一二手联动、商业地产——大型中介寻求转型过冬

　　可以预见，2012年中介行业面临的形势仍然严峻。能否安然过冬，事关生存。

　　房产中介的两大业务主要是二手房交易和房屋租赁。二手房市场冷清，房屋租赁这两年却格外火爆，租金上涨、租赁业务量增加，让租房成了不少中介门店和业务员的主要收入来源。

　　在北京，目前一套二手房的平均成交价格约为200万元左右，中介一般收取各类服务费约2.5%，差不多能赚5万元。一套房的平均租金价格约为3000元左右，即便全额收取一个月的租金作为中介费，做16笔租赁业务也才顶得上一笔买卖业务。实际上，尽管这两年租赁业务有所增加，但相对二手房交易量下滑带来的亏损，租赁收入只是杯水车薪。

　　为了增加租赁业务的收入，一些中介开始大力做“租赁代理”业务。中介以约定的价格从房主手中租房，再以市场价对外出租，通过分隔房间和市场租金的上涨赚取差价。由于相关法规明文规定房产中介禁止“吃差价”，租赁代理业务有打政策擦边球的风险，几家大型中介很少涉足。

　　“现在这种市场环境下，如果收入过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险肯定很高。”张大伟表示，中介行业借助一二手联动、涉足商业地产代理等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。

　　去年11月底，易居中国高调入股21世纪不动产，成为2011年中介行业内最大的一宗一二手“巨头”股权整合案。易居中国董事长周忻告诉记者，入股21世纪不动产，正是希望发挥各自优势，未来全面整合一二手房联动模式。

　　据了解，目前在北京市场上市场份额靠前的几家大型中介，都已经开始涉足一手房的销售代理。

　　“一二手联动对开发商和中介来说是双赢。”伟业我爱我家副总经理胡景晖表示，主营二手房业务的中介企业所拥有的线下门店系统、二手房分销渠道、门店业务员客户资源和拓展能力，恰恰是当前开发商所看重的优势。而中介企业也能借此增加业务量，并逐渐实现转型。

　　除此之外，一位中介行业的业内人士告诉记者，当市场成交量低迷时，开发商愿意通过二手房中介代理销售，也是一种隐性降价的方式。尽管前景不错，但实践中中介企业仍面临利润率低、代理费用结算周期较长等困难，转型并非一朝一夕可以完成。

　　在二手住宅交易量减少的情况下，代理商业地产也成了中介转型的一大方向。张大伟介绍，由于写字楼等商业地产不限购，其租赁、交易近两年都比较火爆，通过增加商铺转让、写字楼出租的业务量，也能在一定程度上弥补二手房交易量下滑的损失。

　　洗牌有利于市场规范，生存发展最终还是“靠天吃饭”

　　房地产市场的快速发展为中介行业提供了广阔的发展空间。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会有关专家介绍，目前我国从事房地产经纪活动的人员已经超过100万人，机构有5万余家。北京、上海、广州、深圳等一线城市，二手房交易量已经超过新建商品房交易量，对房地产市场的发展起到越来越大的作用。

　　但房产中介行业也存在准入门槛较低、人员队伍鱼龙混杂、恶性竞争、不规范中介行为大量存在等问题，扰乱了房地产市场秩序。现在市场低迷，一批规模过小、行为不规范的中介企业在竞争中被淘汰，有利于提高行业集中度，使行业更加规范。

　　“这是一个大浪淘沙的过程，前两年日子确实比较好过，不管你做得规不规范，服务好不好，都能赚钱。”张大伟介绍，目前在北京市场上倒闭的主要是小型中介、夫妻店，大型中介虽然规模有所收缩，但暂时还没有生存压力。这种洗牌过程虽然痛苦，但从长远看对行业发展有好处。

　　对中介行业的龙头企业而言，一线城市的市场低迷也推动了布局二、三线城市的脚步。据了解，中原、链家、伟业、我爱我家等知名中介，都已经在多个城市实现布局。链家地产于去年下半年宣布，将自筹资金40余亿元，在4年内实现全国15个城市的布局。

　　“无论市场宏观环境怎样，链家向二、三线城市扩张都是必须去做的事情。”链家地产副总裁林倩表示，布局二、三线城市，既能进一步扩大链家的市场占有率，在当前一线城市成交量极差的情况下，二、三线城市情况还比较好，也有助于分散风险。“在城市的选择上，我们倾向于自住客户多的城市，而投资客多的一般不喜欢去，市场波动太大。”

　　无论是一二手联动、涉足商业地产，还是向二、三线城市寻求机会，对房产中介行业而言，永远离不开卖房和租房两大业务主线。因此，摆脱不了“靠天吃饭”的命运，市场形势和政策的变化至关重要。

　　“中介不在乎房价涨跌，关键是要有成交量。”张大伟说，如果成交量长期维持在现在这么低的水平，一直在寒冬里，无论怎么转型也没用，除非离开这个行业。

　　在华本机构日前主办的“中国地产领袖年会”上，多位专家指出，过去一年以限购和限贷为核心的房地产调控政策起到了明显的效果，有利于房价合理回落和市场的健康发展。但在政策执行过程中，首次购房的自住型需求也受到了极大的抑制。2012年在继续坚持楼市调控不放松的同时，应当适度放宽对首次购房需求的限制，发挥好房地产市场的功能。

　　张大伟表示，目前过低的成交量并不正常，期待政策能够在一定程度上恢复对首次置业者的支持。并通过增加持有环节税收、降低交易环节税收的方式，促进二手房的流转交易，使市场成交量恢复到相对合理的水平，持续健康发展。本报记者 王 炜