价格下调超过20%的项目占据了市场销售榜的前列

　　开发商为吸引购房者——

　　阳春三月，虽然各家售楼处相比春节前后多了许多人气，但是很多购房者依然抱着“多看少动”的原则走走看看，下定成交的购房人依旧稀少。以前市场好的时候想求一房而不可得，现在购房者却可以体验主动要求折扣的待遇，让很多购房人难以想象。而随着调控政策的持续以及开发商心态的松动，京城200多个房地产项目加入到了打折大军。不过在购房者眼中，在遍地都是的打折楼盘当中，真正能吸引他们购买的楼盘并不多。有购房者直言“只有降价到位的房子，我才会考虑出手”。

　　北京超过200项目打折城区项目加入打折大军

　　前不久，位于东三环边的豪宅项目世茂宫园推出了其3居特价房产品，起价29500元/平方米，总价600万起，一次性付款享5折优惠；位于南四环的商住项目蓝光云鼎，也推出其19000元/平方米的特价房源，相较于前期26000元/平方米的单价，均价直降7000元/平方米，相当于7折优惠。随着楼市调整的深入，越来越多的楼盘加入到打折大军，对于购房者而言，机会正在加速到来。

　　北京中原市场研究部统计数据显示：截至目前，北京在售开放售楼处的项目有800个左右，其中最近半年有成交量的有400个左右。当前楼市调控的效果在北京已经明显，相比2011年的市场最高价，目前90%以上的项目折扣都已经达到了5%左右，其中相比最高点房价回落20%以上的项目有50个左右。

　　通州的京洲世家、珠江拉维小镇、华业东方玫瑰、富力金禧花园；房山区长阳半岛、山水汇豪、大兴领海朗文世家、绿城阳光公馆、昌平的金隅万科城等项目价格下调明显。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为：在目前市场情况下，轻微的价格松动很难获得消费者的认可，到底降多少才能获得销量成为最大的难题，郊区项目供应较多，也使春节后上述几个区县有可能成为价格调整比较早的区域。

　　北京中原调查数据显示：已经基本确定在3月份增加或维持折扣的项目达到了200个左右，占到了目前市场上活跃项目的一半左右。预期3月份很可能出现一波降价潮，在这次降价潮中大兴、顺义、通州和昌平依旧都是打折的主力区域。城区也逐渐开始参与。

　　当前，北京楼盘折扣普遍超过95折，局部项目全款折扣甚至达到9折，相比2011年“限购”初期的95折而言，折扣幅度已经明显增大。不过，对于买房人而言，这样的折扣显然还不能令他们满意。在东四环某项目售楼处，我们见到了一位姓张的买房人，他对于打折盘的看法或许代表了相当多买房人的心声。“我看的这个项目，前两年的涨幅早已超过200%，可是最近的打折幅度仅是96折，这能算真正的打折吗？我感觉，不到真正严峻的时候，开发商是不会拿出‘实心价’的。”

　　新盘入市签约情况差上半年库存或超15万套

　　研究机构的统计数据显示：自去年9月份以来，北京市场共有125个项目开盘，累计供应了35259套住宅，但截至今年2月26日，仅售出9865套，总体销售率仅28%，尚不足三成。最近入市的25个项目签约率更是不足18%。在北京限购难以解禁的背景下，新一轮的降价风暴即将来临。

　　张大伟分析认为：3月份历来是一年的最关键时期，不仅是市场的定调时期，也因为有两会，也是一年内政策的风向标，而即使其他城市可能松动政策，北京基于人口以及资源压力，松动政策的可能性也接近于零，两会后，唯一的侥幸利好破灭，那么库存压力以及3月份即将到来的信托兑付高峰会压迫开发商降价促销。

　　另一方面，库存压力也成为开发商普遍看淡的一个因素。据统计，在目前北京商品住宅的库存量已经接近12万套，上半年还将有5万套增量商品住宅入市，而目前楼市单月成交量均低于5000套，可以预见上半年楼市库存量可能将会达到15万套的峰值水平。

　　3月开始新盘供应增加打折幅度成决定销量主要因素

　　北京中原市场研究部统计数据显示：预期在3月份开盘的项目仅有20个， 2011年特别是年底惨淡的市场使得大部分开发商对春节后的市场并不看好，大部分项目选择了冬天模式。

　　在20个项目中，郊区占据绝对多数，除5个城区项目外，郊区占大部分，其中昌平、房山、大兴、顺义项目供应比较多，在2012年春节后这几个区县有可能成为价格调整比较早的区域，在限购调控政策不松动的大环境下，限贷抑制了大部分需求，区域内的库存量及潜在供应量决定了区域内房价下调的深度。

　　在预期入市的20个项目中，超过一半的项目目前均难以确定开盘售价，可见目前市场决定销售量的最主要因素依然是降价幅度，价格下调超过20%的项目占据了市场销售榜的前列。

　　北京中原市场研究部分析认为全国楼市已经入冬，开发商积极维持现金流，在放慢建设步伐的同时，亦将减少买地，预期土地市场将继续冷清，房价调整将持续。

　　从春节后的成交量趋势来看，政策继续维持原有力度，库存积压增加，信贷利率高企，这种情况下上半年成交量依然将维持目前的地量，价格也会明显处于回归合理的过程中。

　　亚豪机构副总经理任启鑫指出，市场供应激增，需求继续萎缩，住宅库存快速累积，这都是客观存在的事实，因此在房地产调控继续从严、房企经营压力有增无减的背景下，降价打折销售乃大势所趋，唯有这样才能带动成交量的回暖。

　　也有业内人士表示，对于确实有降价打算的开发商，在市场普遍打折的背景下“挤牙膏”式的试探性打折，其效果肯定没有“一次到位”那么好，而对于没有销售压力的开发商而言，小幅度的打折或许只能看作一种应对调控的姿态。