房 山

　　新房项目价格惊现“倒挂”

　　与城区及其他郊区不同，房山区域二手房市场非常小，商品房占市场交易比例非常高。二手房成交量基本全市占比在2%-3%之间。然而，根据链家地产市场研究部统计，自7月起，房山商品住宅成交均价一直保持下降趋势，均价为14717元/平方米，较上半年下降约12%。

　　随着新房价格不断下探，今年不同月份入市的房产项目价格“倒挂”现象非常明显。

　　2009年的长阳地块第一次让房山市场进入北京主流购房者眼中。在2010年直到今年7月份房山都占据了北京楼市非常重要的位置，特别是在限购后的最初几个月，成交量在全市占比超过20%。万科、首开、绿地、城建、金地等开发商均在区域内有所举措。但是最近从8月开始，房山成交量连续下滑，10月份更是创造了429套的低成交量，不足限购之初的一半。价格倒挂在今年4月份曾出现，作为北京首个“限房价、竞地价”的普通商品房项目，4月15日，中铁建·长阳国际城均价1.25万元/平方米，相比周边万科长阳半岛等项目价格低5000元左右。短短两天的时间里，长阳国际城首期01及08地块1594套全部完成选房认购，比预售方案公布的选房时间提前3天结束。不过，随着楼市调控的持续，越来越多的低价项目出现在房山。位于房山窦店的水墨林溪目前项目均价为8500元/平方米，其中3居起价只有7600元/平方米。

　　随着低价项目的大量涌入，同一项目在不同月份的销售价格也出现明显的价格倒挂。记者本周在位于房山窦店某项目售楼处发现，今年6月该项目成交均价为10128元/平方米，10月新一期项目价格降至9954元/平方米。

　　张月表示，房山销售客群主要为年轻的首次置业刚需人群，经济承受力相对有限，考虑更多的是自主需求，房山板块在售产品以高层板楼居多,同质化相对严重，且多以低总价、低首付吸引购房者。随着调控的深入和供应的不断增加，房山各楼盘的去化率逐渐走低。目前多个楼盘30%-40%的去化率，开发商的销售压力将越来越大。在通州等房价大跌的影响下，房山也已经到了大调整的边缘。

　　大 兴

　　部分区域一二手房价差1000元

　　11月6日，在大兴区西红门地铁附近，小刘跟他的同事正百无聊赖地聊着天。见有人从地铁里出来，小刘便跑上去发一张周边二手房源的清单。

　　在这张列表上，记者看到，目前大兴二手房均价普遍在13000元-18000元/平方米之间。据小刘介绍，大兴区目前在售的二手房有9成左右均出现价格下降，其中，降幅在100-300元/平方米的占7成。

　　新房方面，大兴区目前在售的住宅楼盘有20个左右，主要位于黄村新城以及大兴线等轨道交通沿线。从总体成交量看，大兴成交量不仅未上涨，甚至有所下滑，月平均交易住宅套数在750套左右，均价则相比7月-8月有所下调，9月成交均价为19843元/平方米，10月下滑至18351元/平方米。

　　个别项目出现一二手房价倒挂现象，如路劲领海世家，目前在售均价16393元/平方米，其二手房成交均价约为17400元/平方米。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，随着区域内几条地铁线的运营，大兴区域逐渐成熟，相对通州等其他区域而言，配套和交通都相对比较到位，但在最近随着调控政策的影响以及供应的增加，部分项目的价格出现了明显的波动。整体来说，目前大兴市场促销项目明显增加，但实际割肉的项目不多。而二手房方面，由于大多数房源以小业主自己持有，并不急于抛售，他们没有资金压力，并不着急出售。其次，二手住宅租赁市场相对受政策影响不大，租金相对较高，因此一些业主由于惜售，他们更愿意把房屋出租收取租金。

　　通 州

　　房价倒挂逼中介关店撤离

　　作为调控重灾区，通州的新房成交均价一跌再跌，不断大幅跳水，其中，8月至10月，通州楼市的成交房价出现了非常明显的松动，房价实现了17000万/平方米、16000万/平方米、15000万/平方米、13400元/平方米到东亚13200元/平方米的连续跳级。新房价格跳水使得该区域一二手房价倒挂明显，不少准备购置二手房的购房者转入新房市场，通州低迷的二手房成交量雪上加霜，不少中介门店兼卖新房来拓展业务。

　　通州房价跳得最快，也摔得最惨，不少项目以大幅降价来换取成交量。以京贸国际城为例，该项目前期在售价格为19800元/平方米，目前在售产品起价仅为13400元/平方米，上周成交均价14000元/平方米左右，价格下调幅度高达近30%。记者从北京中原地产提供的一份数据中看到，京贸国际城的价格获得了市场较高的接受度，该项目以62套的成交量成为上周（10.31-11.6）签约套数的第一名。

　　同时，通州二手房价格也在下调，但因业主不着急用钱等多方原因，一二手房价出现倒挂。价格悬殊使得通州二手房交易遭遇滑铁卢，其成交量受到抑制。根据北京房地产交易管理网的数据统计，10月份，通州二手住宅网签总量为404套，环比9月份下跌14%，与去年同期相比更是大幅下跌了35%。记者在走访通州时发现，尽管是周末，但二手房门店中几乎无人问津。

　　天时名苑附近一家二手房门店的小李告诉记者，二手房成交确实不怎么理想，“你看对面的天时名苑，它的二手房价格在1.5万元/平方米—1.6万元/平方米之间，新房是1.5万元/平方米起，从价格上说二手房稍微贵点，但是新房都是大户型，总价比较高。”记者从北京中原地产提供的一份数据中看到，天时名苑的成交均价为1.57万元/平方米，上周该项目的成交量也不错，共成交17套。

　　位于新华西街附近的中介门店工作人员表示，受成交量的影响，不少中介门店已经撤离通州，转向大兴等成交量较好的区域，“现在的人员流动性比调控初期小多了，现在能留下来的都是做这个行业很久的，比较有经验，要不依靠那点底薪也不好干啥，电话费、房租等都是不小的开支。”

　　事实上，二手房中介门店随着调控的深入一直处于调整状态，不少中介采用合并或者裁减的方式度过“寒冬”。来自链家地产的数据显示，今年以来，二手房中介共关闭门店约1000家左右，其中10月份关闭177家。

　　另外，记者看到，不少门店门口放置着大量的新盘信息，多是河北的项目。“主要是拓展业务，增加收入，我们代理的有河北项目，也有通州新盘项目，不过说实话，现在新房和二手房都不好卖。”该工作人员告诉记者。

　　亦 庄

　　中介与降价新盘撇清关系

　　和通州大起大落的房价相比，亦庄区域的价格相对稳定，但也有不少项目采用低价入市方式抢“房票”。为了避免客户流失，二手房中介刻意将二手房和低价入市项目撇清关系，称低价楼盘“交通不方便，离这里很远。”

　　据了解，10月份亦庄区域共成交了110套产品，从价格走势来看，该区域在售项目价格较为平稳，并没有持续大幅下跌的现象，其中部分项目的成交价格还有小幅上扬，如力宝广场10月份成交均价为22343元/平方米，而9月份成交均价为20633元/平方米。

　　记者在调查中发现，该区域的二手房房源相对不多，且多是高端项目，亦庄镇政府附近一二手房价的倒挂并不明显，但与亦庄一河之隔的马驹桥区域却出现了明显的价差。马驹桥区域集中了不少品牌房企的项目，城建三开发的高价地项目米拉village、融科的香雪兰溪和钧廷、合生·世界村、珠江逸景家园以及星悦国际等，马驹桥主干道的两侧挂满了各项目的广告。

　　在米拉village项目的对面，我爱我家、链家、鑫尊、21世纪不动产等在内的多家中介门店一字排开。当记者问及买一手房合适还是买二手房合适时，京典置业的一位经纪人告诉记者，“二手房肯定要便宜的，我们楼上的莲水怡园目前二手房均价为1.4万元/平方米，而整个马驹桥区域，包括南六环以外的珠江逸景家园、融科香雪兰溪在内的二手房均价在1.2万元/平方米-1.4万元/平方米之间，你看看对面的新房，米拉village目前的均价为1.58万元/平方米，亦庄那边的新房价格更高，并且还不能马上入住。”

　　记者曾经去过星悦国际，距离凉水河不到10分钟的车程，但在中介机构的眼里，该项目俨然不属于该区域。据记者了解，纯新盘星悦国际采用的是低价入市策略，首次开盘的起价仅为1.08万元/平方米，低于周边的二手房价格，在一定程度上形成了一二手房价倒挂，因售价相对较低，取得了不错的销售成绩。

　　■专家观点

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景辉：倒挂是降价预兆

　　一二手房价倒挂现象已是第三次出现了，这种现象一般发生在房价下降的初期。由于开发商遭遇资金链问题，新房会率先降价，二手房小业主降价意愿不强，跟进得慢一些，这就会出现明显的倒挂。另外，一般倒挂会分区域出现，一些新房供应量大、项目多的区域，竞争较为激烈，价格下行的压力自然就大，比如通州。

　　亚豪机构市场总监郭毅：二手房价有望迎更大降幅

　　由于北京部分郊区在售新盘出现超低价入市，使得部分新房价格明显低于周边二手房价，出现明显的一二手房价倒挂现象。在新房降价的带动下，二手房价或将迎来更大跌幅。随着年底的到来，开发商资金紧张程度以及对销售回款的预期更高，而政策宽松的可能性并不大，因此，通过降价回笼资金将成为越来越多开发商的选择，新房价格将继续下探。新房价格的下跌将对周边二手房价格形成引领和标杆作用，与新房市场的企业行为占主体相比，一旦二手房价格出现松动，将迅速呈现燎原之势。

　　麦田房产市场分析师张东： 开发商急于资金回笼

　　之所以出现一二手房房价倒挂的情况是因为到了年底，很多一手房地产商急于资金回笼，需要回收资金为接下来的工作进行运转，如年底需要还银行贷款，因此在售房中以降价来吸引购房者。而二手房业主一般并不急于售房，价格也抗得较高，惜售心理很强，甚至不少转售为租。