品牌商心仪怎样的物业？

　　地段,地段,还是地段。这句原本产生于房地产行业的名言，也可以套用到任何一个行业的头上，你可能有优秀的产品和服务，但是，如果选址不当，就很有可能面临关门大吉的境遇。

　　而放眼至商业地产日益兴盛的今天，越来越多的商家，尤其是知名品牌商，他们对于心仪的经营场所的选择，更被放大成对物业的选择，毕竟，对于现在的商业地产来说，物业并不仅仅是提供一个场所那么简单，还必须提供包括品牌整合、布局的服务，各种软硬条件的营造，以及商业地产自身品牌形象的塑造。

　　不同行业的品牌商眼中，适合自己的物业总是各不相同，我们综合了几个代表性行业的品牌商意见后却发现，他们眼中优秀的商业地产，都能够发掘出一些适用的共性。不消说，拥有这些共性的商业地产，便是人们口中的“蓝筹物业”，无论是从自身价值，还是为商家带来的效益来看，都能够不负人们的期望。

　　知名餐饮

　　人流量是第一考量因素

　　记者 毛雨佳

　　在杭州，餐饮这个行业，竞争始终比较激烈。但是虽然竞争激烈，往往也有几家知名餐饮能够长盛不衰。

　　外婆家自然是头一号代表。负责人裘晓华表示，在选择商铺的时候，外婆家首先考虑到的是，人流量是否能够达到企业的要求标准。看似简单的要求，却囊括了很多具体的因素：城市基本状况，如人口结构、数量、比例；城市未来发展规划，有哪些新兴区域，有哪些卫星城；公共交通情况；房地产状况；各商圈房屋租金状况；经济发展状况等等，各种因素综合作用，决定一个区域内的人流量能够达到一个什么样的高度与水平。对餐饮业有所熟悉的人一定熟悉“翻桌率”以及“翻座率”这两个听起来有点儿冷僻的词，作为餐饮业的一个重要经营指标，人流量的多少很大程度上影响了这个数字的高低，也就影响了这家餐厅的效益高低。

　　除去租金、人气、地段这样的硬性参数之外，是否拥有良好的配套设施和管理服务也是餐饮企业考虑的重点。众所周知，餐饮行业对于物业的要求是比较多且繁杂的：排水系统、排烟系统能否达到品牌商的要求标准，可能这些硬性条件就制约了一些非常好的项目。

　　一家餐饮企业的兴盛往往伴随着从社区物业，到商业街，再到商业地产、商业中心的一个行进过程，随着品牌商越来越看重物业在品牌经营中能够起到的作用，近年来，很多餐饮企业也将物业的运作团队是否富有经验看做是一个很重要的考量因素。

　　对于一些定位高端的品牌而言，随着他们的业务不断增长，在城市中计划的店面也会不断随之增加，他们在选择商铺的时候就会通过充分的考察和周密计划之后才会最终决定。位于万象城的亚洲土地就是这样一家餐饮品牌。在亚洲土地杭州万象城店市场部经理张燕看来，实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。“就拿目前我们位于万象城的店来说，我们的定位是中高端人群，而万象城的定位本身就是时尚人群与商务人士，这就和我们亚洲土地的定位十分契合，可以说，万象城这个品牌已经为我们的餐饮企业做了很大的基础工作，我们只需要在这个基础上做出具有特色的产品和服务，就能很好地达成我们的目标。”除此之外，楼层的合理布局以及周边的商业品牌的合理定位也能够为餐饮企业聚集到大量的人气与流动人口。这一点，同样也考察着商业地产运营团队的功力。

　　不难看出，一个大型的综合体开发商，他的招商规划与物业本身的一个档次定位，很大程度地影响到入驻其中的品牌，蓝筹物业招商过程中能否对接到知名品牌开发商，最首要的是要做到知己知彼，了解其实际需求，反之亦然。也正是因此，对于亚洲土地这样一家定位高端的餐饮品牌来说，如果挑选不到合适的物业，那么宁肯放缓布局的节奏。“如何选择合适的商业地产是亚洲土地布局杭州市场非常重要的一步，而我们目前主要考虑的是成熟的Shopping Mall，或者大型商业综合体一类。我们理想中的规划是以一年一个门店的速度扩张，但是目前杭州并没有那么多理想的商业综合体能够配合我们的发展节奏，但是只要还有像万象城这样的项目出现，可以说，我们并不在意它是否正处于起步阶段，需要两三年的时间才能够集聚充足的人气，因为亚洲土地万象城店就是与万象城一起一点一滴发展起来的。就我个人来说，我非常看好城西的银泰中心，虽然因为种种原因没能达成合作，但是我相信城西银泰中心在未来的区域发展中，贡献不容小觑。”

　　另外一位不愿意具名的知名餐饮市场部负责人则表示，除了城西银泰，杭州目前也有不少值得看好的商业地产。“作为一个非常具有发展前景的区域中心，我觉得像城北的蓝钻天城这样的综合体也很不错。一个商业综合体，它的招商规划是怎样的，档次定位和风格是怎样的，是什么样的商业体量，这个商业体量能够支撑多少商家入驻，品牌是怎么规划的，这些都是我们最想关心的。有了这些东西，我们会根据我们实际的情况跟其沟通，我们也去做物业周边的调研，这样才能使我们对这个物业产生一些有可能去合作的一个可能性。”

　　这位负责人还表示：“从我个人的感觉来说，我觉得这个对洽会的活动非常好。原来品牌商家找开发商的话，需要一些更加复杂的途径，现在通过对洽会，开发商和我们的距离、和品牌商家的距离更近了。所以作为我们品牌商家还是很高兴能够多参加一些这样的活动。”

　　超级市场

　　多品牌随杭城大发展辐射状布局

　　记者 宓路平

　　谁会预料，上世纪80年代才在中国出现，一开始只有老外光顾的一种零售业态，用短短20多年就“征服”了整个中国的大小城镇。这，就是来自美国的舶来者：超级市场。杭州老百姓日常生活已离不开的“超市”。

　　随着消费习惯与生活方式的变化，零售超市业态与城镇百姓，尤其是一线城市居者的生活“粘性”，或主动或被动地不断增加。这种客户依赖引发的需求，如此强烈，足以诱惑着包括世纪联华、华润万家、物美、欧尚、沃尔玛、家乐福、麦德龙在内的几乎所有国内外零售品牌超市这两年在杭州各大商圈扎堆集聚，并不断把触角向四方辐射状延伸，布点开店。

　　“杭州的超市需求量远未饱和”

　　“虽然几乎每个商圈都有2—3家品牌超市，竞争非常激烈，但大家的经营情况都很不错。这足以证明杭州对于超市的需求容量远远没有饱和，还有很大的发展空间。”正如杭州联华华商集团办公室副主任杨政所言，整理这两日采访调查的多方信息，记者发现，随着杭州城市外沿的拓展，今明乃至未来5年，多个超市品牌均已做足了大幅布点、扩容再扩张的“功课”。

　　而在各家门店数量与规模的“再扩容”版图上，找寻大杭州“一主三副六组团”范围内的新兴或者空白市场，与有长期营运能力的商业综合体展开合作，成为在竞争激烈的市场环境中，品牌连锁超市重点探索尝试的一种新模式。

　　与综合体“联姻”优势明显

　　与综合体“联姻”，对于面临地价上涨、营运成本增加的品牌超市而言，优势显见。“商业地产开发商不仅可以在前期拿地开发时，帮助超市完成区域商业规划、居住人群结构等选址的初步调研与有效的信息收集。更能在后期开业后，通过整体项目推广宣传，帮助品牌超市完成隐性的低成本营销，同时利用综合体自身的聚客与蓄客能力，快速提升新店的来客率。”据物美商业控股集团华东区发展经理周晨透露，今年下半年至明年，物美已签订并开始筹备的新项目中，商业综合体占到了80%。“今后物美超市选址策略很明确，首先考虑商圈氛围成熟或快速发展区域内的大型商业综合体。”

　　品牌超市选“对象”很有讲究

　　那么，究竟怎样的商业物业会更受超市连锁巨头的欢迎呢？记者在采访了世纪联华、万润万家，以及物美等超市品牌负责企业发展战略的相关负责人后，发现品牌超市大卖场选“对象”有三大共通条件：一、合作商务物业所处商圈，居住生活是否氛围浓厚；二、合作项目是否属于品牌尚未进驻的空白市场或者网点布局密度不够的新兴市场；三、考虑进入的综合体是否符合单层面积至少2000平方米，总面积6000平方米以上，格局方正等必备物业条件；四、整个商业物业周边或未来交通是否便利，停车位配比是否合理充裕(按10000平方米配比400个车位的标准)。

　　而相对于传统超市大卖场，杭州联华华商集团旗下的高端生活概念超市“CITYLIFE”，以及华润万家有限公司旗下的ole’精品超市，因高端消费群体的小众化，从杭州目前的发展态势看，在选址时会更偏爱进驻主营中高端以及高级百货的商业综合体，以及高端楼盘集聚的区域板块，以此来寻找并锁定全城集聚过来的消费客群。

　　品牌家居

　　乐于尝试与商业地产的“弹性”合作

　　记者 宓路平

　　记忆穿梭回2009年。9月25日，盛大开业的杭州大厦C座坤和店，多少让杭州家居界吃了一惊。德国顶级家电Gaggenau(嘉格纳)、丹麦顶级音响B&O、世界顶级橱柜Poggenpohl、世界顶级卫浴Villeroy&Boch与汉斯格雅、英国顶级骨瓷Wedgwood、全球七星级酒店专用毛巾、地垫Abyss&Habidecor……新开业的坤和店，竟然把2/3的黄金铺位慷慨地给了顶级家居品牌。

　　无独有偶的类似事件，在2010年，再次发生。

　　这一次把家居用品奉为座上宾的，是另一个在杭州商业地产及百货领域影响深远的综合体项目——杭州万象城。由意大利的著名家具品牌kartell、崇尚自然简约的日本时尚品牌“无印良品(MUJI)”、意大利顶级寝饰宽庭KUAN'SLIVING，以及美国整体家居品牌Harbor House等组成的家居列阵，再次占据了万象城多个楼层的不小面积。

　　一桩一拍即合的互惠买卖

　　家居用品在商业综合体的招商名单上，尤其是定位大生活概念的百货精品物业，正成为不可或缺的部分。

　　面对竞争激烈、鱼龙混杂的家居市场环境，一个家居品牌想要快速脱颖而出，不仅仅要有优质的产品，更要有引领生活方式的能力。

　　而在传递生活理念，表达品牌特质时，整体场所氛围的营造很重要。这一点，综合了服装、餐饮、娱乐、影院等生活大类的中高端或高端精品百货、购物中心，往往比传统家居市场更有让客户融入的情境优势，而且比自建独立大店推广聚客营运成本更低，因而也颇具诱惑力。

　　可以说，频频伸出橄榄枝的商业综合体项目，与本就一直心中“暗恋”的家居品牌，一拍即合。

　　从记者调查采访分析，杭州定位中高端及高端，产品系列或品类丰富的家居品牌，目前都有寻找合适商业物业开设独立精品店或商场主力店的构想。有一部分已在杭州大厦或杭州万象城开出门店试水。

　　偏爱营运能力强的购物中心

　　“对于产品线丰富的家居品牌而言，选择商业物业是可以很有‘弹性’的。”美国整体家居品牌Harbor House总经理季青以自身品牌为例，拥有家具、灯具、地毯、墙饰、纺织品、床上用品等8大家居类别上万件单品的Harbor House，既可以变成一个200—300平方米的社区型精品店，也可以拿500—800平方米的面积做一个综合的标准店，更有足够的能力设计一个发挥余地更大，能展示全线产品，颇具居家体验感的上千平方米的购物中心主力大店。

　　记者发现，很多因产品丰富而能根据物业条件对门店与产品“收放自如”，具备合作“弹性”的家居品牌，相对于物业本身的硬件条件限制，更注重考查重物业方本身的长线规划、营运能力，所在商圈的周边客户群结构，以及停车容量与交通便利性。比如品牌定位中高端的Harbor House，最感兴趣精品百货购物中心，以及改善型居住为主的高档小区楼盘临街店铺、高级白领集聚的商业CBD。

　　而目前在杭州已有一个独立大店，来自台湾的国际时尚家饰家用品牌HOLA特立和乐，下一个店同样更倾向与有长期规划的连锁国际购物中心品牌合作，锁定人流较多的购物中心，“我们一直都在杭州持续寻找合适的项目点位，希望与时尚潮流品牌为邻，尤其关注类似钱江新城等杭州快速发展区域的商业物业。”据该品牌营运事业处华东二区区总翁琳介绍，进入大陆地区7年，计划2014年在大陆开出50—55家门店的HOLA特立和乐，目前正不断地尝试各种不同模式的门店，除了市级成熟商圈的独立大店外，购物中心与高档社区一直是品牌寻求合作的重点对象。

　　家电卖场

　　辐射区域一定要广

　　记者 毛雨佳

　　房地产业受到政策调控的牵掣，除了相关产业一并受损，首当其冲受到影响的，还有零售业。对于大型家电卖场来说，家电销售速度不及租金递增速度，让国美、苏宁、五洲等大型家电卖场都感到压力巨大。

　　对此，国美电器浙江分部开发部经理汪民强深有感触：“大多数情况下，家电卖场都是以租为主。如果遇到非常合适的物业，也会有专业的运作团队操作购入。目前我们感受到最大的压力，就是受房地产市场的影响，租金递增速度加快，而家电的销售速度却赶不上。所以，租金要素可以说是一个很重要的硬性条件。”

　　除了租金因素需要重点考虑，家电卖场在物业的选择上，也有区别于其他商家的特性。国美、苏宁一般都会选在人气比较旺的地方开店，这些品牌商家都有针对选址进行专门的调查和研究，这些商家选址的商业项目有的在市中心的大型购物中心和商业街内，有的则选在发展前景较好的市郊商业楼盘。“家电作为一种耐用品，我们首先还需要考虑的是卖场辐射区域够不够大。”汪经理告诉记者。辐射区域大了，人流量自然不用担心。在城市新区或者市郊的新开发楼盘聚集地设立门店则是出于另外一种考虑。这些区域虽然新开发楼盘数量较多，通过三年五载的发展将会成为人流聚集地，发展前景较好，但是在楼盘入住率过低的情况下，家电卖场的收益也不甚理想，完全比不上一些配套成熟、业已成型的居住中心的门店效益要好，在这些城市新区内开设店面，更多为了未来的市场版图布局。因此，家电卖场选择入驻之前，还要充分考虑区域内的商品房开工及在建项目数量、总建筑面积、房屋空置率，以及每个项目销售均价及规模(建筑面积)、住宅项目的户型结构及比例等等，这些都是为了计算该区域的家电消费在未来几年中的增长趋势，是否能够在未来取得相应的回报。

　　建筑物的结构也直接影响到家电卖场的价值。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构(如体育场馆)，这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。尤其在汪经理看来，大多数的家电卖场都不会设在较高的楼层，是为了方便、亲民起见，也是出于人们的购物习惯而考虑。

　　目前，在杭州，国美这一类的家电销售商在独立店之外，往往还选择入驻大型超市，也能换来不错的客流量和营业额。因为大型超市往往伴随居住区诞生，拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，这样一种“店中店”的模式，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，风险也较低。“我们在世纪联华超市内就设有国美的专柜，人流量不错，收效好的同时，还能方便百姓。”汪经理说。由于这类“店中店”式商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的盈利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市也会起到事半功倍的作用。

　　据了解，目前，仅国美电器在杭州就约有30多个店面，而纵观整个杭州市场，家电卖场最为集中的主要还是在秋涛路一带。市场在长期的经营中，某些街道、某些区域会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营像家电一类的耐用品的店铺、商家来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客——因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。因此，对于家电卖家来说，像秋涛路一带家电卖场集中、自发形成家电市场的地段，也是一个不错的选择。