万科4月23日公布2012年首份季度报告，一季度万科实现结算面积75.4万平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%；实现营业收入103.5亿元，净利润14亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。

　　均价下降 毛利回落

　　尽管万科一季度结算面积及收入均录得同比上升，但结算均价却出现同比下降，今年一季度结算均价约为1.34万元/平方米，而2011年一季度结算均价则约为1.86万元/平方米，下降的幅度达28%。

　　针对一季度结算均价同比下降的情况，万科董秘谭华杰表示，这主要因为去年一季度的结算均价存在一定的特殊性。

　　其指，去年一季度，上海、广州、深圳这三个核心城市结算金额占比达到80%，导致其结算均价显著高于其它季度。

　　相对而言，今年一季度结算资源分布较均衡，结算均价也更接近去年的整体水平。受此因素影响，结算收入的同比增幅低于结算面积的增幅。

　　数据显示，今年一季度，万科累计实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元。

　　其中，广深区域实现销售面积100.4万平方米，销售金额110.4亿元，居于销售区域榜首。北京区域次之，累计实现销售面积87.4万平方米，销售金额85.1亿元。

　　此外，上海区域实现销售面积50.4万平方米，销售金额61.7亿元；成都区域则实现销售面积62.7万平方米，销售金额53.6亿元。

　　谭华杰同时指出，受结算资源结构、市场调整等因素影响，公司房地产业务的结算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，减少了4.2个百分点，但略高于去年全年28.8%的水平。

　　存货攀高 去化未达标

　　与此同时，万科的存货亦有所上升。公告披露，截至一季度末，万科共有存货2147.01亿元，较去年年末的2083.35亿元有所增加。其中在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）83.9亿元，占比3.91%。

　　不过，有分析指出，万科的存货压力仍小于行业。

　　中金公司日前发表研报指出，目前万科进入14个城市平均去化周期20个月，高于2008年最高值。

　　万科年初已推未售存货大概在500万方，目前在470万方左右，以2011年去化水平看，去化周期不到6个月，压力较小。

　　但万科一季度的去化率亦低于60%的目标线。据万科总裁郁亮早前透露，今年1、2月，万科的去化率仅有55%左右。而据悉，3月的推盘当月去化率仍处于少于60%的低位。

　　同时，中金公司对于万科2012年的毛利率仍不表乐观，并预期会将小幅下行。

　　其指，行业供给增加、存货压力上升，将使得房价二季度面临调整压力，加之公司土地成本、劳动力成本每年约10%~15%的上涨，预计结算毛利率将呈现下行趋势，预计未来两年每年将下降1~2个百分点。

　　万科在投资者交流会议中表示，今年结算收入中很大一部分是已经预售楼盘，因此对毛利率的影响估计只有1个百分点（2011年结算毛利率29%）；但今年预售的房屋毛利率会降低到25%～26%左右。

　　数据显示，截至一季度末，万科合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元，较去年年底的1222亿元进一步增长。

　　此外，万科今年计划新开工面积1328万方(未包括新购地当年开工)，全年实际开工1400万方，计划竣工面积890万方左右。

　　中金认为，在竣工增长的作用力之下，2012年万科结算面积将实现40%同比增长，推动公司房地产结算收入至910亿元。

　　负债下降 谨慎拿地

　　值得一提的是，万科的资金情况仍保持健康稳健的水平。

　　数据披露，一季度末公司的货币资金由年初的342.4亿元增长至390.5亿元，而短期借款和一年内到期长期借款则由年初的235.7亿元下降至178亿元

　　此外，万科一季度的净负债率仅为23.0%，较年初下降0.8个百分点。

　　谭华杰表示，万科会继续巩固自身优势，坚持积极销售、谨慎投资的策略，灵活应对市场变化。未来公司仍将坚持“现金为王”的策略，保持经营的安全性和稳健性。

　　期内，万科亦仅参与了1个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，相关项目由万科负责的可开发部分用地面积约12.9万平方米，计容积率建筑面积约39.4万平方米。

　　万科表示，未来在项目拓展方面，公司仍然会关注土地市场可能存在的机会，但总体上仍会采取审慎的态度，继续坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则。

　　尽管一季度未在公开土地市场上有所动作，但4月至今，万科已两度出手，在唐山、青岛各成功竞得一项目，总竞买价为7.6亿元。

　　万科早前公开披露，目前公司权益未开工土地储备大约3500万方，折算成项目建筑面积达到5000万方，略多于3年的开工量。

　　万科亦表示，今年地价支出将显著低于去年水平，主要是由于2010年权益新增土地达2200万方，而2011年权益新增1150万方，未付地价降低，而本年将谨慎拿地减少土地支出。

　　不过，建安方面，由于在建规模扩大，成本上升，建安支出会提升，估计在500亿左右。据观点地产网 梁嘉欣