杭州城市新规划改变楼市格局 或将涌现出多个"卫星城" |
house.hangzhou.com.cn 2014年06月19日 09:02:56 星期四 杭州网 |
导读:
优化调整后的“一主三副六组团” 制图 李本献 杭州人口重心外移 或将涌现出多个"卫星城" 本次规划调整,除了新增三个城市副中心之外,六大组团也做了局部调整。如果本次规划调整最终获得通过,那么未来杭州将会出现六个副中心以及六个组团。比如,塘栖以前属于“组团”级的,现在调整到了临平副城;而瓶窑则摇身成为瓶窑组团,相比之前的定位级别有了提升。 规划调整之后,杭州新的六大组团分别是:良渚组团、瓶窑组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团。到2020年,杭州市域常住人口将控制在1000万人左右,其中市区常住人口745万人左右,同时鼓励人口向外围副城和组团疏散,将外围组团人口从比例不足10%提升到24%。这就意味着,这六大组团未来五六年间,人口规模将至少翻一番。 根据规划,政府将一些公共资源引入外围组团,以实现人口疏散的目标。鉴于这样的一种规划理念,这六大组团有可能成为今后杭州的宜居生活样本——既能享受城市的生活配套,又远离城市生活病。 良渚组团:老城出“新芽” 良渚作为一个在城市建设上有着数千年历史的古城,但就如今的城市建设而言,它却是个十足的新秀。万科知名大盘良渚文化村,就坐落于良渚组团。最近几年良渚引进不少住宅楼盘,但是商业配套一直还是短板。 从2011年以后,良渚的商业配套进入迅速发力期。最近两年,良渚先后引进万科良渚文化村未来城、日本永旺梦乐城购物中心、中青文化广场、平高浙大创业城等重点项目。永旺梦乐城购物中心是集休闲、娱乐、购物、美食为一体的城市综合体,包含GMS零售、专卖店、两个IMAX影厅、儿童娱乐场所和美食一条街;中青文化广场规划建设有中青大剧院、良渚文化情景式主题体验街、中青文化大厦、中青影视文化中心、裸眼3D全民互动广场以及中青商务城等业态,并将引进五星级酒店。未来居住在良渚的人们,将可以享受到高品质的生活。 良渚的另一重大利好是地铁2号线,目前已确定设立新良站,将彻底改变良渚落后的交通现状。良渚本身具有的文化资源以及山水资源优势,再加上新建的配套,实现宜居生活小城的目标,似乎并不太遥远。 瓶窑组团:独立组团获利大 瓶窑是余杭区的一个知名乡镇,从良渚组团中独立出来,意味着与良渚组团有了平等的地位,今后将会得到更多的市政投入,显然是此次调整的赢家之一。未来几年中,瓶窑或将得到更多公共财政资源投入,从而改变原先的城镇面貌。 无论是认可度还是现有的基础条件,瓶窑都较良渚有较大的差距。从地理位置上看,瓶窑较市中心的距离也更远,房地产开发热度也不高。但是瓶窑的房地产开发还处于起步阶段,且房价几乎还是“原始股”,因此具有一定的成长性。此外,瓶窑的生态环境保护得还不错,未来可能成为旅游地产的新增点。 由于地域上的原因,瓶窑组团未来将主要吸附余杭本地以及外来人口,对杭州主城人口的吸引力比较小。不过,作为养老之地,瓶窑可能对一些杭州人产生吸引力。 余杭组团:延续“慢牛”行情 余杭组团的范围大致包括五常、闲林等老余杭一带,也有些人习惯将其称之为大城西,是很多杭州人耳熟能详的一个楼市板块。 余杭组团的地域范围比较广,房地产开发的历史比较早,是很多新杭州人首次置业之地。这几年的余杭组团,房价远没有跑赢大盘,甚至房价一有风吹草动,往往就会成为“重灾地”。余杭组团作为杭州的一个远郊板块,由于生活配套上的明显不足,一些交付楼盘的空置率也普遍较高。 客观而言,余杭组团的一些优势还是比较明显的。比如生态环境不错,一些新开发的楼盘品质也是可圈可点。最突出的问题是配套投入不足,而这一问题显然将会在今后几年出现转机。一方面未来科技城等板块开始逐渐成熟,将会对余杭组团形成辐射;另一方面人口逐渐流入,开始倒逼当地政府加大对配套投入。 余杭组团价值突然爆发的可能性微乎其微,从长期看将会延续“慢牛”行情,居住价值会得到逐年提高。 临浦组团:生态型卫星小城 临浦组团的范围新纳入了临浦、所前、进化、楼塔、浦阳、河上等地,位于滨江南部,是萧山重要的经济镇。 临浦素有“小上海”之称,为当地楼市提供了强大的购买力支撑。临浦组团以临浦为核心,以浦阳江为纽带,融合临浦、戴村、浦阳、义桥等镇,通过辐射带动周边乡镇而组成的萧山南部城镇群。此外临浦还是一个具有千年历史的文化古镇,环境优美,交通便利,在萧山区域中算是一个较为适宜居住的小城。 临浦的建设目标是“具有千年古镇文化内涵,工贸旅相结合的生态型、花园式、现代化卫星小城市”。最近几年的城镇改造,取得了一定的成果。占地168亩的萧山建材商贸城、中南江景园等一批房地产开发项目,拉开了当地房地产市场的序幕。 由于距杭州主城较远,临浦组团对杭州人的吸引力不够,今后主要吸附在临浦创业的外来人口以及萧山本地人。 瓜沥组团:工贸型生态城市 瓜沥组团的规划范围新纳入了瓜沥、坎山、衙前三镇,规划面积约95.4平方公里。瓜沥组团的功能定位是,北部工业区和物流区、南部居住生活区,把瓜沥打造成为以高新技术产业、空港经济为主的工贸型城市组团。其产业布局将依托国际空港和中国纺织采购博览城,发展以临港工业、轻纺工业、装备制造业、服装加工业、现代物流业为主的综合性产业集群。 瓜沥组团的农业以蔬菜、养殖、花木等产业为主。瓜沥组团的发展目标是建成以高新技术产业和物流业发展为主的山水生态城市,成为萧绍东部边界的桥头堡,努力集聚绍兴资源,辐射绍兴区域。 目前瓜沥的房地产开发已经较为成熟,购买客群中外来就业人口占了较高比例,对绍兴市场也有一定的影响。 义蓬组团:花园式江东新城 义蓬组团范围新纳入了临江和靖江,是萧山北片区域和商贸中心,同时也是杭州湾产业带的重要组成部分,其建设目标是成为以高附加值特色产业为主体的大型综合性工业基地,集商务、高教科研、休闲居住、物流等综合功能为一体的花园式、生态型城市组团。 义蓬交通优势十分明显,东南望绍兴,西连杭州市区,北临钱塘江,距江东大桥3公里,距沪杭甬高速公路和杭金衢高速公路入口3公里,距杭州萧山国际机场2公里,同时还紧邻两个省级工业园区——江东、临江工业园区。 义蓬的房地产开发以本土房企为主,从区域消费市场看,有两大工业园作为人口支撑,购买力相对较为稳定。当然义蓬的整体居住环境,还有赖于政府加大投入,否则难有太大的吸引力。 |
作者:杭州楼市综合整理 编辑:张梦婕 |