语录：“商业地产实际上是地产行业最高品级。”

    人物：银泰置地（集团）有限公司副总裁王岗

    《商业地产的机遇与挑战》

    从企业的角度来讲，包括从宏观这个角度来讲，我们对商业地产在中国的发展前景还是看好的，但是通过多年的实践我们也认识到，在中国的商业地产它其实变化很快，在我们实操的这些企业包括这个行业的商业模式还是需要不断地创新和调整，包括整个产业链是有待进一步完善的。

    商业地产实际上是地产行业最高品级，商业地产需要具备各个层面尤其是商业领域的专业知识，这个是要做好商业地产的一个前提，包括这个产业链，你会盖会设计，有钱还不行，还要会招商、运营。对于商业地产行业目前存在的主要有三个问题。一个是开发与运营的脱节；第二个是项目的定位同质化现象严重；第三点商业地产的专业人才严重缺乏。

    就开发商这块，个人觉得目前存在一些问题。一个是对商业地产的领域不清楚，盲目进入商业地产领域，一哄而上。第二个是商业地产要涉足的话，真的是要考虑成熟，所拥有的资源、资本、人才，包括后期运营管理，各个方面整个产业链还是做一个综合的评价。第三个就是目前大部分的开发商同行，他的经营单元更多是聚焦在开发阶段，拿土地开发，而对后期的运营管理考虑更少。

    作为开发商，大家一定要有敬畏心，在项目前期钱花得越多，后面的风险越小，包括你这个项目一定要想办法建成功，否则各方面资源的浪费，对社会责任来讲，还是要保持一个敬畏心。第二个是有关的目标，想明白只做一个两个还是想把商业地产作为一个目标来发展，这会直接影响到项目的进展。第三个建议，如果你的经验不是那么丰富，你的资源不是那么丰富，你可以考虑更多采取合作的方式，通过合作对你的风险有一个缓解的作用。

    对于各位零售商而言，在这么一个商业地产开发现状的情况下，目前对零售商还是比较有利的，你有选择的空间。但是你怎么选？给大家三点参考意见，第一个“傍大款”，即在选择进入项目的时候，还是对开发商或者运营商的经验、实力、规范、专业性做一个综合的评判。如果你自身也有具备了相对的这方面的准备，你不妨可以跟一些优秀的企业达成战略联盟。还要“上对轿”，比如说做餐饮，你可能会对整个银泰城的餐饮这块的整体的分布做一个综合的了解，不是在某些角度规划的餐饮，会有不同的定位、不同风格、不同价位的一些餐饮组合在不同的物业之间。到底哪一块是适合你的，这个必须要做充分的了解。最后，在这个基础上你要对整个的综合体的动线规划，包括业态的分布，整个购物中心里面的品牌的整合或者说细化到每一个业主，这样对进入以后的经营可能会带来更大的帮助。

    语录：“在商业体里面我们怎么样选址？地段+规模+团队。”

    人物：浙江外婆家餐饮有限公司董事长吴国平

    《餐饮品牌选址之道与经营心得》

    每次选址心里面都会很纠结，根据我们十几年的选址经验，我总结为两个方面。

    第一个方面我们是从小区物业到写字楼物业然后到商业物业。为什么这样走下来？原先从小店开始选址越便宜越好，胆子很小，然后在小区里面配套，房租便宜，我们就进去做。后来为什么会放弃小区的物业，因为我们的人口成本增长已经远远超过了房租成本的增长，根本不能开了。外婆家还有一个品牌叫速堡，预计全部关掉。十年之前我们杭州第一家速堡就开在写字楼物业，写字楼是在世纪广场，那时候的工资跟现在的工资没有办法比，员工天天吃，菜价都涨不了。然后一步步的更新，怎么样更新呢，比如说企业单位加补贴，这样的形势下我认为没有完全的商业化。我们第二步走出来是走到了写字楼物业，比如说杭报集团有一个速堡，包括我们去年在滨江关了一个店，这个店的关门不是说我们经营情况不好，而且经营情况非常好，为什么要关门？因为看到今后后面的一个趋势，今后的一个趋势发展小区的人是远远满足不了你的客流量的。

    自从我们进了杭州大厦以后，把我们的胆子练大了，现在我们非常后悔，因为在杭州我们有13年的发展历程，这个历程发展过程当中，有些店我关都关不了，前两天银泰领导在说，我说我要进城西银泰城项目，我进城西银泰城这个项目不是说开一个店，而是为了要关城北外婆家，当时2006年初的时候，没有商业体，我们选址都选不到，不像现在真的是做都来不及做。在杭州，原先的发展过程当中都要调整过来，在这个第一阶段当中我觉得写字楼物业要比小区物业好，商业物业要比写字楼物业好，这是我的一个体会。

    第二个体会，去年、前年外婆家没有一个路边店，都是在商业体里面，原先就是规模规模+规模，就是规模越大越好，但是有的店进去之后不一定好。我们第二步学习到了经验是什么样的，即地段+体量，这里面也有一些我们碰到的问题跟经验。比如说我们有一个店在上海，任何人都说这个地段很好，品牌也很好，但是体量不够，人流量不够，我认为选址是不成功的。到今年我们又总结了，在商业体里面我们怎么样选址？我们总结了是地段+规模+团队，团队非常非常重要。比如说今年我们要在上海APM、IFC都开店，人家都说我是疯子，认为我不可能赚钱，但是我认为这些商家能够给外婆家学习的东西，能够给外婆家带来进步。

    语录：“接下来的商业购物中心会重点倾向于交流、服务、体验、互动和情感。”

    人物：资深商业地产运营顾问周锦虹

    《商业地产开发趋势》

    中国的经济增长之后，有可能中产阶级的崛起会支撑起一个庞大的社会需求，所以在社会商品零售总额方面中国有很大的空间。同时我们也认为炒螺丝与星巴克并存，中国的商业地产不同之处就在于本土化跟国际化都有一个非常百花齐放的一个局面。最近哈佛的一个研究表明，零售的模式不只是多渠道的模式，是为全渠道的零售。再接下来模式的变革，各种各样的零售的方式、门店的模式、商业地产的模式会有各种各样的模式出现。还有在全世界还有一大批优质的商业，除了我们所知道的大鳄之外，还有一大批中小业态，非常典型，品质非常高的商业零售企业还将源源不断的杀进中国，但是国内的一些优质品牌，商业的零售的通融会更加的广泛。

    商业地产该怎么做，造什么样的房子才能符合今天所有品牌商家他们的需要？万达已经作出了一些产品，其中里面不同的就是在第四代里面除了第三代的传统物业以外，加进了娱乐中心，包括大剧院、电影院、影视主题公园等等。

    接下来的商业地产会面临着365天每天都营业，24小时每天都在营业，每时每刻都在营业。接下来的商业购物中心会重点的倾向于这几条东西：第一交流，购物已经不是目的，购物已经变成一种选择、已经变成一种乐趣。从最新的一个数据来看，在国外的一线购物中心里面，65%以上的人流已经不是购物了，是去看电影、吃饭、滑冰等等。第二个一定要服务，因为只有服务才能区别于我们在互联网跟网络技术社会里面我们所做的不同的事情。还有体验，包括娱乐体验、艺术体验还有游乐体验。当然互动是非常重要的，惟有人类亲身参与的设施才不会受到虚拟技术的影响，就是只有人一定要去的地方才会有机会，但是这些机会统统在家里都能解决的时候，购物中心所有的业态对他来讲是没有任何价值的，当然最重要的是情感。

    今后，租金的评估体系可能会发生重大的变革。如今在购物中心里面租金最高一定是珠宝、化妆品、箱包等，但是实际上市场的趋势会发生一个重大的变革，就是市场租金的评估体系将不以商品的承租能力来评估，将会以人的情感体验对于人的重要性的程度来体验，来评估它的租金的承受能力。所以有可能五到八年之后，商场里面不一定一楼就是化妆品、箱包、珠宝，有可能是产生变化的。等到购物中心发展到一定阶段的时候，一个大楼是用幕墙还是用铝合金，还是用涂料，还是用花岗岩，事实上是毫无意义，也毫无价值，因为今后的建筑在更快的将来到来之际，建筑是24小时都会变的，所有的建筑它今天可以变成红色，明天可以变成蓝色，是因为LED技术会给大家带来大面积的普及。