北京房地产交易管理网数据显示：上周北京商品房住宅签约套数为1158套，二手房住宅签约套数为1779套，环比上上周分别为下调了22%、26.5%。楼市总签约数据为2937套合计环比下调了24.8%。

　　上周签约比较多的项目主要有：京贸国际城签约62套、富力盛悦家园签约35套，上都首府家园签约33套。

　　北京上周楼市的主要特点

　　首先：降价项目占据销售前列，但销量并不可观。上周成交量前十项目中，有4个项目属于明显降价项目：京贸国际城、首开常青藤家园、润枫领尚苑、天时名苑，特别是通州的三个项目，均价相比最高点下调均超过2成，但是换来的成交量并不显眼。京贸国际城大幅降价入市半月签约仅16%。润枫领尚苑入市已经5个月，签约合计仅95套，去化率为17%。

　　其次：成交量依然低迷，在最近几个月成交量屡创地量，预计11月成交量也将继续延续最近几个月的市场情况。而且政策越后延，市场剩余的购房需求对价格下调幅度的期望就越高。

　　第三：市场库存量再次突破最近2年多来的记录，期房住宅库存达到了81412套创造了09年6月来的最高值，库存总量也达到了11.92万套的最近2年多来的最高值，继续呈现供应大于需求的现象，库存量也继续上涨。

　　11-12月市场预测：

　　1：楼市供应量

　　56个项目预期11-12月入市，提供住宅可能超过2万套。北京中原市场研究部统计调查数据显示：虽然十月因为长假影响，项目供应有所放缓，但是库存积压的步伐依然在明显加速。北京中原市场研究部统计数据显示预计在11月供应的27个项目提供的住宅套数将依然会接近万套。郊区项目数量明显依然达到了16个，占到了全市供应量的6成。特别是大兴区预期供应项目就达到了5个，其中不乏之前热销的城建红木林、富力？盛悦居等项目。而存新盘的数量也达到了16个，主要集中部分郊区。这些项目大部分可能会选择低开，很可能会明显拉低11月份的市场成交价格。

　　12月预期入市的项目更是已经达到了29个，在年底加速开盘已经成为目前市场的共识。预计11-12月供应的住宅总量有可能突破2万套。

　　在8月份首次施工面积突破亿平米的基础上，9月数据显示，目前施工面积再次创造新高。特别是住宅施工面积已经达到了6584.1万平米。按照每套房120平米计算，在建的住宅套数已经超过50万套。如果按照最长2年建设周期计算的话，即使在不新增开工面积的基础上，预计未来2年也可以新增住宅供应超过50万套(其中包含保障房)。供应量在最近1-2年将持续上涨。

　　从预期入市的11-12月项目可以看到，定价问题继续影响着入市项目。价格停滞，而潜在需求新增有限，存量需求又已经被7个月左右的限购后市场消耗，这使得目前大部分上市项目面临定价问题。

　　2：成交价格走势

　　小幅降价难获销量，在今年的金九银十，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价。开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，金九银十年必定会有大量开发商选择降价冲量。而二手房市场也就能出现明显的价格下调。降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。

　　目前市场购房者信心已经降低到谷底，在北京供应结构性变化下，房价下调的现象可能在统计数据上被放大。预计5-6环将成为市场供应及签约的主要区域。房价在通州、大兴、房山等区域都有明显下调的可能。最高下调幅度甚至可能超过10%。而五环内因为供应处于绝对稀缺，这使得房价下调幅度不会太大。，4季度楼市将依然出现成交萎缩，价格停涨为主，降价项目继续明显增加。

　　3：土地市场预测

　　11年前十月，北京土地出让金已经达到了831亿元，仅低于创造历史记录的去年870亿4.5%。依然是除去年外的同期最高。

　　但从目前预期入市的土地来看，今年4季度不太可能出现去年的775.4亿的单季度最高纪录。所以预计今年北京土地出让金全年依然有可能在1000亿左右。住宅类地块因为保障房占比高以及郊区化难以受到开发商青睐。所以在11-12月土地市场很可能依然以住宅地块冷清、商业地块平稳为主。

　　商业地块出让支撑了2011年土地市场，在今年包含商业类属性的出让金总额达到了439亿，占据前十月土地出让金的53%。而且预计在4季度部分商业地块还有可能出现交易升温的迹象。

　　4：政策力度

　　虽然外部环境恶劣，美债和欧债危机轮番上演，或将导致欧元区和美国经济整体增速下降，外需萎缩将威胁中国经济正常运行。

　　但目前通胀预期依然高企，保障房建设投资增加降低了楼市下滑对房地产相关行业带来的负面影响，紧缩的货币政策还将继续，四季度与房地产相关的信贷政策难以出现实质性松动。从最近的佛山限购半日游到新增珠海限购可见，虽然政策底部已经接近，但是松绑的可能性非常小。

　　北京限购、限贷的政策在年底依然将持续，特别是信贷额度在年底11-12月可能会继续收紧。本轮调控在明年上半年前很难有放松的可能。

　　5：开发商会大规模促销？

　　目前市场成交低迷，除了购房者价格预期与市场价格之间的差距难以协调之外，更重要的是目前购房者对未来信心不足。即便是部分项目下调交易价格，也很难吸引处于观望中的购房者马上入市交易。

　　部分项目在目前的积压库存以及比较严重，特别是通州、大兴、昌平、房山四区域，占比市场库存量6成以上。这些区域的项目继续降价已成必然。

　　但是因为目前消费者中有资格、有意愿、有能力购房人群比例继续走低，预计最后的11-12月，单月楼市总成交量不太可能突破1.5万套。也就是说2011年北京楼市住宅市场总成交量将在最近三年来第一次低于20万套，同比去年下调幅度在25-30%左右。11-12月不太可能出现之前两年的翘尾现象。

　　目前市场购房者信心已经降低到谷底，在北京供应结构性变化下，房价下调的现象可能在统计数据上被放大。预计5-6环将成为市场供应及签约的主要区域。房价在通州、大兴、房山等区域都有明显下调的可能。最高下调幅度甚至可能超过10%。而五环内因为供应处于绝对稀缺，这使得房价下调幅度不会太大。4季度楼市将依然出现成交萎缩，价格停涨为主，降价项目继续明显增加。