商业地产？

　　高东旭告诉《中国经济周刊》，自2010年实施全面限购以来，住宅市场出现了大范围的成交冻结，商业地产自然就成了开发商们的投资避风港。

　　“除限购外，近年来综合性开发成为城市建设主流，住宅项目搭配了越来越多的商业功能设施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建设标准更点燃了开发商们‘制造’商业地产的激情，并最终导致了市场的消化不良。”高东旭表示，“一个小县城都要建三四个商业综合体，这不是繁荣，纯粹是乱象。”

　　来自台湾的张志刚认为，大陆的房企和台湾的房企一样，需要经历三个发展阶段：最早期是开发纯粹的住宅地产，只有个图纸房子就被抢光了，没有商业概念；第二阶段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商业空间，但很长时间都不知道该怎样做商业；第三阶段则是开发旅游和休闲地产。

　　“台湾的开发商已经不再投房地产了，而是转型到文化、传媒和实业领域。”张志刚说，“大陆的房地产商正在向第二阶段转型，但是商业的发展实力还无法匹配商业地产井喷的建设速度。”

　　商业街还会死掉一批

　　2002年，大连万达商业地产有限公司（下称万达商业地产）成立。尽管当时的商业地产完全卖不过住宅地产，但顽强的万达商业地产凭借完整的产业链、独特的“订单地产”模式杀出一片天地，成为国内商业地产的旗帜。

　　在马太福星(中国)地产顾问策划机构董事长周志军看来，那些复制万达商业地产模式的后来者不可能取得成功。“一个成功的商业综合体是‘天时、地利、人和’的共同作用，不可照搬。”

　　“在商业地产方面，SOHO中国起了不好的带头作用。”有业内人士评判SOHO现代城[最新消息价格户型点评]，这种居家与办公混杂的散售模式虽然填满了潘石屹自己的荷包，却推高了房价，并导致整个现代城无法进行统一的商业规划、业态组合和集中管理，导致租金回报都相对要低。

　　潘石屹的另一块“心病”是前门大街[最新消息价格户型点评]。他最初的设想是把前门大街打造成一个最能代表中国商业的特色街区，但他很快发现，众多老字号因无力支付昂贵的租金而拒绝回迁，而其他服装店、餐饮店和特产店毫无章法地混杂在一起。尽管大街上游客人来人往，但除了几家特产店能吸引一些行人驻足，更多的商家都在“经营惨淡”，街面上大半店铺甚至是空租状态。

　　定位不清、选址失误，是对商铺开发的致命打击。由北京华茂置业有限公司开发的位于北京东四环大郊亭桥附近的美罗城购物中心，从2007年开业起就频繁变换业态规划，在高端百货、外贸大集和社区配套商业三者间举棋不定，最终丧失了本就有限的客流，最终在燕莎奥特莱斯、大成国际和CBD商圈的三面夹击之下，于2011年4月以挂牌出让的方式黯然收场。

　　北京“昆仑·汇”亦曾是华远地产股份有限公司（600743.SH）精心打造的高端商业地产，这个位于北京市燕莎商圈，规模为一万余平方米的高端私人消费馆，最终成为任志强（微博）闯荡商业地产的失败典型。

　　设计和地段都不错的“昆仑·汇”现在还空着，为什么？

　　“国内很多商业地产企业都是做住宅起家的，真正既懂地产又懂商业的凤毛麟角。”周志军指出，国内商业地产往往是先建设后招商，等建成后才发现项目选址、动线规划、仓储设施等方面与实际经营要求相去甚远，以致形成大量无效供给。

　　“我国商业地产正处于行业发展初期阶段，处境十分尴尬：善于开发的地产界短于商业经营，长于经营的商界却止步于开发。同为传统领域的两大行业偏偏又有着顽固的行规惯性。” 高东旭对《中国经济周刊》表示，商业街还会死掉一批。

　　只有商业成功了，盖的楼才有价值

　　随着我国城市化进程的深化，城市建设正在从以房地产开发为主线，逐步转向重在提高城市发展水平的综合开发，因此，商业商务地产的比重不断加大，商住配套式开发正在成为城市建设的主要模式。

　　“房地产企业在快速的扩张之中，手中积累的商业地产项目规模也在逐渐增长，加之受到开发时限的政策要求，房地产企业不得不在既无充分准备和基础，又不具备相应能力的情况下，仓促、被动地进入到跨越巨大、文化底蕴深厚的商业地产领域。”高旭东说，“各方面的工作没有接上，导致如今房地产企业普遍存在‘谈商色变’的‘恐商’心理。”

　　实际上，当代商业已经渗透到社会生活的各个领域，包含了满足人们在购物、消费、娱乐、休闲、旅游、商务等各方面需求的各类设施。“商业地产项目，是城市空间的重要组成部分，商业地产建设是一项复杂的系统工程，项目定位涉及城市规划、商业环境、消费需求等多重因素。”高东旭告诉《中国经济周刊》 ，“根据在城市定位，商业地产可划分为城市商业中心区、副中心区、区级商业中心区和社会商业网点。在空间形态方面，主要有区、街、店、铺等形式。在商业形态上，包含着Mall、购物中心、百货中心、专卖店、零售类店铺，以及城市主题公园、风景旅游园区、休闲度假区之类的主题商业等多种形式。现阶段，商业领域对于开发商而言，无疑是崭新而又陌生的。开发商面对这些复杂问题时，难免会‘望商兴叹’。”

　　“商业地产的开发商是非理性的，而商业是理性的。”华鸿集团副总裁胡乃璞告诉《中国经济周刊》，“商业的前期定位、调查、规划、招商和运营都曾经是由商业公司一路走出来的。而过去的10年，中国商业地产在发展过程中，被市场上各类策划公司、招商公司和运营公司一步步分段式操作，把整个商业的运作程序给打碎了，导致这中间出现了很多信息断裂。”

　　“当非理性的和理性凑在一起，肯定会产生巨大的矛盾，而最后赚钱的往往是那些策划公司，倒霉的是开发商和商户。”胡乃璞说。

　　“不要人为地制造商圈。”在胡乃璞看来，一个商圈的最终成功需要历史和文化的多年积淀和后期不断进行的创新来造就。“北京国贸、上海新天地[最新消息价格户型点评]这些成功案例，也是在时间的积累下才逐渐形成的。”

　　高东旭认为：“房企不管转到哪个方向，都绝不能一味简单地套用房地产模式。商业地产的开发一定要遵循商业地产的规律，必须坚持先功能后空间的原则，按照商业的内在规律，采取科学合理的定制模式，才能确保项目成功。”

　　“还是要先研究商业。商业成功了，才能确保盖的楼有价值。”胡乃璞说，“盖完楼再想商业价值，这就晚了。”