土地，是房地产行业最根本的生产资料，也是最重要的生产资料，一家房企的土地储备量往往已经决定了这家企业的规模、未来的市场占有份额以及发展前景。进入2012年，一直被视作本地实力房企主导的主城区土地市场格局正在被打破，几家外来大鳄不断在杭州飚地，仅宅地市场，外来大鳄的份额就占到七成。“土地再度集中到少数几家龙头房企手中，不少中小型房企还在生存线上挣扎，房地产业的‘换血’已经开始了。”有业内人士如此评价。

　　10月主城区迎来今年最大推地潮

　　外来大鳄包揽七成成交额

　　10月11日-19日，9天出让18宗地块、收入132.2亿元，10月份杭州主城区今年以来最大的一波推地潮伴随着土地出让规则出现的再次重大变化，为主城区土地市场持续加热，风头明显盖过紧接着召开的房博会。由于出让规则的变化，总价地王绝迹（详见10月16日13版），除了价格外，引发业内外关注的一大焦点便是外来大鳄的“反客为主”。

　　“好的地段、好的地块基本轮不到外来公司，本地公司有本土优势，土地市场基本他们做主导。”几年前外地房企的抱怨已经成为历史，根据这9天的出让现场情况以及出让结果看，外来大鳄似乎占了绝对的“主场”。在接连举行的几场出让会中，万科、龙湖、中海、嘉里、世茂、保利等外来大鳄都相当瞩目，不仅多场出让会能看到他们的身影，而且口袋银子充足，一掷千金。根据统计，9天主城区土地出让总金额为132.2亿元，其中万科、中海、嘉里三家公司的拿地总额就达103.4亿元，占了78%；其中，18宗地块里有9宗为宅地，除了天阳置业拿下一宗天城单元宅地外，其余八宗地块均被外来公司瓜分，像万科以13.6亿元夺得滨江区江南单元地块，重庆宝嘉以9.78亿元摘得祥符东单元地块，中海55.9亿元一举包揽三堡单元三宗宅地，嘉里则以25.36亿元拿下了5宗之江度假区地块，当中三宗宅地成交总额为23.5亿元。当然，这还没包括参与争夺三堡地块、但最终被中海击败的方兴地产，这家中化集团旗下的房地产公司同样来历不凡，上海金茂大厦就是其早年作品，没想到如此大鳄也将眼光瞄向了杭州。

　　而事实上，外来大鳄早在七八月份就开始在杭州土地市场大举入货。8月27日，杭州主城区土地市场今年以来总价最高的一宗地块出让——16号滨江区奥体单元地块，最终被龙湖以23.5亿元收入囊中；同一天中铁夺得滨江区彭埠单元商业地块，价格1.09亿元；万科与乔戈里投资(香港)有限公司以总价7.95亿元联合竞得位于远洋·心里隔壁的江干区科技园单元宅地……若时间再往前推，7月最后一天，万科多少有些突然地拿下位于城北、临近大华·海派风景的一宗宅地，总价13亿元，现在想来，似乎这是杭州土地市场解冻的一个开端。有媒体做了这样的统计：2012年至今杭州主城区共卖地约312亿元，其中，万科、龙湖、中海、嘉里这4家全国性大鳄一共贡献了126.3亿元，占了40.5%；而具体看宅地市场，今年主城区一共已成交17宗宅地，出让金总额为183.6亿元，这4家大鳄一共拿了9宗宅地，贡献了124.4亿元的宅地拿地金额，占比达68%，将近七成。

　　外来房企高周转率触发补仓热情

　　从深耕一板块向布局大杭州转变

　　对于外来房企的这股强劲的拿地潮，记者采访了各房企杭州公司负责人以及业内专家，综合各方说法得出了两个原因：一是全国性标杆房企在全国各地开启的加速拿地趋势，二是许多外来房企在杭州的存货实在不多了，需要补仓。

　　据了解，从6月份开始，全国其他城市的土地市场就热闹起来，地王频出，而活跃其中的几乎都是全国一线标杆房企，用媒体见诸报端的话说是“大牌房企拿地热情骤增，土地市场迎来了自双限以来难得的量价齐升”。根据住杭网的智库统计，今年前三季度(含10月前13天)，万科、中海、保利、龙湖等八大标杆房企，在土地市场已投入超过千亿元重金，拿地金额达1006.1亿元。“我们接到的讯息是：集团总公司鼓励拿地，所以我们都在积极看地。而其他一些大公司则是总部老板直接过来拿地。”某在杭外来房企前期工作人员告诉记者。据了解，一外来房企的杭州公司老总权限就比较大，手头资金也比较充足，所以今年拿地动作多了许多。而另一上市房企拿地资金则全部来自总部，事前也是总部来人与杭州项目公司工作人员一同看地、做拿地准备。

　　而另一个事实是，在这些积极拿地的外来大鳄背后有着一个个飘红的销售数据。虽然经历市场调控，但早一步进行以价换量的他们已经现金到手，要实现高周转率的一个条件便是要有充足的后备货源。最近就有近30家上市房企公布了三季度财务报表，今年前三季度已经有中海、保利、世茂、绿城等房企销售额超过去年全年，尤其像万科前三季度的营业总收入达461.28亿元，同比增57.39%，预计第四季度的推盘量将处于较高水平，全年实现销售增长应无疑问。

　　钱有了，后备房源严重匮乏，这是许多在杭发展的外来大鳄面对的问题。举例来说，在拿下三堡地块之前，中海地产上一次拿地的时间是在2008年1月，超过57个月未拿地，而此前中海地产开发的寰宇天下大卖成为今年前三季度杭州楼市销量及销售额双料冠军，目前所剩的库存房源已经不多了；还有嘉里置业，上一次在杭州拿地的时间为2006年10月，过去6年没有动作，目前在售的桦枫居只剩500多套房源，几近售罄，虽然有备受关注的湖滨商业项目，但要在杭州继续发展还是需要住宅项目。

　　同时，出手不多、地块位置相对偏远也是业界对这些外来大公司的既定印象。有统计显示，2008年到2011年的四年间，杭州宅地市场上全国性大鳄的拿地比重从未达到过30%。放眼杭州一些地理位置比较优越的板块，像钱江新城、武林门、西溪湿地等都是以本地龙头房企为主导，时至今日，杭州各板块的标杆性楼盘也几乎都归于绿城、滨江旗下。而这半年来，外来大鳄的一举狂飙突进把本土开发商击退的同时，也抢到了不少主城区宝地，从深耕一个板块向布局大杭州转变。案例有很多，例如万科就首次过了钱塘江，在滨江区拿地，万科相关负责人也表示，今后放眼大杭州的战略会更加明显；龙湖也过江拿地，这是继下沙、超山后龙湖进驻的第三个板块，跟上了杭州向钱塘江时代转变的步子；而中海在拿下三宗三堡宅地后就意味着率先进驻钱江新城二期板块，将尝到这一潜力板块发展的头口水。

　　外来大鳄狂飙突进

　　本地龙头乏力

　　市场格局开始“寡头化”

　　虽然看似是土地市场上的一波行情，却是影响深远。在外来房企看来，这段时间的大举拿地几乎称得上是一次“逆袭”，终于可以在杭州主城区多插上几杆旗、扩充版图；在本地开发商看来，土地市场的失利意味着未来市场份额的缩减，有些企业的生存问题都令人堪虞；而在业内专家眼中，这也许是格局转变的开始，房产发展有可能进入“寡头化”的新阶段。

　　就在三堡单元地块出让那天，本土大佬滨江集团也参与了竞争，却最终惜败于中海地产，这让很多本地同行以及圈内人士失望。这当然带有一些情感因素，同时也是对滨江集团开发楼盘能力、品质上的肯定。但事实就是本土房企在外来大鳄的强势进攻下，显出乏力之势。翻看今年出让的宅地中，也只有天阳、德信、滨江、方正等本地公司拿到地，不论规模还是金额都无法与10月份出让相比。“2008年那次楼市低谷，外来公司进驻杭州的较少，市场回暖又快，所以我们本地公司联手顶住了，2009年开始土地市场迅速转热，但还是以本地公司为主。今年这一轮，有些本地公司还没缓过劲来，加上资金不如全国布局的大鳄，显然挡不住了。”一位本地房企老板无奈地说。

　　地产人蔡阳就发了一篇名为《迎接“寡头化”房产发展新阶段》的博文，认为除了土地市场上的独占鳌头，在资金、市场份额等多个方面，龙头房企的“寡头化”趋势也同样越来越凸显。也有相关研究人员表示，这一轮调控的长期化，促使行业内部分化加剧，大型龙头企业逆市持续增长，竞争优势逐渐显现，从而推动标杆房企市场份额不断提升，企业集中度继续增强。

　　无论如何，量变已经开始，是否会引发质变，我们拭目以待。