远郊效应

　　■上海考察手记

　　如果单从距离市中心的远近来看，下沙跟上海地铁的富锦路站比较接近。富锦路站是上海地铁一号线最北端的一个站点，距离人民广场站15站，车程约35分钟。这个区域显然已是上海的远郊，所以当记者走出富锦路站时，立马感觉到了这个站点的冷清。

　　富锦路站的西侧出站口，是招商地产开发的海德花园项目，据说是上海城北唯一的亲水纯独栋楼盘，定位比较高端，2009年开发。海德花园规划了一排地铁商铺，不过遗憾的是，目前在营业的仅一两家，其他都还处于闲置状态。富锦路站目前高架底层由挡板隔着，这就使得海德花园的这些商铺，不太可能吸引到对面马路的人流，商业只能面向小区业主，商业价值也就大打折扣了。

　　富锦路站的在售楼盘不少，记者一出站就看到一些新盘的展板，并远远地可以看到一些在建项目。但纠结的是，记者看到了楼盘，穿过马路，却找不到便捷的路径可以到达。交警告诉记者，这些新建的楼盘离地铁站估计都要在几公里以上，需要绕很大一个弯，如果走路的话，建议记者还是不要去了。这样的设计真是让人百思不得其解。

　　当然，因为地铁开通，这个区域的商业还是增值了不少。据了解，目前这个站点附近的商铺单价在3万元/平方米左右，比2008年涨了1倍。租金水平也是如此，一套面积100平方米的二手商铺，目前租金在9000-10000元/月。21世纪不动产上海锐丰华馨分行经理张懿分析，支持板块内二手商铺售价、租金短期翻番的因素，主要还在于1号线带来的人口和商业导入。2007年1号线富锦路延伸段开通后，板块内的住宅买家中，轨交沿线工作白领人群日益增多，他们在改变板块内居民结构的同时、也在改善板块内的消费层级，这吸引了更多配套商业的进驻、推动了租金和售价的上涨；而业主对板块未来商铺市场也较为看好，认为1号线作为交通主干线、随着其资源整合能力进一步提高，还将为板块内商铺带来更大升值空间。

杭州地铁商铺投资指南（之五）

　　临平站

　　投资价值指数：★★★★

　　位置：位于余杭临平迎宾路与世纪大道交接口。

　　现状：临平站周边楼盘比较多。已经交付的楼盘中，距离地铁站800米的东海水景城目前商铺只租不售，最小面积80多平方米，租金2.9元/平方米/天；康城国际在售商铺50-300平方米，价格1.9-2.8万元/平方米；在售楼盘中，梧桐蓝山即将于3月份推出30多套商铺，面积100-150平方米，价格未定，项目到地铁站距离约20分钟。此外，距离地铁口600米的绿城玉园也在项目南侧和北侧规划有少量商铺，其中南侧直面水景公园，视野非常好，面积300-800平方米，适合做成SPA、咖啡馆等。北侧临近繁华的人民大道，100-200多平方米，预计会以现房形式销售。将售楼盘中，即将于今年开盘的广宇鼎悦府规划有一批1-2层的中小商铺，和少量独立商铺，全部沿街，体量约8000多平方米，项目离临平站700米，还是算比较近的，推出时间未定。

　　此外，根据规划，临平站将打造乐活商业示范区，即利用地铁临平站的交通优势，形成一个集时尚休闲、精品购物、餐饮娱乐于一体的繁华商业街区。区别于传统商业中心，该区将引入“主题购物公园”理念，地上清新宜人的购物环境结合地下时尚潮流的个性商业街，打造立体式“乐活”购物区。该项目以招商为主，是否出售未定。

　　前景：地铁一号线的一个起始点，又位于临平城区的核心区域，周边住宅区林立，且定位都不低，目前商业氛围就已经非常浓厚。临平本来就是杭州的副城，之前因为交通原因，临平与主城区的联系并不密切。但今后随着地铁开通，相信会有越来越多的人入住生活便捷的临平，也会大大增加临平站边上的商业价值。而从目前来看，临平2万元/平方米甚至以下的商铺价格，还是被低估的。

　　余杭高铁站

　　投资价值指数：★★★

　　位置：位于原临平南站与南苑站之间。

　　现状：目前项目周边暂时没有楼盘。

　　前景：地铁余杭高铁站是与高铁站相连，上面是高铁，下面是地铁，高铁与地铁无缝对接，真正的双铁时代到来，该站点也被规划为文化商旅实践区。根据其他城市的发展经验，这样的站点商业价值是非常大的，值得期待。

　　翁梅站

　　投资价值指数：★★★

　　位置：位于01省道中央隔离带内，海王路北侧，为高架站。

　　现状：该站点目前周边还是一片田园风光，周边建筑物很少，没有在售商品房项目。不过，去年下半年，翁梅站上盖综合体正式开工，却是地铁余杭段首个开工的上盖物业，规划分三期进行开发，2012年9月前完成主体结构，2013年实现工程整体完工。该综合体项目以地铁上盖物业建筑为核心元素，将地铁与居民生活要素融合起来，通过“地铁+商场+文化”模式，采用“单盒设计概念-MEGA BOX超级盒”，在地铁两边布置综合性的购物商场，通过人行天桥将三者连接起来，形成一个集零售、餐饮、娱乐、居住及办公等多功能于一身的“目的地”。

　　前景：地铁上盖综合体体量比较大，是其优势，不过到底能够积聚到多少人气，是个问题。

　　乔司南站

　　投资价值指数：★★★

　　位置：位于规划稼东路中央绿化带内，现乔司镇三角村，为高架站。

　　现状：离该站点比较近的在售楼盘，仅复地连城国际一个，这个楼盘距离乔司南站约600米，其实距离乔司站也不远，算得上是双地铁物业。目前在售部分200多平方米的社区商铺，价格1.4-1.8万元/平方米，另有少量70多平方米商铺。三期社区商铺预计下半年推出，面积120多平方米。楼盘另外规划有2万平方米的独立商铺，只租不售。此外，根据规划，这个站点将建造上盖物业，项目功能定位为住宅、写字楼、商业、酒店，总开发面积13万平方米。该项目是否面向市场销售，还不得而知。

　　前景：该站点临近余杭区和江干区的交界处，目前周边环境比较杂乱，以市场为主，欠缺高品质的商业。当然，目前区域商铺价格也还相对较低。就复地连城国际的商铺来看，主要面向的还是小区业主，周边辐射力不是很强。

　　南苑站

　　投资价值指数：★★★

　　位置：位于余杭临平迎宾路与望梅路交接口。

　　现状：目前离南苑站比较近的在售楼盘有君临天下城等，该楼盘距离站点600多米。楼盘西北角商业为整体出售，单价1万多元，东边在售少量社区商铺，面积200-400平方米，均价2万多元/平方米。另外，该地铁上盖物业已经开工建设，将打造成包括五星级酒店、高端商业、甲级办公、精品住宅在内的高端城市综合体。

　　前景：南苑站离临平城区很近，同时又跟临平的地表性建筑“三炷香”相邻，所以更像是从主城区到临平的门户站点。如果周边的土地接连开发，商业价值还是有的。

　　乔司站

　　投资价值指数：★★★☆

　　位置：位于01省道中央隔离带内，共和路南侧，为高架站。

　　现状：目前该站点边上的楼盘仅东冠逸景一个，约200米的距离。该楼盘规划有杭州稀缺的多层物业，目前在售均价约12000元/平方米，另剩少量170多平方米的底商，价格2万元/平方米。乔司站还将建造一个地铁上盖物业，功能定位为公寓和商业，总开发面积13万平方米。

　　前景：与乔司南站相比，乔司站离乔司镇显然更近，所以无论是居住还是商业氛围也要更好一些。乔司是杭州的一个老镇，之前并不太为人提及，不过由于地铁，这里的价值也有所上扬。当然，因为新盘很少，并且盘也不大，缺少新杭州人入住，所以商业主要还是面向原住民，地铁能够给它带来多少辐射，还不可知。