机构观点

　　商业地产找商家讲究的是“门当户对”

记者 胡灵波

　　不同的商业类型，定位有差异，瞄准的客户群体不同，满足的需求也是多样化的。

　　赢商机构总经理方芳说，城市在发展过程中会形成新的商圈，而商圈由大大小小的商业体组成。在需要商业体强强联合来创造一个更强大的未来消费环境时，品牌商业对项目和地区的促进点就体现出来了，而此时，品牌商业、品牌商圈就显示出其强大的品牌号召力。

　　她表示，商业地产的开发商在选择商家时，一方面是要明确思路，强调自身的定位，是精品购物型的，还是社区普通消费的，是时尚个性型的，还是大众亲和型的，然后有的放矢地选择商家入驻。现在很多餐饮商家和超市商家，对产品这一块有很高的要求。比如麦德龙会要求层高7米以上。这个指标是非常硬性的指标，达不到肯定是不行的。这就要求开发商在开发前期的时候，一定要跟商家进行前期的沟通。一般来说需求量在1万平方米甚至两万到三万平方米体量的大卖场超市，类似这样的商家必须要前期定制。

　　另一方面，成熟的商业体需要足够多的品牌商家来支撑。开发商需要品牌商家，品牌商家也要评估自己的拓展需求和营运空间。品牌商家的经验模式固定，消费客群成熟。比如银泰，它入驻城北区域，就使人对未来商业消费有了足够的想象空间，同时还会提升同类的消费。在这个空白的区域，它的进入起到了一个门槛级别的奠定作用。

　　“从目前来看，杭州品牌的到达率还是不高的，相比香港、澳门，甚至北京、上海，很多国内外一二线的品牌都尚未真正进入杭州。这不能不说是一个遗憾。”她表示，大中型商业中心合理的业态规划，至少应该保证有10%—15%的新品牌入驻，“是前所未见，这样才能保持新鲜度。”

　　之所以会这么说，方芳坦言是消费者的忠诚度相对偏低，“消费者在购物、娱乐、休闲时，更多的是一种喜新厌旧的心理。”如果在不同的地方看到的东西、买到的东西、享受到的服务都是没有区别的话，也就很难达到把消费者吸引过来的目的。

　　随着整个城市化的进程，各个商圈的形成分工明确。基本的生活消费是社区化，高档消费是核心化。既会有以万达广场第四代产品为代表的城市综合体，自身是一个汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。也会有大型百货和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、旅游观光、休闲餐饮等业态的国际化规划水准的区域商业中心,还会有亲民、随意的商业街、社区商业等形态。

　　方芳说，商业地产开发商找商家，其实就是找对象，合眼合适最重要，讲究的是“门当户对”。