品牌房企竞当“房东”

杭州本地，目前已有万科、德信、龙湖、绿城等一批房企纷纷以不同形式涉足长租公寓。

万科董秘朱旭在3月7日的电话会议上表示，长租公寓会是万科今年发展的重要方向，将在核心城市展开布局。截至2016年底，作为万科旗下长租公寓品牌，泊寓已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个项目，已出租公寓达1.6万间，并计划在2017年发展至15万间。

3月24日，在龙湖地产2017年业绩发布会上，执行董事兼首席执行官邵明晓透露，冠寓是龙湖的“主航道”业务，将集中公司的优势资源着力发展。

具体来看，冠寓将聚焦北上广深四大一线城市，及重庆、成都、苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市，目标城市12个，力争用3年时间，每年推出1万到1.5万间，第3年争取达到10亿元以上的收入规模，跻身中国长租公寓市场前列。

房企涉足长租公寓，自然有自己的考虑。杭州龙湖冠寓运营负责人叶忠表示，相比传统的长租公寓运营商，房企有着三大优势：

一是融资成本低，长租公寓本身盈利困难，但相对来说房企可做到较低的融资成本，盈利更可行。

二是现成的品牌可直接输出。三是房企手中有更多的存量物业资源，获取房源更容易。

据悉，杭州龙湖目前完成布局的共有3个项目，房源主要以轻资产为主，即以长租约租下几层或单幢物业，装修改造后再冠以品牌对外出租。“从中长期看，冠寓会逐步轻重资产并举，即加大自持物业的重资产比例，最终资产轻重比为2:8。”叶忠说。

而且，冠寓还打上了“房企”烙印。据悉，冠寓产品分为3个档次，除租金外，还收取服务费。服务费包括物业费和固定服务费，由龙湖物业提供后期物业服务。

盈利不多前景可期

长租公寓被不少房企列为2017年的首要创新业务。房企究竟意在何处？

目前，长租公寓的租赁价格在城市中处于中等偏上水平。以万科旗下位于广州的泊寓为例，它主要面向35岁以下、有固定工作的年轻人或在校学生。

20平方米左右的租金每月在1500元左右，同时还有超过200元的物业管理费、水费、电费等支出，每月居住成本超过2000元，比周边普通租赁住房要高出一些。

“长租公寓的定位有点像快捷酒店，租金并不算太高，房企利润很薄。”一位业内人士表示。习惯于赚快钱的房企要想在长租公寓这块土壤长久待下去，需要的是足够的耐心。

虽然万科方面没有透露目前万科泊寓的具体利润率，但据了解，经过严密测算，在覆盖掉所有成本后，目前泊寓还是盈利的。

而龙湖长租公寓的毛利率据称在35%左右，虽不是特别高，但相关人士判断，通过后期精细化运营以及进一步客户细分，这个业务未来会是长期可持续的业务板块。

相比传统中介租房，长租公寓的优势在于统一管理和服务。德信地产常务副总方静表示，德信在这一领域一直保持着稳健的扩张步伐，目的就是为了做深房地产相关产业链，更好更全面地为客户服务。

相关数据统计，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿元的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。

正因为此，进军长租公寓的房企都抱有持久战的打算：从短期来看，长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进销售项目的去化。

如重庆西九万科泊寓就是把公寓优先租给了重庆万科西九项目二期的潜在购房者，租金可用于购买二期房子的抵用款；从长期看，趁早“攻城掠地”，占领市场份额，成为这一行业的龙头企业，也是一个不错的选择。