提出“最小租住面积为4平米” 比上海、深圳还要小

未来杭州市场上可能会有更多的小户型租房供应

作为全国首批12个开展住房租赁试点的城市之一，杭州动作迅猛，在前期网上征求意见的基础上，昨天，正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（简称《试点方案》）。

《试点方案》明确了包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等5个方面的19条工作举措。

未来三年 新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%

全新推出的“租房红利”中，对于出租一族来说，最大的利好，就是杭州将大大增加一批出租房。这些出租房不仅仅是房东的私房，还有来自于开发商、政府新建的“楼房”。

《试点方案》提出，“未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。”

这到底能提供多少新的出租房呢？按照透明售房网数据，2014年1月1日至2017年8月29日，杭州全区（不包含富阳、临安）增加了商品房32万套，其中的30%就是9万6千套。如果未来三年杭州商品房增加保持目前这样的势头，那么至少增加近10万套租赁住房。

增加租赁住房供应，将从加大公租房供应力度、增加租赁住房用地有效供应、盘活存量土地和用房、允许成套住房按间出租、鼓励和规范个人出租闲置房源等多方面共同推进实施。

拿公租房来说，杭州市公租房保障制度已实施9年，截至2017年5月底，公共租赁住房累计保障约4.7万户家庭，其中市本级约2.9万户、区级约1.8万户。《试点方案》中明确指出将继续大力发展公租房建设，未来5年保有总量不少于8万套。

“十三五”增加近591万平方米村集体留用地

部分“城中村”已在考虑建租赁房

要建设更多的租赁房房源，就要有相对应的土地。这一点，在新出台的《试点方案》中也已经提及，其中一个途径，“要探索村集体10%留用地上建设租赁住房。市区国有住房租赁企业可参与集体建设用地的租赁住房建设。新（改）建租赁住房土地使用年限不变，只租不售，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。”

杭州从去年底全面启动了城中村改造计划，全市2017年就计划征迁34468户，截至8月15日，已累计完成签约34835户（完成率101%）、拆除24560户（完成率71%）。到“十三五”末的2020年，共要改造178个城中村，增加近591万平方米的集体10%留用地，相当于4/5的西湖。

纵观杭州现有的村集体留用地，大致分为三类，大部分村子都青睐建设综合体，例如水晶城、城西银泰城等等，直接坐收租金；还有一些村子则在留用地上建设小产权房出售，这类房子都是商电商水；剩下的部分则是建设特色小镇、艺术园、宾馆等产业。

记者昨天采访了西湖区、下城区、拱墅区、江干区6个正在拆迁城中村的村经济合作社的相关负责人，其中2个表示已经明确要在留用地引入综合体建设，4人表示还未确定留用地最后使用方式，《试点方案》出台后，会和村民开会，考虑是否要建设租赁用房。

除了集体留用地外，《试点方案》还提出：“在住宅用地供地方面，结合城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾等产业发展和人才引进的需要，确定一定比例作为人才专项租赁住房用地。并在2017年9月底前，推出人才专项租赁住房用地试点。”

杭州市国土资源局的有关人员表示，9月杭州主城区将有24宗土地出让，萧山区和余杭区分别有7宗土地出让，并规定土地溢价率达70%后，将由竞价转为竞自持商品房屋面积。自持商品房屋全部公开对外租赁，不得“以租代售”或通过其他方式变相销售。其他相关具体细则还在研究制定中。

杭州房产专家大老哥预测，杭州有可能很快迎来一场专门的出租租赁住房用地拍卖。“7月24日，上海就首批公开出让的两幅出租租赁住房用地成交，采取‘只租不售’模式，价格也只有市场价的两三成，这样可以保证将来房租不会太贵。而杭州对于国家的租房新政反应非常迅速，接下去肯定也会在土地方面做出动作。”

链家研究院院长杨现领也认为，这将有效促进人口城市化的进程，让大量新市民住有所居。

两个突破——

客厅可以改成单间出租

最小租住面积为4平米

可以出租的房子增多了，是不是意味着房租会下降呢？

对此，多位房产专家都认为，等到租赁住房政策落地后，租金肯定会有一定程度下降，生活成本将会降低，这些也将进一步增加杭州对外来人才的吸引度。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，租金的涨跌主要是看供求关系。今年是杭州的拆迁大年，城中村大量拆迁导致租赁房源紧张，目前租金的确已经涨了不少了。但这只是暂时的，等到房源供应量大时，自然会平抑租金，达到动态平衡。

很多人不约而同地提到，在《试点方案》中，“在符合规则的情况下，客厅可以改成单间出租”；以及“最小租住面积为4平米”，对于租房市场来说是一个大突破，这两个政策一旦落实，将极大增加杭州租赁住房的供应面积。

据了解，为了增加住房需求，一线城市在人均最小居住面积限制上都有所下调，北京已经由原来的22平米下降到15平米；上海为5平米；广州为15平米；深圳为6平米。

难道以后可以建造4平米的租住房间？譬如，原本一个20平米的房间，过去只能容许2-3个人居住，现在允许住最多5个人，这就可以群租了？

不是的。《试点方案》中还进一步针对“群租房”制定了相关规范——

出租的每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。推行全市统一的住房租赁合同示范文本。

也就是说，拒绝群租，鼓励合租。

此举一出，不仅未来市场上将会有更多的小户型租房供应，也能加快杭州城市化进程，增大杭州对于年轻人才的吸引力。

专家们认为，短期内，暴增的租赁住房供应量将冲击租金价格和房价。此外，租住面积缩小，租金总价也会降低，政策实施后的租金或许比之前要低上不少，这对于人才来说，有极大的吸引力。时间长了，当人口和租房市场再次平衡后，房租和房价都会趋于平稳。

搭建智慧租房平台 加强中介信用体系

《试点方案》中还提出了，培育住房租赁市场供应主体包括扶持国有企业发展规模化租赁、扶持发展专业化住房租赁企业、规范住房租赁中介机构、鼓励和规范个人出租住房等4点措施。

近年来，杭州租赁房市场规模每年呈10%左右的速度增长。根据主要房地产租赁经纪机构提供的数据，今年上半年杭州住房租赁市场交易量较去年同期增加9.0%；市场需求持续高位，6月市场租赁需求较1月增长约30%。

根据市场现状，《试点方案》中提到支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场。选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为专业化住房租赁试点企业。落实个人出租住房优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

而针对规范中介机构，杭州住保房管局也有了新动作，在8月9日，房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团，就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台举行签约仪式。

将来，这个智慧租赁平台，既能注重监管、又突出服务，既注重实用、又突出创新，呈现七大亮点：实人认证、全方位核验、一站式服务、评价系统、信用体系、网上支付、多通道在线签约。

加强住房租赁市场监管方面，《试点方案》提出，将长租公寓、开发企业自持租赁住房、中介居间代理房源、个人出租房源等纳入服务平台监管，推进部门间信息共享。为住房租赁经营主体、出租人、承租人提供网上“一站式”服务。