一边是开发商为了促销轰轰烈烈地降价，另一边则是老业主看着资产缩水心一阵阵地疼，让围观的购房者心生犹豫。为尽快结束购房者“举棋不定”的观望情绪，一种没有法律依据、被业内同行视作“坏规矩”的做法——“降价补偿”，近期在杭州盛行起来。推出这一做法的大多是前期去化不多的新推楼盘，在龙年进行新一轮大幅降价的同时，对之前下单的老业主做出各种形式的差价补偿。先例一出，几个楼盘立刻跟进，引起了房产业界与购房者的同时瞩目。众多开发商害怕这种补偿会成为惯例，让本就含泪割肉的降价行为雪上加霜，而降价楼盘的老业主更是羡慕嫉妒恨，纷纷奔走相告，希望通过自己的维权行为也能争取到补偿的待遇。

　　话题

　　开发商边降价边补偿老业主

　　价格战外是开发商和老业主的“补偿暗战”

　　2月9日，率先打响龙年价格战的城北楼盘方正·荷塘月色，在宣布降价的同时宣称将对老业主进行全额差价补偿。荷塘月色均价从去年首开时的15800元/平方米直降四千至11800元/平方米，户型全部为90方，透明售房网数据显示之前已售34套，以此来计算，老业主们将一共获偿1224万元。据了解，荷塘月色老业主得到的补偿多在20万-30万元之间。

　　赵先生是荷塘月色的老业主之一，他买了一套90方的边套房源，原先总价约为150万元，这次最终能获得29万元的补偿。“补偿方案是按照降价后同样楼层的边套或中间套房源价格来计算差价。像我是公积金贷款的，先改合同，再改按揭，补偿款现金拿一部分，按揭总额再减去一部分。”对于这样的结果，赵先生表示比较满意。

　　“这周正在忙着和老业主签订关于补偿金额的承诺书，下周开始办理具体手续。”荷塘月色营销总监冯戎介绍说，由于还没进行具体统计，整体补偿数额还没有一个确切的数字，预计为一千多万元。

　　在荷塘月色摇号“夜光”一天之后速度跟进的附近楼盘华盛达·阅城，其降价则遭遇了来自老业主的不小阻力。阅城去年8月首开时价格约为16600元/平方米，降价后均价为12500元/平方米，透明售房网显示此前已售156套。

　　经历近一周的双方拉锯后，开发商方面作出了一定的让步。20日，开发商发布《致华盛达·阅城业主的公告》称，将对至今为止一次性付款及按揭贷款已获发放的业主，每户赠送一个地下车位。据悉，符合这一赠送要求的购房者户数达到了156套的四分之三左右，以15万元/个的车位原价来计算，华盛达将付出总价值达约1755万元的代价。然而对于开发商的这一举措，阅城的部分老业主并不买账，“我们想补差价，这个车位远不够补偿我们的损失”。

　　同是20日，青枫墅园继阅城之后在当天晚上发布官方微博称，降价后将补偿老业主地下车位一个(按10万元／个计)，其余差额以现金方式补偿。据了解，青枫墅园该批房源此前售出30多套，预计补偿数额将达800多万元。

　　探究

　　怎么样的情况下开发商会选择“降价补差”？

　　开发商之前卖了多少，直接决定补偿与否

　　龙年的这第一轮降价潮来势汹汹力度很猛，但和去年下半年行情不同的是，此轮降价潮降价幅度很大、明降多过暗降、房源续推多过首度低开，由此也引发了为数不少老业主的不满和“维权”。一时之间，降价补偿成为杭城楼市热门关键词，该不该补、补多少、怎么补，也成为目前横亘在降价开发商和老业主之间的纠结命题。

　　从购房者角度来说，房价大幅跳水，资产大量缩水，首付打了水漂，心疼肉痛在所难免，如果能让开发商进行一定的补偿甚至全额补差，那自然是最理想的结果；但从开发商角度来看，降价已是情非得已，补偿又涉及一大笔钱，说起来也是苦不堪言。“按照现在的行情，降价是不得已而为之，而且还得大降，不然照样卖不动，为了生存，你能不降吗？降了吧老业主就来围住售楼部讨说法，严重影响正常销售，总得安抚一下吧？一来二去，本来按照合同约定开发商是可以不补偿的，但往往无奈之下只能进行补差，买方市场下开发商已经成为弱势群体。”一位降价开发商向记者大叹苦经。

　　“开发商降价补偿，补多少、选择怎样的补偿方式，完全要视其具体销售情况而定。一方面，要看该楼盘之前销售了多少房源，去化量越小，去化比例越少，补偿起来压力越小，相对于还没实现的大量销售额而言也越合算；另一方面，补偿的总标的额大小也是关键因素。”多位资深业内人士如此分析。

　　以荷塘月色为例，去年9月首开时推出5号楼共223套房源，其中已售34套，可售189套，该楼盘总建筑面积约13万平方米，总户数为997户，以此来计算，之前的已售套数占整盘比例仅为3.4%。同时，按降价后均价11800元/平方米、推出的160套90方房源售罄来计算，楼盘降价后将能回收约1.7亿元，而老业主差价补偿总额约为1224万元，赔付比例为7.2%，这样以小头换大头的生意，自然还是合算的。

　　再来看阅城，去年8月首开时推出12、13号楼共369套房源，之前已售156套，而该项目总建筑面积18万方，总户数700户，已售比例达22.3%。首期已售房源占到了整盘的近四分之一，也因此阅城最后作出的让步是赠送车位，即便如此，该批车位总价值也达到了1755万元。此外，阅城降价房源尚未开盘，最终能够销售多少在现今降价效应不断递减的状况下并不好说。

　　由此可见，降价后补不补、补多少、怎么补，开发商心中自有一本账，一切说到底也仍是由经济杠杆来决定的。有业内人士保守估计称，一般楼盘卖了四成以上再降价的，基本上不可能再补偿老业主，补了就亏了。

　　降价补偿潮席卷全国，更多的是广告效应

　　从去年底开始，全国范围内就有超过30个楼盘开始推出降价补偿计划，短短几个月从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市。

　　去年最受瞩目的“降价补偿”个案要数上海的明星楼盘——星河湾，当时星河湾在上海的两个项目宣布降价，开发商号称准备了6亿现金进行补差。据悉，去年7月星河湾二期开盘均价75000元/平方米，而后均价降至60000元/平方米，前后相差15000元/平方米左右，星河湾给约400名老业主进行了补偿。在“6亿元”的保障下，新老业主一扫阴霾，纷纷下单。据了解，优惠活动当日收缴定金就达几亿元，而要差价补偿的业主必须在2012年1月31日前完成按揭手续，或完成付款，只有符合这一“门槛”的业主才能最终拿到补偿。对星河湾开发商来说，放弃一部分房款，但获得了大量资金的回笼，还有免费广告和好名声。

　　激辩

　　是一种短视行为还是对购房者的心理安慰

　　不顾市场规则，是一种短视行为

　　“按照法律要求和契约精神，地产商并没有责任与义务赔偿老业主。”一位本地开发商就不赞同“降价补偿”的做法，“从宏观层面看，这种做法是违反了市场规则的，如果房价跌了开发商要补偿，那么房价涨了是不是要购房者再付钱给开发商？另外，这种做法也只是短期内有效，如果下行通道长时间持续，开发商不得不进行第二波、第三波更大幅度的降价，那到时现在这批买房的‘老业主’怎么办？所以，‘降价补偿’是一种短视行为，更像饮鸩止渴。”

　　“降价补偿”只适合个别公司

　　有了“降价补偿”的范本，购房者自然以此为依据讨说法，让开发商参照着补偿，但事实上对绝大多数房企而言，根本吃不消补。一位同样被降价与补偿所困的开发商说：“这次推出为老业主全额补差价的楼盘都只卖了30多套房子，量少，所以可以承担这笔费用，如果前期去化房源是三四百套就吃不消了。而且本土公司一两个楼盘也还可以补，如果是全国性开发公司，这么多项目都要降、都要补，怎么可能？这种做法只是在特定的节点适合个别公司。”

　　短期内盘活潜在购房需求

　　其实，把“降价补偿”这个话题抛给开发商，没有一个人愿意接，已经做出“补偿”行为的有一肚子苦水要倒，一定程度上也是老业主砸盘维权倒逼所致；而至今还在犹豫要不要补偿的开发商则选择三缄其口，内心纠结自知。一业内人士表示，“这种营销策略的确在短期内给了购房者一颗定心丸，有效盘活持币‘举棋不定’的潜在购房需求，在开发商以活下去为大前提的情况下，这种办法可以促进销售，加快资金回笼，也是不得已而为之。”

　　补偿不在于多少，是对购房者的心理安慰

　　曾经在2009年楼市低潮起被开发商补偿过差价的王女士认为，有得补当然好，开发商这一行为更多的是对购房者的心理安慰。“我现在居住的小区当时也出现了大幅降价，但对我们这些以自住为目的的购房者来说，倒没硬要开发商补偿，鉴于其他组团业主的压力，开发商最后还是补偿了。我那套毛坯房补了300元/平方米(装修券，可以换购家电或装修材料等)外加一个精装修阳台，虽然总价算下来和楼盘的降价幅度还是有很大的差距，但至少给我们这些老业主情感上一个安慰，也不至于被其他人看成买贵了的‘冤大头’。”