土地市场持续升温之际，杭州设定土地成交溢价率上限的消息不胫而走。消息是，杭州近期出台土地出让新规要求：当土地成交溢价率达到49%时，调整竞价方式，即锁定地价，开始竞投配建安置用房或保障性住房面积。

　　在本月一次土地竞拍活动现场，与会开发商收到了一则题为“关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知”(下称《通知》)，该《通知》作出了上述规定。

　　杭州市国土资源局政策法规处一工作人员称，确已听说相关规定开始实施，目的是为防止高价地、地王的出现，不过“最近杭州的土地市场还可以，不算冷也不算火爆”。

　　某外资房企总经理介绍，杭州设置溢价率上限的做法并非原创，之前北京也有过类似做法。他分析，在土地招拍挂过程中，溢价率是关注重点，一旦溢价率过高，地方政府就会承受较大的舆论压力。

　　该总经理分析，出台《通知》是希望开发商冷静报价，如果实在挡不住开发商的拿地热情，就让开发商分担政府建设保障房的压力。

　　而杭州本月出让的两幅宅地——杭政储出[2012]40号、41号地块，被中海摘得，成交总价约40亿元。值得一提的是，两幅地块的成交溢价率均达到49%，此后，开发商开始进行配建保障房面积的竞投。

　　“覆盖所有地块”

　　《通知》所依据的“国土资电发【2012】87号文件”，即国土资源部和住建部今年7月联合下发的“关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知”(下称《紧急通知》)。

　　该《紧急通知》要求，下半年，各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地。“对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，包括商服、住宅或商住综合，要及时调整出让方案，采用‘限房价、竞地价’或配建保障房、公共设施等办法出让土地”。

　　《通知》的相关规定与上述要求一脉相承。

　　《通知》适用于杭州主城区8月20日成交后的所有地块，其中住宅用地达到49%溢价率上限后将进入竞投保障性用房面积程序，建设公租房后无偿移交给保障性部门；商业用地达到49%溢价率上限后，将进入竞投安置用房面积程序，建设安置用房无偿移交给做地单位，此安置用房指的是商业性回迁房。

　　土地市场升温预判

　　“杭州在眼下这时候出台这样的政策，其实也代表了地方政府对土地市场后期可能升温的预判。”上述外资房企总经理说。

　　今年以来，杭州土地市场的成交溢价率并不太高。同策咨询提供的一份统计数据称，今年1~9月杭州成交的地块中，仅两幅地块的成交溢价率超过50%，而且这两幅地块均为非住宅用地。

　　21世纪不动产提供的监测报告也显示，9月至今杭州市内出让的经营性用地中，仅有一幅地块的溢价率超过50%。

　　但某上市房企营销总监分析，杭州是资本集结重地，有实力的房企很多，融资渠道也较多，因此房价、地价一直以来处在较高水平。

　　“羊毛出在羊身上”

　　具体到设定溢价率上限的做法，业界不同声音颇多。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，如果没有人为地降低起拍价格，土地市场溢价率应该还不会普遍达到49%这样的水平。这样的条件下，溢价率超过49%的案例并不会太多。

　　上海某土地出让一级代理机构相关负责人称，“设置溢价率上限”只是政府阶段性的调节手段，对于抑制地价过高有作用，但为防止超规格的案例过多，政府也会调高土地起始价格。

　　沪上某房企副总裁则直言，“设置溢价率上限”对降低地价对房价的影响作用有限，“这样做只是变相增加楼板价而已，配建保障房的成本开发商肯定会予以考虑，折算进房价里，羊毛出在羊身上。地方政府这样做可以解决溢价率过高的问题，但对解决房价的问题则作用不大。”

　　“短期内影响不会太大”

　　受访开发商普遍认为，“设置溢价率上限”短期内的影响不会太大。

　　某房企副总裁说，该项政策对理性的开发商拿地影响不大，“真正想拿地的开发商还是会拿，同时目前也很难有土地的成交溢价率会达到49%。”

　　某上市房企副总裁进一步说，近期各地土地成交确实出现活跃的迹象，但多数还是底价成交，溢价率达到20%、30%已经算很高了，土地市场还远没有到过热的程度。

　　某外资房企总经理也说，该政策对开发商拿地影响不大，“目前土地市场还没有热到那种程度。”