自10月20日起，我国存贷款基准利率正式上调0.25个百分点。住建部昨日也上调了个人住房公积金贷款利率。

　　继第三套房贷暂停后，多个城市出台"限购令"，加上此次加息，不到一个月的时间里楼市已经遭遇了三大利空，"金九银十"摇身一变为"调控季"。

　　在多重政策压力下，虽然不少散户投资者还在惜售甚至反价，但记者了解到，部分先知先觉的机构投资者已经率先出逃，被认为是"下半年楼价下跌的先行信号"。

　　最新现象

　　房地产调控政策不断加码，虽然市场上不少散户投资者还在惜售甚至反价，但记者了解到，近期市场中的投资大户已经悄然开始了隐秘的出货行为。

　　炒楼团：二手市场巨量抛盘

　　昨日，记者从业内人士处获悉，某外地商会近日开始放出住宅物业，初步统计总数接近500套，可能在未来一段时间中分次出货。据了解，这500套单位主要集中在天河北某住宅项目，大概涉及近亿元资金，此前由该商会的企业成员联合购买，也就是市场中所谓的"炒楼团"。

　　该业内人士告诉记者，该商会买入这批住宅已有一段时间，获利颇丰，由于近期一连串调控政策出台，房价难以大幅上涨，因此打算抛售住宅置换商用物业。

　　此外，记者还了解到，近期某资产处理公司正在处理几个银行委托的一批住宅物业，总量近两百套。有业内人士认为，突然出现这样的批量物业与房地产调控政策不无关系。外资：怕调控转买商业地产

　　除了"炒楼团"，不少来自境外的热钱也对调控谨慎以待。兴业地产工商铺总监朱辉告诉记者，日前有一批东南亚资金来到广州寻求投资机会，但他们认为内地楼市面临调控，加上目前住宅价格处于高位，因此准备选择天河区的写字楼物业入市。

　　显著对比

　　"散户"投资客还在惜售反价

　　与这些迅速转舵的大投资客相比，那些只有一两套物业的"散户"投资客们却还在"惜售"甚至反价。满堂红地产天河公园板块负责人介绍，新政之后当地并未出现业主放盘增多的情况，反而有逾一成放盘业主封盘不售。据了解，这部分业主中，既有被新政误伤的改善型买家，也有投资客。

　　投资客李先生表示，自己手头上有三套房产，按照政策，自己卖掉之后不仅不能贷款，还只能再买一套房，既然现金拿在手里也没好的去处，还不如把房子留着慢慢"以租养供"。

　　市场趋势

　　"炒楼团"出货

　　楼价现反转信号？

　　汇力地产颜志科表示，这种情况出现并不足为奇。他透露，在2008年上半年，来自香港的"炒楼团"就向市场抛出400多套单位，"下半年楼价就开始走下坡路了。"

　　"这种出货代表楼价调低过程的开始"，颜志科解释，比如炒家之前是1万元/平方米买入的单位，目前市场价格是1.8万元/平方米，他们以1.6万元/平方米出手，无形中造成市场承受能力的逐渐下降，楼市也开始了"阴跌"，"这是近年下半年楼价下跌的先行信号"。

　　市场人士预计，过了10月，二、三线的开发商就会开始推出"跳楼价"，非老八区的楼价一定跌。他们建议资金较少的自住买家和投资者最好暂时不要入市，但如果有实际需要、有空余资金，那么什么时候入市差别不大。

　　公积金贷款利率提高

　　住建部昨日宣布上调个人住房公积金贷款利率。如果贷款100万元，以30年为例，加息后，商业贷款每月要多支付250多元，累计要多给7.5万元的利息；公积金贷款累计多给6.2万元左右。广东工业大学房地产高级经济师申格联对记者表示，公积金利率提高是配合央行加息的一项措施。后期楼市销量会下降，但不一定会影响房价缓慢上涨的走势。

　　数据说话

　　穗10月以来退房数赶上整个9月

　　在提高首付、限购令、加息以及公积金贷款利率提高等各种政策的重叠效应下，退房数量开始增加。不过，业内专家表示，退房在所难免，但不会造成恐慌。

　　据网易地产对阳光家缘的网签监测数据，10月1日到19日，广州全市累计有66套退房记录，而整个9月份的退房记录也是66套。

　　而记者走访白云、越秀、海珠和天河等区的部分中介发现，二手市场也已出现部分退房现象。"来询问的个人明显多了些，但暂时还没有退房的个案。"富力半岛某中介的工作人员告诉记者。不过，他认为，现在很多买家还在和业主协商，接下来难免会出现较多的退房现象。

　　贷不到款是主要原因之一

　　资深地产专家邓浩志指出，肯定会有退房现象，但应该不是基于楼价下跌的。"主要是第三套停贷后由于无法贷款所导致的。当然，也有部分是因为预期改变造成的，但量不会太大。"

　　申格联认为，"退房有两种情况，一是开发商将房子'左手卖给右手'导演的退房；一是购房者遇变故缺钱引起的退房，尤其是'9·29'新政甚至限购令出台后。既然贷不到款或者买房风险加大，退房是很正常的。"