枢纽效应

　　■上海考察手记

　　上海南站是上海中心城市的南大门，也是联系长江、珠江三角洲及中国南方其他城市包括港澳地区的重要交通枢纽，旅客量庞大。上海南站距上海地铁1号线最南端的莘庄站仅有3站路，距市中心市民广场9站路。

　　火车站与地铁站无缝对接，旅客不需出站即可换乘地铁。下了地铁之后，走在地铁站内通道，商铺鳞次栉比，面积从一二十平方米到数百平方米不等。这些商铺中，食品、餐饮类居多，肯德基、麦当劳等国际大牌均在这里设有门店，也有银行在此设点，并有大型购物中心。这些业态，可以满足外地旅客和本地乘客的基本消费需求，而且档次也还不错，可与一些机场媲美。

　　上海南站南广场无商铺，北广场商铺以社区沿街商铺为主，主要面积为20-300平米不等。记者向当地一家二手房中介公司打探，这里的沿街商铺单价5-6万元/平米左右，自1号线通车以来涨了2-3倍。20平米的小商铺尤为紧俏，总价全都在120万元以上。相比地铁站内的商埔，这些沿街商铺档次要低一些，但是业态更为丰富，以小餐馆居多，其次是小型超市、职业中介所等。

　　杭州的火车东站站、客运中心站，与上海南站有些相似，都是交通枢纽，运送的旅客量很大。当然，杭州的火车东站站、客运中心站的旅客，总量上肯定要比上海南站少，但是很可能会远远超过杭州地铁1号线的其他站点。不过，记者在上海南站发现了一个问题，地铁站与周边沿街商铺隔了一条大马路，虽然经由地下人行通道相连，但还是有些不便，对商铺的人气多少会造成一些影响。客运中心站周边没有老小区，也就没有沿街商铺，全都是站内商铺，并不存在这样的问题。

杭州地铁商铺投资指南（之四）

　　下沙西站

　　投资价值指数：★★★

　　位置：位于下沙规划的月雅路、幸福路之间，沿九沙大道呈东西向布置。

　　现状：该站点边上目前还没有什么在售楼盘，周边也比较荒凉。不过该站点也规划有一个地铁上盖物业综合体，将成为下沙新城中心区的核心和黄金商业旅游区，将大运河和下沙新城中心区在功能上有机融合，涵盖特色步行商业街、休闲广场、五星级酒店、甲级写字楼等功能，会否面向市场销售，现在不得而知。

　　前景：这个站点周边主要为金沙湖规划的一些公共设施项目，如文化绿地、特色步行街等等，如果运营成功，周边商业价值将爆发，但有待时日。

　　高沙路站

　　投资价值指数：★★★★

　　位置：地处杭州电子科技大学以西的下沙村内，跨规划景苑北路，布置在规划九沙大道下。

　　现状：周边在售新盘比较多，其中绿城财通中心堪称是该站点的地铁上盖物业，从地下一层到地上四层，都规划为商业，但只租不售，预计2013年开业，将售的是一批酒店式公寓，面积有42、49平方米等。一路之隔是龙湖滟澜山20万平方米的龙湖天街项目，规划为五星级酒店、商场、电影院、超市等物业，也是一个地铁上盖物业，这个项目大部分开发商自己运营，小比例商铺将出售，推盘时间未定。不过龙湖滟澜山下半年会推一批社区商铺。去年龙湖滟澜山推出的社区商铺价格约3万元/平方米。

　　前景分析：金沙湖站和高沙路站相隔不过1000米，非常之近，所以很多楼盘，比如龙湖滟澜山、金沙湖一号等，都称得上是双地铁物业，投资前景不错。

　　文海南路站（延伸段站点，今年将开工建设）

　　投资价值指数：★★★☆

　　位置：位于文海南路与学府街（暂用名）路口。

　　现状：该站点周边在售新盘仅宝龙城市广场一个，距离地铁站约300米，社区商铺今年会推，面积有20、40、60平方米，预计好一点的位置要4万元/平方米以上。该物业也可以称得上是地铁上盖物业。

　　前景：周边没什么居民区，但大学林立，是这个区域最主要的特点。目前来看，商圈氛围并不浓厚，如果商业要实现价值，恐怕还是要看宝龙城市广场自身规划的商业能否运营成功。

　　云水站（延伸段站点，今年将开工建设）

　　投资价值指数：★★★

　　位置：位于下沙25号大街（暂用名）与6号大街路口。

　　现状：该站点周边新盘不多，野风海天城、朗诗国际街区，以及保利江语海等算是比较近的楼盘。目前在售只有一个保利江语海项目，距离站点直线距离500米，项目只规划了6间商铺，并且已经售罄。如果投资者想要购买这个区域的商铺，恐怕只能等二手商铺了。

　　前景：该站点临近下沙大学城，周边人流量还是不错的，投资一些小型商铺比较有前景。事实上，目前金沙学府边上的商铺也基本无空置，出租显然没有什么问题。

　　金沙湖站

　　投资价值指数：★★★☆

　　位置：位于下沙副城公共中心区中部，规划的九沙大道与新业北路交叉口，沿九沙大道呈东西向布置。

　　现状：IBC（杭州东部国际商务中心）目前在售一些大型商铺，单间面积800多平方米，价格4.6万元/平方米左右，主要面向金融机构定向出售。距离站点500米左右的名城湖左岸，也有一批社区商铺在售，价格2.5万元/平方米左右，面积至少在170平方米以上。距离金沙湖站300米左右的和达御西湖也有少量社区商铺，推盘时间未定。

　　前景：周边楼盘林立，居住氛围已浓。不过目前区域内可售商铺面积普遍较大，不适合普通投资者。

　　文泽路站

　　投资价值指数：★★★★

　　位置：位于文泽路和二号大街相交路口处，呈东西走向，在二号大街路中。

　　现状：目前距离该站点最近的楼盘是综合体物业和达城，其中有一个出口就位于项目北面。该项目规划有2.5万平方米的整体独立商业，由开发商招商运营。不过和达城的社区底商3月份会通过拍卖形式开卖。该区域另一个在售新盘是盛泰名都中心，目前在售社区商铺价格2.8万元/平方米。精欧荣寓也是其中一个楼盘，距离站点约600米。该项目目前在售少量沿街商铺，面积180—300平方米，均价1.7—1.8万元/平方米，另外还有3400多平方米的三层商铺整体出售，价格1.5—1.6万元/平方米。

　　前景：这个站点是目前下沙人气最旺，商业最为繁华的地方。以物美大卖场为中心，已形成了一个居住圈，是下沙金融、商贸、行政三大中心汇集地，相当于市中心的武林广场。值得一提的是，在下沙三个延伸段站点开通之前，这是地铁一号线的起点站。因为人流量很大，楼盘集聚，这个区域的商业潜力很大。

　　下沙江滨站（延伸段站点，今年将开工建设）

　　投资价值指数：★★★☆

　　位置：位于下沙25号大街（暂用名）与14号大街（暂用名）路口。

　　现状：距离该站点最近的一个楼盘是世茂广场，其社区商铺还剩少量大面积商铺，均价2.5万元/平方米。此外还有部分内街商铺待售，超过10万平方米的商场部分由开发商自己招商运营。紧临世茂广场的是宋都晨光国际，到地铁口只有200米，该项目也规划有一条创意街区，不过推盘时间未定。

　　前景：下沙沿江区域是下沙比较大的一个供应区域，保利东湾、金隅观澜时代、世茂江滨花园、野风海天城、多蓝水岸、梦琴湾等至少10多个楼盘集聚，根据规划，这个区域未来几年将导入至少15万人口。从目前来看，因为入住率比较高，人气比较充足，一些老盘比如多蓝水岸、海天城楼下的商铺基本上没有空置。据了解，海天城的底商已经卖到3万元/平方米以上，光转让费就要5万元。不过目前区域的商业档次还不是很高，需要大型品质商业项目入驻。