据杭州透明售房网的统计，在过去的2月份，杭州主城区取得了1256套成交的好成绩，环比1月份的820套，大涨53%，在最近五年的2月份中，排在第二名，仅次于2009年同期。业内认为，2月杭州楼市龙抬头，主要是因为降价所致。不少开发商认为，楼市在并无实质性利好推动的前提下，杭州楼市2月份出现“龙抬头”的销势，属于典型的降价推动型。有评论认为，这种大环境之下，进一步降价应该指日可待。因为调控放松无望，开发商只能进一步降价出货，下一波更大的浪潮已经蓄势待发。

　　楼市正迎来一个小阳春，这是目前市场的共识，从2月中下旬开始，事实上，销量上升的势头非常迅猛，以2月25日到2月19日这一周来说，主城区商品房共成交了417套，而这一数据在前一周仅为217套。在2月28日当天，主城区就成交商品房117套，创了近期来的新高。余杭区的预订量在2月28日也来了个大爆发，207套，而且均来自一个楼盘，青枫墅园。即便进入3月，随着跳水楼盘队伍的扩大，市场仍然延续前一月的高涨，包括钱塘帝景、寰宇天下这样的豪宅项目，也难得迎来旺销。

　　价格的下探到底能在多大程度上支撑楼市的这拨繁华，业界众说纷纭。

　　李坤军（杭报房产工作室主任）

　　自住需求的热情

　　也足以支撑楼市的相对繁荣

　　而现实的利好是，对于未来的房价，似乎只有更低，没有最低，从而演变出这样一条路径：豪宅变准豪宅，准豪宅变品质房源，品质房源变普通房源，普通房源变次普通房源等，逐级下探。这意味着购房人群的基数有可能不断叠加，那些身处社会底层的需求都有被激活的可能。

　　驾驶证六年到期了，那天去交警大队换证中心去换证。去之前，本以为这是件很容易的事，尽管有个体检环节，但无非是查查视力，测测听力，走个流程。到了之后才发现自己原先的想法有多么幼稚，换证中心二楼黑压压一片全是人。多年来，换证与初次申领证件是合在一起进行的，大厅里攒动的人头，几乎全是初次来申领证件的，他们操着天南地北的口音，在一些教练肆无忌惮地的导演下，随意插队。我是下午三点不到进的门，离开的时候差不多已是晚上六点，并且憋得面红耳赤，那里面实在有点缺氧。

　　那都是些非常年轻的面孔，排队无聊时，我与周边的人有一答没一答的聊着，我甚至还结识了我的一位小老乡，他尚在浙江理工大学读大一，他和同学们结伴而来，意气风发。虽然我们一直在说刚需，但说实话，这是我第一次见识到刚需的力量。虽然之前在各大售楼中心，我也见识过众多青春的面孔，怀着对未来的无限憧憬，但很显然，这次的震撼远超过往，因为这是些更为年轻的面孔。从售楼中心的年轻面孔，到换证中心更为年轻的面孔，他们构筑起了我对未来楼市的无限想象。

　　楼市正迎来一拨难得的热销潮，连续的高日成交量，甚至有种小阳春之感，但几乎没有人看好这波行情的持续性，在国家三令五申重申调控的必要性背后，这无非是此前积攒的购房需求，在多个板块楼盘的价格失守后，瞬间释放出的一种需求冲动，甚至略带有恐慌的心理。随着“房票”的损耗以及市场本质上的弱化，后继绝对乏力。

　　我从不以最坏的猜测来揣度事情，对于这波行情也一样。“房票”的减少与调控的固若金汤确是实情，但潜在的购房需求实在超越我们的想象，尤其在中国这样一个将拥有自己房子作为成家立业前提的国度，就像我在换证中心看到的那样。过往，他们强大的需求被束缚，貌似社会上买房的不是投资者，就是投机者。一个直观的原因就是高高在上的房价，动辄两三万元的房价，比起他们不算丰厚的薪资，纵然他们心中有万般购房梦想，在现实的逼迫下，也只能过早暗淡。随着房价的深度下探，被压抑的需求被重新激活，他们构成了今年楼市未必火爆但不可小看的绝对力量。而从范围上看，楼市价格坍塌的半径在不断扩大，但落实到具体统计上，降价销售的楼盘可能还不及四分之一，甚至更少，只有区区一小部分的楼盘新生诱惑，却已催生出如激昂的交易场面，很难想象，若有更多楼盘加入“高台跳水”者的行列，整个市场会呈现怎么激动人心的场面。 而现实的利好是，对于未来的房价，似乎只有更低，没有最低，从而演变出这样一条路径：豪宅变准豪宅，准豪宅变品质房源，品质房源变普通房源，普通房源变次普通房源等，逐级下探。这意味着购房人群的基数有可能不断叠加，那些身处社会底层的需求都有被激活的可能。

　　中国房地产业历经10多年的黄金期，在极大满足市场居住需求的同时，也催生出相当数量的“多方一族”，就像我的朋友，那天，她给她女儿算了算，未来至少将拥有包括外公外婆、爷爷奶奶以及爸爸妈妈在内的6套房子。这些人构成了过往市场的一个重要主体，消化了大量的房源，他们本意上未必有炒房的意识，但客观上积聚了大量的资源，因此，在看似繁华的背后，因为房源一定程度的短缺，实际上遗忘了太多渴望拥有住房的群体，现在到了交还他们梦想的时候了。

　　而随着首套房贷利率的回落，以及各地地方政府锲而不舍的微调冲动，又在一定程度上加速着房地产市场的热度，买房或许不再像过去那般让人不可思议，但真实的需求可能还是足以温暖开发商那颗冰冷的心，连久违的太阳都要出来了，春天的气息近了。

　　方张接（杭报房产工作室首席记者）

　　一厢情愿而已

　　这样的政策信息，会让许多预期限购政策松绑的人彻底死心。必须承认，2月份之所以成交量能够稍有走高，除了降价楼盘的推动外，还有开发商、媒体有意无意所释放的政策放松预期带动，让一部分犹豫不决的购房者由于害怕踏空而提前买入为安。

　　阴雨笼罩的杭州，能见度很低，一如当下的楼市。纵然有不断突破心理底线的降价楼盘出现，引诱了部分焦急的刚需购房者下手，从而有了楼市“小阳春”之说，但是这个“小阳春”的含金量究竟有几何，却可以打个问号。

　　至少从龙头老大万科2月份的数据来看，没有丝毫“小阳春”的暖意。3月5日晚万科公布2月份销售业绩数据，2月份公司实现销售面积72万平方米，销售金额73.4亿元，同比分别增加31%及20.7%，然而环比1月则分别下降39.49%及39.83%。

　　春江水暖鸭先知。观测楼市的冷暖，其实先触摸二手市场的体温会更为准确。二手房市场更能体现刚性需求，有着市场的风向标作用。最近几年来任何一波楼市行情的启动，都是先从二手市场的悄然回暖开始的，2007年如此，2009年亦然。2月份杭州主城区二手房共签约成交1265套，这个数字相比1月份确实翻了两番，但是考虑到1月份的春节因素，加之2月初有个我省有个“择校从严令”的出台，捧红了二手市场里的学区房，学区房成交的逆市上扬促成了数据的好看度。但是尽管如此，2月份的二手房成交数据仍然处于底部徘徊，依然处于去年全年的平均成交水平，楼市回暖的先行性指向其实并不明显。

　　当然，楼市限购令实施已经一年有余，市场逐步累积的刚性购房需求已经逐渐庞大。有朝一日如果集中释放的话，毫无疑问将演绎出一轮波澜壮阔的行情，2009年下半年就是鲜活的例子。但是，就目前的政策环境而言，并不存在这样的可能性。君不见，最近上海二套房“新口径”夭折后，随之而来的是更加严厉的限购政策。从2月28日起，上海宝山、嘉定、长宁等部分区县按照家庭住房情况从严进行购房资格认定，“上海户籍家庭中成年未婚子女若和父母共有一套及以上房产的，不可再买第二套房。”这意味着，成年子女只要在父母房子的产证上有名字的，就不能在婚前购买婚房。

　　这样的政策信息，会让许多预期限购政策松绑的人彻底死心。必须承认，2月份之所以成交量能够稍有走高，除了降价楼盘的推动外，还有开发商、媒体有意无意所释放的政策放松预期带动，让一部分犹豫不决的购房者由于害怕踏空而提前买入为安。

　　不得不提的是，当降价已经不再是新闻的时候，当降价的眼球效应一次不如一次的时候，未来降价楼盘能不能像这两月这么有效，也要打个问号。本地知名房产专家章慧芳也认为，在限购条件下，降价的边际效应的确已经在递减。今后的降价盘能否一如既往地带动实际成交，存在很大的不确定性。

　　当然，政策才是楼市的最大主导因素。有没有“小阳春”，或者说“小阳春”能否持续，都必须看看政策的脸色。至少从目前来看，严厉的调控政策没有松绑的意思，“楼市小阳春”要想真正形成并继续演绎，似乎只是一厢情愿而已。

　　胡灵波（杭报房产工作室资深记者）

　　不过是一个“假春”

　　一针剂打下去，人体总会有点条件性的生理反应。开发商降价了，甚至把价格降到不能再低了，总会有人心动，总会把撬动点需求。但是，我们不能说，原先基本彻底关闭的需求，因为开发商的降价行为迎合了部分购房者的心理价格，流淌些需求出来，就无限光明了。

　　欣喜若狂喊着“小阳春来了!”的人，大抵被这连绵的阴雨折磨得快精疲力竭了，偶尔露点阳光，心情就大好。所以，一见成交量略有上升，再配合着人挤人的售楼处、全线飘红的报表，怎么看，都是热血沸腾。只是，单凭数周的反弹行情，就断言春天来了，未免为时过早了。

　　剥开层层现象后，这些所谓的被清盘，被排队，销售不错的楼盘大都是大幅降价的楼盘，是低价诱惑刺激下的购买味蕾膨胀。为了抢夺有限的市场，初春开始的杭州楼市一片降声，现在价格大战的厮杀力度，已经由板块内的个盘竞争，引燃到了板块之间的烽火。如果没有各家楼盘一个比一个狠的降降行为，这个购买需求的口子是否能打开还是个未知数。

　　连英国《金融时报》都说了，这种增长在一定程度上是季节性的，因为1月份适逢春节假期，买家偏少。难不成，我们非要天真地认为这是一个明媚的春天？

　　自从限购限贷的宏观调控政策以来，有多少购房的需求被压抑，不得而知，但是可以肯定的是，国民的买房热情骨子里都不会消退。这次的行情回暖，很大程度上是购房者在押注宏观调控的预期放松。现阶段的老百姓买房，除了考虑价格、地段、配套等综合因素，还要主要关心一些根本的政策性动向，比如“赶在政策放松，房价再度上涨之前”，即正确的时机出手。但是，这不是人人都能神通广大地踩准那个点。更为关键的是，在有关正确的时机判断上，大多数老百姓其实凭借的还是感觉。

　　当开发商做出为了生存连亏本甩卖都敢做的时候，购房者很难不会被冲击到。我身边就有好多这样的人，面对开发商的低价，实在是“心痒难耐”得很，生怕错了这一波，下次再也买不到这样便宜货，那不是要后悔死？在人的心理承受能力上，估计现在后悔远比将来后悔要煎熬得多。所以，我身边好多这样的人，都在最近买了房子。

　　一针剂打下去，人体总会有点条件性的生理反应。开发商降价了，甚至把价格降到不能再低了，总会有人心动，总会把撬动点需求。但是，我们不能说，原先基本彻底关闭的需求，因为开发商的降价行为迎合了部分购房者的心理价格，流淌些需求出来，就无限光明了。

　　先前，已经有个别按捺不住的地方政府跳出来，想主动给楼市加加温，诸如佛山、芜湖、上海，多的也不过就玩了“七日游”，最终难逃夭折的结局。况且，两会上住建部又表态了，绝不允许地方唱反调，露头就打。既然，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，捉襟见肘的地方政府又无力可为，所以，光凭开发商一厢情愿地自救，这春天只怕是遥遥无期。

　　前不久，微博流传的段子说一个在地产界做了几年的人，得出结论：最好的政策判断就是盯着保利，保利拿地，往往离放松不远；保利降价，那很可能才入冬。这或许只是一个玩笑，但是，众所周知，这新一轮的降价狂潮，就是以保利、金地、万科、绿地、恒大、华润等为代表的房企发起的，首先发难的保利将旗下上海一楼盘降价八折甩货。面对春节后短暂回暖的楼市，这些大型房企的应对策略，才真正值得我们去深究。

　　你不能说一个得了甲亢的人，食量突然加大了，就说人家力气变大了，没有病，却看不到人家的身体在日益消瘦。以“零利润”、“亏本价”为本质促动的成交量上升，充其量只能算是“假春”。这样的回暖，顶多只能算楼市的一阵躁动，一次开发商们集体性的无奈自救。