提高二套房首付和利率、二手房交易须缴纳20%个人所得税……最新出台的新“国五条”实施细则如同一声炸雷把所有人都震到了。眼下，房产中介忙着催二手房交易双方尽快过户，也有房东已经主动调低价格急着卖房。一时间，整个房地产市场又被推到了舞台中央，成为焦点。新政细则出台之际，杭州市场有何反应？上周末记者前往一些正在开盘或准备开盘的楼盘售楼部实地感受，发现绝大多数在售的一手刚需商品楼盘依旧延续着年前的火热人气，正准备开盘的也不愁客户。

　　1.

　　一手刚需房频现热销

　　去年翘尾行情余温仍在延续

　　上周末，踩着新政细则出台点开盘的就有西溪海·小海、宋都·东郡国际、顺发·吉祥半岛等楼盘，以小户型、低总价的刚需房走得俏。

　　上周六（3月2日），即“国五条”细则出台后的第二天，位于下沙大学城的东郡国际当晚迎来蛇年第一次开盘，推出了100多套房源，户型为90方-121平方米，折后均价在12000元/平方米左右，根据开发商3月3日白天提供的数据，这批房源已基本售罄。反倒是经过去年热销、价格已经涨上去的吉祥半岛并没能收获几近售罄的好成绩，3月2日开盘的吉祥半岛推出了182套房源，户型75-138平方米，起价19480元/平方米，均价23000元/平方米左右，根据现场情况看，还是90平方米左右的小户型最受欢迎，最后当天预定7成。

　　上周日（3月3日），位于大城西的西溪海·小海开盘，除了90平方米可变三房持续加推外，小海还正式发售了以四房双卫为主力户型的升级住品海螺号128平方米。开盘仅两小时，推出的房源几近售罄。据了解，小海本次推出180套房源，开盘之前认筹的客户就超过300组，当天赶到开盘现场的客户超千组。

　　“我们开盘时间是‘国五条’细则出台前就定好的，上周二开盘时间就发布出去了，蓄客一直非常好。”西溪海项目相关负责人罗彧跟记者说，热销原因一方面是小海地段和户型受市场认可；另一方面，淘宝城预计8月入驻，原本在文二路、文三路上的淘宝等阿里旗下公司都将全部搬迁至淘宝城，搬迁过去的人数可能会过万，快速催熟区域。罗彧坦言，“国五条”细则明确征收20%个税，二手房受其影响较大，对新房市场买房人心理上起到了促进下单的作用了。

　　不少上周末下单的购房者表示，自己是自住用途的首套刚需人群，不受国家新政影响，“该买还是要买”，但也有人直言，新政的出台加快了他们下单买一手房的速度。

　　与此同时，一些正在蓄客的刚需楼盘人气也丝毫不受新政影响。上周四才加推的万科·良渚文化村七贤郡(楼盘页　动态 )就收获当日售罄，而后面排着队要买的购房者络绎不绝，上周末记者在售楼部里就看到了熙熙攘攘的人群，销售人员告诉记者，由于工期赶不上，之前推出的房源数量有限，但预约房源的客户已经远远超出了推房量，供不应求。还有从去年热销到今年的滨江·金色黎明，每个周末售楼部现场都是来来往往的看房客，小户型房源一房难求，现场买房也基本靠抢。不光本就热销的楼盘，就连即将开盘的城发·云锦城这几天同样人气闹猛，虽然处在长睦这样一个全新的板块内，而且还是板块首发楼盘，但上周末两天就有近百组购房者认筹了云锦城房源。对于眼前旺盛的购房需求，云锦城相关负责人认为，跟新政的关系倒不大，很大一部分原因还是去年翘尾行情所延续的余温以及实际的购房需求所致。“来看我们楼盘的主要是新杭州人，急需在杭州主城区买房、落户，同时对面积、总价也有控制，能同时满足这些要求的房源放眼杭州城也没多少，而云锦城在江干区，首开折后均价也就10000元/平方米左右，处在市场低谷，对刚需人群还是非常有吸引力的。”

　　2.

　　二套房首付、利率将提高

　　改善性房源加快速度开盘

　　相比刚需楼盘的“淡定”，新“国五条”细则的出台让很多改善性购房者以及改善性楼盘心急如焚。“二套房首付、利率提高以及二手房征收20%的个人所得税都让改善购房成本提高，大户型房源肯定要受影响。”一开发商显得相当担心。

　　据了解，去年杭州楼市虽然低开高走，但改善市场行情还是相对稳定的，以自住为目的的改善需求购房者并没有太大波动，该出手时还是得出手，所以无论是去年年底还是今年年初，杭州不少中高端楼盘去化良好。但新政策很可能会卡住相当一部分购房者。“原本打算卖掉手上的旧房子再买套大的，新政一来，很可能旧的卖不掉，新的首付比例还提高，资金滚不起来，就没法买了。”正准备换房的朱先生如是说。这也是让不少开发商相当头疼的一件事，“要么赶在地方细则出台前赶紧开盘，能卖多少是多少，要么就调整销售计划，先卖小户型房源。”城北一楼盘负责人说。

　　记者粗粗计算了一下，光3月份就有不下20个楼盘将开盘，其中一些有大户型房源的楼盘就在加快蓄客速度，争取越早开盘越好，而个别去年推大户型房源的楼盘接下来却以小户型公寓产品为主。昨天城东一楼盘销售人员还告诉记者，昨天一天他们预定出了两套别墅，都是上千万元一套的，估计也是客户怕被新政限到，赶着下单。

　　3.

　　房改房卖家最着急，主动降价

　　买卖双方快速交易，中介添补充条款避纠纷

　　“国五条”细则出台后，二手房市场首当其冲。这两天，杭州各大二手房中介门店里都是人声鼎沸，聚集了买房卖房人。“都在赶着签合同，就想赶上新政执行前的末班车。”

　　记者了解到，“国五条”细则出台后后，杭州二手房卖家分成了两类：一类是想要赶紧卖掉的，还有一类选择等待。“这两天房改房拼了命地在卖，很多之前捂牢的房子，房东现在都来挂牌，催我们赶紧卖掉。”假日房产总经理赵若斌这样告诉记者。金女士的一套十五家园的房子就是房改房，此前她一直守着2.8万元/平方米的价格，现在不得不做出妥协，“我买进的时候总价是3万元，现在起码要130万元，如果按差额交税的话，税费就要25万元，还不如现在降点价卖掉。”金女士说。

　　对于不急着用钱的房东来说，现在降价急售还不如继续放着。胡先生有一套位于西溪的排屋，此前挂在房产中介有半年时间了，这套房子标价是1000多万元，“国五条”细则出台后经纪人打电话问他要不要稍微降点价出售掉，被他拒绝了，“算了，我也不急用钱，放着就放着吧，观望一段时间再说。”胡先生这样表示。城西区域的经纪人跟记者介绍说，目前该区域内总价300万元以上的二手房急售的并不多，许多房东都在目前的市场下保持了冷静，也有一些房东并没有意识到政策的变化。尽管现在房东出售意愿强烈，但很多房东在价格上并没有松动多少，下调幅度不到10%。

　　自去年“零择校”政策以来一直大热的学区房，在“国五条”细则出台后会有怎样的变化？昨天下午，记者电话咨询了几家二手房中介，得知学区房在这两天虽然价格有所松动，但下降幅度并不大，成交不突出。华邦地产文二店主营文一街、文三街和学军小学的学区房，这两天这家门店来了很多前来挂牌的房东，成交量也不少。该店负责人告诉记者，这个区域的学区房价格并没有因为“国五条”细则的出台而大幅度下降，而是稳定在原有的价格线上。因为学区房一直是市场的热点房源，房东心态稳定，觉得不愁买家。

　　为了赶政策“末班车”，二手房交易速度明显加快了。不过这段时间交易的二手房能否免缴20%个税，都很难说。为了避免以后出现的纠纷，目前房产中介普遍采用补充协议，注明“如果涉及20%个税，买卖双方协商解决，协商不成合同作废。”

　　目前“国五条”地方操作细则还没有出台，杭州什么时候开始征收20%个税，买卖双方都很关心。昨天，记者致电杭州市财政局农税征收管理局，相关工作人员告诉记者，上级部门还在研究制定政策，目前他们还没有接到通知。接到新通知前，二手房交易仍按原政策缴税。

　　“国五条”细则出台后，很多二手房从业人员都对未来二手房市场表示了担忧。我爱我家市场部经理周包军认为，尽管在地方政策出台前的缓冲期内，二手房交易量会有所上升，但一旦细则落实，市场将出现长期的观望情绪。