去年以来，许多住宅的开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在全国范围内“圈地”布局商业地产的步伐。如国内实力开发商保利、金地、万科等先后宣布了自己的商业地产开发计划和目标。崇文门成就北京最高单价的商业地块、CBD 200亿元的出让总额让人叹为观止，商业地产可谓火热异常。

　　但是，商业地产新老混战，看似百家争鸣的情况，背后却潜藏着巨大的风险。有业内人士预测，未来三年左右，将会有一批商业项目倒掉。

　　投资过热

　　万科、保利、龙湖、世茂、娃哈哈、雅戈尔的等等，众多的住宅开发商和其他行业企业纷纷转型商业地产，一时间中国所有的住宅开发商将目光全部锁定在了商业地产领域。

　　据中国商业地产联盟最新发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598亿元、1806亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。

　　而到了今年随着住宅限购政策的不断“扩容”，开发商对于商业地产的投资更盛。

　　今年上半年，一线城市的已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅仍将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，而即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近1万亿元。

　　以北京为例，今年上半年已经签约的商业的类地块合计为21块，提供的建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，超过了住宅供应量、楼面价。

　　区域井喷

　　“蜂拥”一词是对中国投资的最贴切的概括，只要能赚钱投资者就会蜂拥而至，然后就出现泡沫，目前北京的商业地产就经历着这样的一个过程。

　　作为龙湖地产在北京的一个城市综合体项目，长楹天街于今年上半年入市，其中商业部分的体量达到了27万平方米；华润橡树湾打造的五彩城一期也将于近期开业，总商业面积也达到了20万平方米以上；上周末，总建筑面积达到52万平方米的望京SOHO也正式推出了样板间，是其在北京的第二大项目；同时定位于城市综合体的保利中央广场也在上半年开始了其住宅部分的销售；金融街于近日出资60亿元收购了中信城剩余的3块商业用地，再加之此前的40亿元，金融街前后支付100亿元，入主菜市口商业金融项目。

　　“近几年来北京商业地产的新增供应量一直居高不下，以五环以内的新增大型商场供应为例，2008年的新增供应为77万平方米，2010年为76.6万平方米，预计今年也将达到60万平方米。”仲量联行董事覃晓梅表示。

　　覃晓梅认为目前商业地产的压力主要集中在新城区。

　　以房山区为例，在CSD的带动下，首创置业、绿地集团、万科集团、中国铁建、首开集团等大品牌房企的相继入驻，使得区域的商业地产项目处于井喷状态。

　　其中，首创芭蕾雨奥特莱斯项目是定位都市的新商业中心，其中商业部分达到了18万平方米；同时绿地在房山打造的城市综合体项目的面积也达到了46万平方米；万科长阳半岛的配套商业的22万平方米购物中心FUN MIX也在规划之中。此外，首开集团也在该区域内规划了10万平方米的商业等等，区域内项目密度堪比市区。

　　“和市中心的商业项目不一样，新城的商业地产是先有商业后有人，这样就造成了项目必须有足够的资金实力来应付养商期，期间会出现大批商户倒掉的危险性。”誉翔安房地产咨询公司合伙人王珂表示。

　　戴德梁行商铺部负责人张家鹏表示，商业物业对于开发商而言还属于跨行业经营。住宅依靠的是开发和出售，而商业地产则依赖于后期的经营和管理，目前国内开发商在这方面还有明显的欠缺。但是鉴于目前土地出让环节对于商业配建的要求，开发商又不得不面临着进军商业地产的压力，因此把商业地产看成是资本的避风港或是住宅市场的调节器还有待商榷。