在前天杭州主城区5宗宅地吸金58.96亿元、创今年单日土地成交额新高后，就注定今年杭州主城区的土地收入将超过去年。与去年相比，今年岁末的土地市场要热闹得多，不光大杭州区域还有多宗土地要出让，全国其他城市土地市场也频现地王，出现所谓的“暖冬行情”。不过从各地拿地的主体看，不是国有背景房企就是业界大佬，对于岁末的土地市场来说，这是一场大鳄的盛宴。

　　国内土地市场出现“岁末行情”

　　土地出让量一路上涨

　　最近一个多月，土地出让的新闻频频见诸报端，几乎都和“热”有关。前天杭州主城区单日土地成交额创新高，11月27日京沪两地同现地王，同月28日深圳新总价地王诞生，一天后，全国总价地王在南京横空出世。

　　有国内机构统计显示，11月份全国包括北京、上海、广州、深圳、杭州等在内的10个城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，同比增长0.4%，金额创16个月新高。而杭州地区年末也引发了一波上涨行情。统计发现，杭州主城区1-11月共成交65宗地块，总出让面积1724978平方米，总体量约449万方，出让金总额为349.4亿元，同比增加了11%。而去年12月份，杭州主城区仅一宗商业地出让，总价为1.3亿元，也就是说，不加上这个月刚刚收入的58.96亿元，2012年主城区的土地收入也已经比去年增长了一成多。而余杭区虽然前11个月总出让金额为113.58亿元，同比下降了8%，但仅11月份一个月，余杭区就出让了18宗地块，成交金额共计约69亿元，比前十个月的总额还要高出50%，集中火力拉出一条上阳线。

　　出现这样的行情与各地政府岁末加大推地量有直接的关系。像杭州主城区，从10月份开始就加大了推地量和推地节奏，国庆长假一结束，就在9天时间里密集出让18宗地块，仅10月份就成交21宗地块，成交额超过140亿元；11月虽然只有一场土地出让会，仅出让4宗地块，但推出的全部是住宅用地，总成交额也有29.5亿元；就这两个月的成交额就已经占了主城区前11个月成交总额的近一半份额；12月，主城区还在做最后的努力，除了4日已经出让的5宗宅地外，24日还将有7宗地块出让，最后一个月的地块出让量也将达到12宗。

　　其他城市也有增加推地量的情况。例如宁波仅12月份就有大批土地挂牌公示出让，其中宅地的总面积超过前11个月土地出让面积总和；还有在11月份土地市场中表现活跃的武汉，其国土局连发5个公告，12月将举办6场土地出让会，推地量达121宗，几乎和该市今年前几个月出让的土地总量持平；而上海12月拟入市的20宗地块中10宗为住宅用地，这当中又有6宗为纯宅地。

　　“一方面，楼市成交量回升，开发商资金链开始松动，同时也有增加土地储备、补仓的切实需求；另一方面，上半年土地市场几乎停摆，地方政府从完成全年土地供应任务以及增加财政收入的角度出发，也要加大土地供应。供需两旺，也就造成了年末的这波行情。”对于目前的情况，业内人士这样解释。

　　七成宅地被外来大鳄率先抢占

　　本土实力房企岁末反击抗衡

　　这几个月杭州的土地市场虽然热闹，但活跃在人们眼前的几乎是那些“航母”级的大规模房企，除了万科、中海、嘉里、龙湖这些已经进驻杭州的外来大鳄外，融创、富力、方兴、万达等此前从未涉足杭州市场的大牌房企也频频出现在土地出让会现场，显然，杭州已经成为许多全国性房企攻占长三角地区的重镇之一。

　　早在10月份那次土地密集出让后，本报就做了统计，当时9天出让了18宗地块，当中有9宗为宅地，除了本土房企天阳置业拿下一宗外，其余8宗均被外来公司瓜分，而这18宗地块收入的132.2亿元中，有103.4亿元来自万科、中海和嘉里；同时大鳄们还占据了杭州主城区宅地市场前10个月过半份额，当时主城区成交的17宗宅地里，有9宗就落入万科、龙湖、中海、嘉里之手，成交金额占比达68%，将近七成。随着11月份余杭区土地供应的爆发以及主城区一轮密集宅地供应，外来房企发动了新一轮的攻城略地：银泰置地将触角伸进了临平，富力在未来科技城连夺两宗宅地，融创拿下西溪湿地的低密度地块，保利、中铁建都在七堡插旗，与万科、远洋为邻；前天，万科、中海又齐齐把城西蒋村出让的所有宅地收入囊中。至此，10月至今主城区出让的19宗宅地中有13宗被外来开发商拿下，占成交总额的73%。

　　在资本为王的后调控时代，外来大鳄的狂飙突进与本土房企的乏力形成了鲜明的对比，但还是有一些本地实力房企在岁末土地市场上试着进行了反击，其中的代表便是滨江、天阳、杭房以及大家。在11月的余杭土地出让会上，滨江力压金地，拿下城北两宗商业用地，据了解，从下半年开始滨江逆市扩张的势头相当明显，一边顺利操作多个高价地项目快速去化，同时也在土地市场屡有斩获，已出手拍得数宗地块。而接连拿下申花、天城单元共3宗宅地的天阳算是本土同等规模房企中步子较快的一个。此外，前日结束的土地出让会中，两宗南星单元的高价宅地虽然竞价过程相当激烈，但最终都被本土房企拿下。一本土开发商无奈地表示：“经过之前的市场低迷期，本土房企都相当谨慎，资金实力也不如外来大鳄或国有背景的房企，只能看准时机，在主城区谋篇布局，进行区域性反击。”

　　龙头房企拿地积极性不减

　　但出手变谨慎了

　　10月杭州主城区不少宅地溢价率超过49%，11月初余杭区单日成交40.46亿元，12月伊始主城区再创单日成交纪录，一系列数据似乎足以印证土地市场的热度，但前日举行的这场土地出让会在创造纪录的同时，土地受到明显冷热不均的对待，似乎也想向人们透露某些讯息。

　　出让会前的铺垫是，业界对当天出让的5宗地块期望颇高，甚至有人预言将会进入保障房面积竞投单元（按杭州土地出让新规，若溢价率达到49%时，转向竞投配建保障房面积），连根本不参与竞拍的企业负责人也表示想到现场观战。出让会现场的确大牌如云，万科、中海、广宇、嘉凯城等都现身了，而一开始的战局也照着人们的预想走，首宗出让的55号地块一进入竞价程序便陷入激战，多家开发商争抢，在经过近50分钟、27轮报价之后，杭房才胜出，以总价15.38亿元拿下，折合楼面价22491元/平方米，溢价率约40%。但随后的进程急转直下，甚至发生了戏剧性逆转：56号地块仅5轮报价就结束战斗，与55号地块同为16000多元/平方米的楼面起价最终定格在18878元/平方米，两地块楼面价差了3600元/平方米；更意外的是，蒋村的3宗宅地均以底价成交，眨眼间完成了整个出让过程，万科拿下的两宗宅地楼面价只有9000多元/平方米，比2010年同板块17000多元/平方米的楼面价低了8000元/平方米左右！

　　“看不懂啊，蒋村的地价这么低？”“真是虎头蛇尾啊。”……一时间，各种对这一结果想不通的声音甚嚣尘上。但在不少业内人士看来，除了土地条件引发的差异，这场土地出让会还是透露出一个明显的信号：谨慎。“当然资金实力不足会导致房企出手更为谨慎，但也不能忽略开发商本身对拿地、拿项目态度更为慎重的转变。”现场一位开发商跟记者说，“以前年底资金比较充裕，地价稍微贵一点也拿了，但现在各个企业拿地前都是左评估右评估，做好了充分的预算后再来拿地，老板的态度也很坚决，超过了上限就放弃，所以现在除了国有房企还比较有实力外，其他房企都不愿意拿高价地，你看万科在杭州拿的几块地也都是低价地。”的确，今年万科在杭州出手四次，分别拿下良渚地块、江干七堡地块、滨江地块以及蒋村地块，这轮圈地之后，万科在杭州成功补仓33.9万方（占地面积）土地，拿地总金额大53.7亿元，但不少地块都是以底价成交，成为今年杭州的“捡漏”大户。除了这次蒋村地价大大低于2010年水平外，良渚地块楼面价也比后来滨江拿下的同区域地块便宜1800元/平方米，江干七堡地块比两个月后拿地的保利、中铁等公司便宜近2000元/平方米。

　　对此，业内人士认为：“开发商大举拿地的现象背后，揭示了楼市成交量复苏、整体资金面缓解的事实，所以开发商拿地积极性相当高涨，开始着手补库存，但和全国其他城市相比，这段时间杭州并没有出现地王，也说明大家对杭州市场的未来走向还是抱谨慎态度，明年市场情况如何，还有着许多不确定的因素。”