一线城市土地市场继续升温 调控力度或加码

业内人士认为，按照稳定房地产用地供应、抑制异常地价的指导思想，明年土地市场将迎来近年“最严厉的管控”，市场热情也将受到影响。在监管部门多项细化措施的作用下，明年新增“地王”的数量将明显减少，土地市场将更趋理性。相比之下，由于此前土地供应量不足，市场缺口较大，一线城市的土地市场仍有望出现小幅反弹。

调控力度将不断加强

进入年末，土地市场供需两旺，市场交易迅速升温。根据链家地产市场研究部的统计，11月27日到12月7日，有7个城市的“地王”纪录被刷新。此后不久，上海等地再次出现高价地。

虽然“地王”的诞生有其特殊性，但其对市场预期的影响不可忽视。按照国土部的要求，未来要避免出现“地王”误导市场。对总价较高的地块，实行分割处理。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让。同时，进一步严格市场准入条件，防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。

这是国土部对住宅用地单幅出让面积做出限定后，再次针对高价地祭出的技术性监管手段。业内人士认为，若严格执行此规定，明年土地市场的“地王”数量将大为减少，“地王”成色也将受到影响。

此外，国土部要求对不同类型城市实施分类指导，特别强调对“市场出现波动城市”的管控。上述城市是指，在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。

据不完全统计，纳入上述范围的城市或超过20个。除北上广深四个一线城市外，天津、南京、厦门、大连、长沙等二线城市，以及湛江、韶关等部分三线城市也可能成为“分类指导”的对象。

一位接近国土部的专家向中国证券报记者表示，此次国土部表态之严厉、管控政策涉及范围之广之深，均为近年来所少见。土地市场将面临最为严厉的政策环境。多数业内人士预期，房企在土地市场“一掷千金”的疯狂局面或难再现，市场将逐渐趋于平稳。

一线城市土地市场或继续升温

“虽然很多企业有钱，但在拿地的时候还是比较谨慎，大部分企业不会去拿明显超出能力范围的地。”某上市房企负责人表示，近期土地市场虽然出现一些高价地，但仍比往年平稳。他指出，近期出现的高单价地块，多集中在市场供应相对紧缺的热点城市。

从全国市场来看，土地供需形势呈现出明显差异。房地产咨询机构庄凌顾问指出，就目前情况而言，在一些重点一二线城市，供应量不足造成供需不均衡，导致房价居高不下。而部分区域如贵阳、鄂尔多斯，其供应量已经严重过剩。核心城市有“捂地惜售”的倾向，但三四线城市存在着“一朝卖光十年地”的扩张意图。

这导致房企在三四线城市大量囤地的同时，也在一些区域市场出现激烈争夺，并抬高地价。上述专家还认为，近期出现的大型房企拿地向一二线城市回潮的现象，说明上述城市的供应缺口仍然存在。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向中国证券报记者表示，在国土部关于“商品住宅用地供应总量原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量”的要求下，明年北京住宅用地供应总量将有所增长。同时，由于在京土地储备量日渐萎缩，品牌房企将延续今年的拿地态势。按照上述供需形势，包括北京在内，明年一线城市的土地市场有望出现反弹。

相比之下，二三线城市的土地供应压力可能加快释放。胡景晖表示，从国土部的要求不难看出，对于土地供应压力较大的城市来说，未来的政策重点将集中在土地开发环节，而非供地环节。这将导致部分城市的土地市场出现一定程度的降温。

还有专家认为，由于区域供需差异的存在，通过对土地供应和开发环节的管控来调整供需，是明年主要的政策思路。但与此同时，由于土地一级开发成本的提高，未来的土地价格也将保持上涨。在一些热门地块的刺激下，明年仍有部分区域将出现高价地。（中国证券报）