中心效应

　　■上海考察手记

　　都有火车站，而且都是换乘站，杭州城站站跟上海地铁1号线的上海南站颇为相似。但是相比市中心的距离，杭州城站站要比上海南站近很多，这就不难理解杭州城站站周边商铺价格为何高于上海南站。上海南站地铁开通之前，人流量就很大，地铁开通之后商铺价格还是涨了2-3倍，高于同一区域非地铁商铺。

　　人民广场站是上海的政治、文化、商业、旅游中心，是上海最繁华的地段、最重要的地标之一。相当于杭州的武林广场，人民广场站除1号线外，还汇集地铁2、8号线，是上海最早的轨交交汇点之一。其周边商铺格局主要是大型商业地产和沿街商铺交汇。位于1号线15号出口的来福士的日租金已超过100元/平方米，而其周边文化街福州路、商业街南京东路的商铺日租金在20-30元/平方米左右。由于空置率低，人气汇集，该地段商铺出售较少，去年推出的少量80平方米商铺，报价为600万元。而自轨交一路号线开通以来，其周边商铺价格至少翻了5倍。

杭州地铁商铺投资指南（之三）

　　闸弄口站

　　投资价值指数：★★★

　　位置：位于杭州市机场路与天城路十字交叉口的天城路路面下。

　　现状：周边主要以老小区二手房为主，目前周边有秋涛雅苑还有一个270多平方米的商铺，底商带二楼，单价约3.5万元/平方米。

　　前景：目前该地段二手商铺比较少，人气也不旺，买商铺的人很少，回报率也比较低，商铺租金3元/天/平方米，有的商铺估计30年才能收回成本。周边的二手商铺单价约4万元/平方米。因为这个站点紧邻火车东站，预计将来在新东站的带动下，商业还是具有一定的升值潜力。

　　火车东站

　　投资价值指数：★★★★★

　　位置：根据线网规划，杭州地铁1号线自西向东进入国铁火车东站，线路下穿规划杭州东站东西广场联络通道。

　　现状：这个站点周边的新盘有中凯东方红街、玉兰公寓、曙光公寓等，其中中凯东方红街商业项目位置不错，但目前商业已销售完毕，之前商铺的销售单价约7万元左右。玉兰公寓现在还有一个200多平方米的商铺，单价约2万元/平方米。未来曙光公寓预计有部分商铺可能会推出。

　　前景：随着东站交通枢纽地位的日渐呈现，预计这里的商铺将越来越火。但小商铺的前景预计更佳。不过现在这个地段好的商铺基本已经很难买到。

　　九和路站

　　投资价值指数：★★★

　　位置：位于红普路以东，九环路以西。

　　现状：目前在售的新盘，仅一个汇禾禧福汇项目，位于站点北面隔着德胜路约700米处。目前在售整层写字楼，均价14000元/平方米，另有小户型酒店式公寓未推。规划有商铺，但推盘计划未定。

　　前景：这个站点周边目前看来还比较杂乱，以农民房为主。新建商品房也分布比较分散，难以积聚人气。有待后续开发。

　　彭埠站

　　投资价值指数：★★★

　　位置：位于规划的彭埠路与规划钱潮路十字路口，沿鼓埠路东西方向置于道路下方。规划为彭埠新城中心区。

　　现状：彭埠站周边目前基本上都是工地、农居点或者回迁房，现在正在开发的一个楼盘是新中宇维萨，离地铁口很近。预计今后会有少量底商推出。附近的回迁房也有部分底商。

　　前景：这个地段是非常典型的城郊接合部，商业和居住氛围都不浓厚，起点低，预计将来的商业升值前景还是可以的。

　　七堡站

　　投资价值指数：★★★☆

　　位置：位于江干区彭埠镇建华三区129号向北100米，建华村北侧，七堡车辆段及综合基地南侧。

　　现状：目前在售的地铁楼盘并不多。离得比较近是滨江房产的一个代建项目和原筑壹号，后者将推少量70—137平方米的社区商铺，价格未定。

　　这个站点有上盖物业，为七堡站综合体。据了解，这个综合体是目前国内最大的地铁上盖综合体之一，总建筑规模约103万平方米，由地铁1号线、4号线车辆运营库，检修库，综合维修大楼，控制中心等地铁功能建筑，以及住宅，酒店，写字楼等构成，其中住宅约63万平方米，商业、酒店和写字楼约20万平方米。目前该综合体已经开工建设，分三期开发。

　　前景：这个站点主要位于杭州的一个大型住宅区建华村的北侧，不过现在正面临大规模拆迁，现场可以看到艮北区块建华社区的拆迁指挥部。事实上，这个区域目前已经拆迁得差不多，不太见得到人，只剩大量空地。从规划上来看，应该是属于城东新城的范围。这个区域的好处是一片空白，适合规划，缺点是缺少原住民的人气，如果要真正成型，恐怕尚需时日。

　　九堡站

　　投资价值指数：★★★☆

　　位置：位于江干区杭海路与九和路路口交叉处。

　　现状：这个站点附近的新楼盘，最近的无疑是金海香滨湾，目前已经交付，其西面的金海商业城，融合了世纪联华超市、国美、商场、餐饮、电影院等众多功能，已经成为九堡很重要的一个商业配套。不过小区北面社区商铺还有一些闲置，目前还在招租中。这个楼盘站点周边的楼盘，还是比较多的，比如风林公寓、大家多立方、阳光国际、九润公寓和天阳九筑等，这些楼盘都规划有一些商铺，但除了风林公寓比较近之外，其他直线距离都在900米以上，偏远了一些。

　　前景：这个站点周边目前比较热闹，但可以腾挪的空间已经不大，商铺价值已经有所呈现，想要再大幅升值有难度。

　　客运中心站

　　投资价值指数：★★★★

　　位置：位于九沙大道北侧、杭州市公路客运中心南侧，车站东西两端为规划的城市次干道久福路和胜稼路。

　　现状：距离这个站点最近的商业，主要以市场为主。四季青服装大市场、华贸鞋城、九堡商贸中心、杭州东大门商品交易中心、婴童用品城、杭州汽车客运中心小商品城等。这些项目有些已经开业，有些还在紧锣密鼓招商中。

　　此外，站点周边规划有许多大型经济适用房小区，入住率高，人流密集，九沙大道开通后，有些商铺离地铁站不过两三百米，价值凸显。另外，再靠南面一些的新建商品房小区的社区商铺，比如泊林印象、圣奥领寓、左邻右舍等，因为楼盘比较密集，人气很旺，这些商铺非常适合做一些社区配套。

　　这个站点也有上盖物业，且开工进度最快。规划中的购物中心不以高端见长，主要还是为周边社区提供亲民配套，增加生活的便捷性。功能设置有超市、影院、美食广场、办公区、品牌店和零售商铺等等，即一个一站式购物中心。这个项目建成后，将实现地铁、汽车、磁悬浮等多种交通工具的无缝对接。

　　前景：客运中心站是地铁1号线“Y”形路线上的分叉点，北通临平，东连下沙，是进入主城区的咽喉。同时又因为拥有客运中心、磁悬浮等多种交通方式，所以投资前景可待。最值得一提的是，在这个站点的北侧，将建造一个超级大型的综合性市场——九乔商贸城。如果这个市场能够建成，这个区域的商业价值，将更加凸显。