以房养老到底靠不靠谱？

拥有产权：自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。
独立住房：在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。
家境适中：当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。
地价较高：老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。

以房养老是跨资本市场和房地产市场的一种资源配置方式，在国内起步时被当作养老模式的一种有效补充而备受期待。但记者走访北京、上海、广州、武汉等试点城市发现，政策试点一年后遇冷已成现实，究其原因主要受传统养老观念、政府相关政策配套、不动产价值增贬预期、产权处置等因素影响。

4月，北京、上海、武汉三地的4户家庭、5位老人正式签订老年人住房反向抵押养老保险产品投保单，成为第一批“吃螃蟹”的人。5人，乍听起来，是一次不错的开头。可对比数量庞大的老年人群体，“用房子买养老”的方式，似乎并不受欢迎。“我们担心什么？”曾听保险公司介绍过“以房养老”的北京右安门街道的老人们告诉记者，除了房屋需要抵押外，养老金的数额和保险公司的收费，是他们最拿不准的。

酝酿多年的保险版“以房养老”开局不利、应者寥寥，但这不意味着作为最大资产的“房子”在老人那里真的成为“不动产”，无法变现了。现实中，随着房产税、遗产税的逼近，以及老年人观念的转变、外部条件的成熟，不少老年人不再“守着聚宝盆啃窝头”，而是以老年人特有的智慧，在自己的生活品质、儿女的面子、财产的传承之间找到平衡点，以多种方式处置好房产，过上了“自己想要的生活”，让暗淡的老年生活亮丽起来。

最大阻力来自金融机构，其中担心房价下行是主因。一位保险从业者说，难度在于对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

“以房养老”在一些国家已有成熟的做法。借鉴国际经验，或可探索符合国情、满足老年人不同需要的养老保险产品，扩大养老服务供给方式。

宋朝是个市民社会，商品经济空前发达，房地产市场空前兴旺，但是宋朝人始终没有发明按揭购房，更别说把房产抵押给银行，再从银行领钱来养老了。宋朝比较流行的以房养老只有三种模式：一是靠出租房屋来养老；二是“卖房养老”；三是以政府为主导的“收房养老”。我们不妨以欧阳修为例，说说宋代人如何以房养老。