5、2013年杭州二手房市场前瞻

2013年成交量有望小幅增长 房价仍将保持平稳

从现有的情况来看，2013年中央对于楼市的调控政策预计不会有大的改变，“限购”、“限贷”依然、市场政策稳中有紧，这也意味着2013年整体市场预计仍会延续12年态势，保持稳定状态。这种稳定表现在两个层面：一是表现在交易量层面，预计与12年相近，略有小幅增长。经过11年的市场慌乱大变，12年的逐渐回暖，应该说已经开始建立起以“刚性和改善型需求为主的”自住市场结构，这种较为良性也较为稳定，在政策面基本不变的背景下，这种结构将继续延续，预计2013年杭州月均二手房交易量在2000套左右。二是表现在价格层面，从12年下半年来看，现阶段市场供需较为合理且多理性，房价不存在大幅反弹的基础，在严厉调控政策不放松的背景下下，预计这样的局势将继续保持，13年杭州二手房价格水平将以稳定为主。

新房供应量将可能有所缩减 二手房市场有望分流需求

11年和12年上半年杭州土地市场宅地交易量大幅萎缩，这将很有可能造成在13年中期到14年初部分区域的供应断层，同时城市中心区域的新房供应量已经严重不足，部分周边新兴区域住宅的供应也已经逐渐进入到开发高潮的尾期，新房量的缩减将使部分购房者目标转移至二手房市场，分流到部分需求。从现在分析来看，除了市中心板块之外，滨江、九堡、申花可能都会发生这样现象。

房产税开征，将冲击二手房市场

自史上最严厉的楼市调控措施实施以来，对二手房的市场的成交形成了极大的影响，且随着楼市升温的延续，大伙都在猜测是否会有新一轮的调控政策出台，而其中可能性比较大的就是房产税的全面开征。

目前在上海、重庆试点的房产税改革，已在房地产调控、收入优化方面产生正面效果。近日财政部财政科学研究所所长贾康也曾表示：扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均被认为是房地产税可能最先试点的城市。不难看出进一步扩大房产税试点似乎已经箭在弦上。业内人士认为，房产税扩大试点范围很可能会在明年实施，而且征收的范围也有可能进一步扩大。一旦房产税开征，对二手房市场的冲击首当其冲，房产税征收的对象是存量房，而这正是二手房市场供应的来源。

学区、地铁房将继续是市场两大热点

从目前杭州二手房市场现状上看，备受瞩目的仍属一些地段较好的学区房。我爱我家市场研究中心认为，学区房一直以来是二手房市场最保值的房源，虽然房源量受市场供应量的影响，成交量方面难免受影响，但在成交价格上，很难出现大涨大跌的情况，据了解，解决子女的教育问题是众多客户购买学区房的主要原因。这个需求往往具有时限性和稀缺性，因此学区房的需求受市场变化的影响较小，价格坚挺，抗跌能力强。而且短期内学区房房源相对紧俏的现状也很难改变，不难看出明年学区房仍旧是市场成交热点。

值得注意的是，除了学区房概念外，明年地铁概念也将是二手房市场一大热点，今年地铁一号线正式通车。全线使下沙、临平、滨江与主城区的连接更为紧密，方便了居住在副城、工作在市区上班族的出行。地铁一号线的开通,不仅让副城区更好地融入了主城区,更将进一步加速该区域的崛起。

此外，地铁二号线的建设已经全面考公。二号线西起良渚瓶窑片区，过绕城公路，经勾庄西面转向东南沿古墩路、文二路、过环城西路后转向东，沿凤起路过贴沙河后转向庆春东路一直向东、经新行政区中心后过钱塘江，沿萧山的市心路南北贯穿萧山城区，至蜀山车辆段。届时，萧山其沿线的二手楼盘均会受益，二手房价格及成交量都会发生一些变化。

根据其他城市的经验，受“轨道效应”影响，地铁沿线房价都将会有一定涨幅。目前地铁沿线二手房出现少数业主高价挂盘、捂盘惜售的现象，而购房者中持观望态度的仍占绝大多数，房屋买卖双方博弈持续。

萧山、余杭二手房异军突起，成为楼市新方向

今年二手房成交量涨幅比较明显，除了住房消费需求旺盛、二手房性价比高等原因外，我爱我家市场研究中心认为，杭州周边像萧山、余杭这些区域的二手房市场的悄然升温，也成为促进成交量上涨的利好因素。

对于购房者来说，这些区域的二手房总价低，比如星桥、良渚、闲林板块的一些热门成交楼盘， 9000-12000元/平方米的均价也是刚需能够承受的价格。其次房源多、可选余地大。随着余杭、萧山新盘项目的大量交付，既丰富了当地的二手房市场结构，也给购房者提供了更多的房源，这里不仅有能满足改善型购房者的房源，也有适合刚需选择的房源，

我爱我家市场研究中心认为，随着公交、地铁等交通配套的完善，主副城区之间的距离已不是问题，这些区域的二手房在地段和配套方面的优势越来越明显，且随着城市化的进程，余杭和萧山也正在演绎着杭州主城区的发展道路。（数据来源：我爱我家）