中国新观察：楼市调控深入 手段思路渐变

以2010年4月国务院发布“新国十条”为始，被称为“史上最严厉”的新一轮楼市调控政策已在中国持续超过两年。从各项统计数据来看，调控已让此前高烧不退的楼市明显降温。许多专家认为，在未来较长的一段时间内，中国房地产市场延续从紧的调控政策是大概率事件。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在接受中新社记者采访时指出，随着本轮调控的持续和深入，管理层的手段运用出现了一个明显的变化——从过去较多着眼于短期的市场效果，特别是价格层面的变化，到现在更多地关注到调控之后整个行业的中长期发展。“这种变化对中国房地产行业未来稳定、健康发展意义重大。”

10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，强调严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合中国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。

官方对楼市调控手段思路的渐变已现端倪。但“限购”、“限价”等带有明显行政色彩的手段依旧“主打”本轮调控。陈国强分析，行政手段对市场需求的影响的确立竿见影，特别是在力度较大的一线城市。本轮调控的成果也与这些行政手段的使用密切相关。

官方数据显示，2011年中国70个大中城市住宅价格从年初的仅3个城市环比下降，扩大到12月的52个城市环比下降。即使环比保持上涨，涨幅收窄的城市数量也明显增多。

今年前5个月，中国房价环比上涨城市的数量始终维持在个位数。虽然6月、7月楼市出现回暖，环比价格上涨城市一度增至50个，但8月、9月这个数字两度收窄，9月39个城市房价“停涨”。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹今年曾总结本轮调控政策的两大效果：一是绝大部分人目前购房是出于自用，投机性需求被基本挤出市场；二是房价的上涨幅度得到了控制。

陈国强分析，从实施效果来看，税收、信贷等手段可以治本，但见效慢；而行政手段见效快，但通过硬性压制需求实现调控目标，可持续性较差。

他认为，从管理层调控手段的运用来看，目前还是需要兼顾短期的效应和中长期的持续发展，因此让“限购”等有力的行政手段在短时间内完全退出市场可能性不大，“将来以税收的手段来替代以行政为主的调控手段，是一个长期的命题”。但陈国强呼吁在未来调控政策的组合运用上，将重心更多地向市场、经济和法制等手段转移。

事实上，在调控政策的“组合拳”中，除带有行政色彩的“限购”、“限价”外，多样化的手段已被逐渐付诸实施。

中国财政部部长谢旭人8月29日表示，中国将严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。同时还将稳步推进房产税改革试点。税收在楼市调控中的分量不断加重。

此外，广泛运用的“信贷”等调控方式属于经济手段；通过加大住宅、土地供应来平衡供需、抑制房价属于市场手段；而脚步渐近、有望在中国通过立法全面推广的房产税，属于法制手段。

陈国强强调，灵活多样的运用市场、经济等多种调控手段，对于化解房地产行业内部各种矛盾、协调行业关系、促进行业的健康发展有长远的意义。

他提醒，在调控政策“落地”的过程中，各地方能否领会中央思路的变化，并做出相应的调整是下一阶段能否真正实现调控手段转变的关键。（中国新闻网）