调控未松懈市场预期趋谨慎 房价下行成业界共识

调控未松懈 市场预期趋于谨慎 热销季多城市忙促销

房价下行渐成业界共识

在调控政策持续收紧的情况下，近期，各地房地产市场促销日益增多，促销楼盘的频现是否预示降价潮的来临？在本年度最后一个热销季却寒意渐浓的房地产市场引发人们的高度关注。

为了解近期各地市场情况及"十一"假日楼市的表现，中原集团研究中心对该机构所在30个城市近期市场情况及"十一"假日楼市的表现进行了电话及问卷调研。调研反映出，这30个城市均出现了不同程度的促销，且促销方式较"五一"更为丰富，促销力度更为明显，促销楼盘更为广泛。

促销新动向

从促销方式来看，各类促销方式占比不相上下。其中，以福州、南京、北京、郑州为代表的8个城市以"尾盘促销及特价房源"为主要促销手段，这些城市采取上述促销方式的楼盘超过八成。另有9个城市以"直接打折降价"为主要促销手段，如重庆、武汉以"直接降价"方式促销的楼盘超过七成。除此之外，也有部分城市采取了花样更多的促销方式。

从促销力度上来看，近期各地楼市促销幅度较"五一"有所增加。据调研，60%的城市可感知的楼市促销幅度为5%-10%或以上，而在今年"五一"，这一幅度仅在0-5%之间。促销幅度较大的城市以杭州、上海、成都、北京、重庆为代表，长达数月的成交低迷已使得这些城市新房成交价格出现较为明显的松动。

从促销范围来看，有不断扩大之势，但新增供应的位置一定程度上决定了其促销楼盘的分布。30个城市中有近七成的城市新房促销主要集中于城市外围，但也有三成的城市中心城区(或主城区)亦开始出现促销。而这些城市多为房地产市场发展相对滞后的二线城市，如重庆、成都、东莞、郑州、昆明、沈阳等。

市场预期趋于谨慎

调研结果显示，持续的调控政策对房地产市场的作用力逐渐明显，当下"限购"仍是影响各地楼市的主要因素。30个城市中，对于"限购"执行较严的城市，即使"限购"、"限贷"同时存在，其中"限购"仍为影响其市场的主因，如北京、深圳等共计21个城市。而在局部"限购"或没有"限购"的城市，"限贷"则为影响市场的主因，如沈阳、大连、长沙、昆明等8个城市。

至于"限价"，30个城市中虽有深圳、上海、武汉、广州、泉州5个城市的"限价"措施对其市场造成影响，但均非决定其市场的主因。

受调控并未松懈、市场价格调整尚未达预期等因素共同影响，各地市场心态已逐步发生变化。

本次调研结果显示，目前大部分城市的购房者对市场持观望态度，仅有济南、石家庄、成都、长沙的结果显示"准备入市"的购房者超过50%。而"五一"前后，有近四成的城市中购房者"准备入市"比例超过50%。随着调控的深入，市场预期已趋于谨慎，对于第四季度的房价走势，大部分城市看跌。30个城市中，有22个城市的被访者认为当地房价会下跌。其中大部分城市认为跌幅在10%以内，而北京、深圳等5个城市的被访者认为跌幅会超过10%。

房价下行渐成共识

房价下行已形成趋势，这在房地产业界也渐成共识。

业内人士认为，在抑制通胀成为经济发展的首要矛盾时，维持从紧的货币政策已没有悬念，这意味着依靠过度宽松的货币政策进行楼市扩张的时代已不再。尽管有开发商自恃2009年销售三万多个亿，2010年五万多个亿，售房款还在慢慢回，资金链还不错，面对秋寒开发商还穿着棉衣，死不了。但实际上，在房企普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，已经有不少开发商预感到最寒冷的冬天即将来临，包括一些上市公司开始盘算调整销售策略，以回笼资金抵御寒冷。

与此同时，中央坚定不移推进保障性住房建设的举动，已使今年1-9月全国城镇保障性安居工程开工率达98%，全国绝大部分省市都已经接近完成目标，今年全国保障房的建设任务完成已成定局。1000万套保障房建设，按照平均每套80平方米计算，总建设面积接近8亿平方米。在随后几年的继续大规模建设后，保障房建设总量将超过市场总量的20%。在保障房逐渐进入供应环节后，预计市场将逐渐转入"市场＋保障"的双轨制，房地产市场结构性的变化有利于抑制房价上涨过快、部分区域房价泡沫。

另外近日有消息说，上海调整房产税的预期高涨。高端房存量增幅迅猛或成沪版房产税调整征收目标。显然这是对于此前温和的房产税试点反馈的调整。无论这一预期是否能够实现，其引而待发的作用对于投资房产也将起到进一步抑制作用。

业内人士认为，房价下行已形成趋势，但目前楼市仍表现为量跌价滞，处于深度僵持阶段，在房地产商资金链尚未出现断裂的情况下，房价的全面性下调关键取决于调控政策的持续。本轮调控如果能够持续到明年，预计明确的拐点很可能出现在明年3月左右。