起点效应

　　■上海考察手记

　　从地理位置上看，湘湖站相当于上海地铁1号线的莘庄站，都位于远郊。莘庄站周边的沿街商铺，目前已经非常成熟，单价5万元/平方米，基本上有价无市，二手市场的挂牌量非常少。但是必须加以考虑的是，湘湖站的人气可能远不如莘庄站。

杭州地铁商铺投资指南(之二)

　　打铁关站

　　投资价值指数：★★★

　　位置：位于杭州下城区东新路与打铁关新村北侧规划路口。

　　现状：打铁关站北侧为和平会展旅游商业中心，在这个站点上1号线和5号线将交汇。打铁关站有个上盖物业，其功能定位为写字楼、商业、酒店、住宅，总开发面积54万平方米。规划的综合体包括省城乡开发公司、焦家村公交站、中烟公司仓库等。杭州联华华商集团将打造世纪联华购物城的商业综合体，将以超市大卖场和百货餐饮为主。目前这一带二手商铺很少。

　　前景：目前这一带商铺投资回报率比较高，有4%左右，面积在70-90平方米之间的商铺，销售总价约600-1000万元，年租金超过50万元。位于和平会展中心对面的野风现代中心规划有部分商业，但公司暂时为自己持有，不对外销售。目前距离地铁站稍远的现代景苑还有极少量商铺尾盘，面积超过100平方米，单价超过4万。目前这一带二手市场上转让的小商铺，单价约6-7万元/平方米

　　西湖文化广场站

　　投资价值指数：★★★★

　　位置：位于西湖文化广场东北侧，中山北路地下。

　　现状：这一带商铺主要集中在中山北路、朝晖路及文晖路。商铺价格在最近2年呈跳跃式增长。该区块商铺目前还不成熟，人气相对也不是很旺，租金7-8元/天/平方米，售价7-8万元/平方米。

　　前景：武林商圈，运河环绕，寸土寸金，地段优势不言而语。正因为如此，这个地方也成为兵家必争之地，豪宅林立。在建或将建项目包括德信华颐项目、大家武林府、绿滨杭汽发项目、绿城新华地块、广宇西房东南面粉厂地块等。备受关注的杭汽发项目，总建筑面积近50万平方米，由9幢豪华精装修住宅与1幢超五星级四季酒店和服务性四季公寓组成，相关负责人表示，没有商铺规划。附近的大家武林府有部分商业，但售楼处表示，公司将整体开发，不对外销售。

　　武林广场站

　　投资价值指数：★★★★★

　　位置：位于杭州市中心广场—武林广场东北角。

　　现状：这一带的商铺主要集中在体育场路及环城北路，由于商业氛围浓厚，周边杭州大厦、杭州百货大楼及银泰百货等极强的号召作用，使得这一地段商铺价格同样居高不下。这是杭州目前商业最繁华的地段，随着地铁的开通，这个地方将形成一个地铁上盖集群，这个地铁上盖商圈位于环城北路中山北路交叉口原公交电车停车场，往西延伸到武林广场东跑道，往南一直延伸到体育场路，整个形状呈“7”字形，包括武林广场地铁指挥中心上盖物业和武林广场地下商城的综合体。武林广场站的上盖综合体，项目总用地面积2.3万平方米，总开发面积达24万平方米。

　　前景：武林商圈各方面的配套都比较成熟，目前在卖的二手商铺很少，多为出租商铺，该地段的商铺租金20元/天/平方米。目前距离比较近的新楼盘是新湖武林国际，但是没有商铺销售。武林广场附近目前转让的商铺单价约20万元/平方米左右。

　　凤起路站

　　投资价值指数：★★★★

　　位置：凤起路站为杭州地铁1号线一个中间地下站，车站位于延安路与凤起路交叉口南侧，延安路机动车道下，车站呈南北走向布置。

　　现状：这一站周边商铺数量不少，延安路及凤起路街面商铺资源丰富，同时北临武林广场商业中心、西邻武林路女装街，人流量大，但价格较高。杭州市地铁集团公司公布的信息显示，凤起路站的公共区商铺有8个，也为15平方米的超小商铺和40－80平方米的中小铺，只租不售。

　　前景：延安路商铺是近几年上涨速度较快的路段之一，现在出让的商铺也很少，大多是出租，位于该路口的700平方米商铺（1楼200平方米，2楼500平方米，租金挂牌价格为420万元/年）。目前凤起路90-170平方米的商铺，转让总价约600万元到1000万元之间。未来值得期待的综合体是位于延安路中段的嘉里中心，即原浙大湖滨校区地块将与地铁1号线和2号线直接连通，实现武林商圈与湖滨商圈的有效对接。作为多用途的综合物业，嘉里中心将包括香格里拉大酒店、甲级办公楼、优质公寓式酒店、中高档购物中心和大型停车场等。

　　龙翔桥站

　　投资价值指数：★★★★★

　　位置：位于平海路和学士路中间的延安路段下，主体沿延安路设置，为地下二层岛式车站。

　　现状：由于重新规划，这一站点周边的散铺较少，西湖新天地主要是奢侈品牌入驻，学士路以餐饮为主，而延安路的街边商铺基本被品牌服装占领，也呈现出一铺难求的局面。

　　前景：学士路300平方米左右的餐饮店年租金约60万元，一般还附带转让费30-40万元。商铺转让价格，常常有价无市，单价30-40万元/平方米之间。

　　定安路站

　　投资价值指数：★★★★☆

　　位置：位于上城区中山中路和定安路中间的西湖大道下。

　　现状：这一带商铺主要集中在延安南路、定安路以及西湖大道，小面积底商20-60平方米之间，主要是香烟店、水果店、服装店等，中等面积商铺为200-600平方米，主要经营美容美发、餐饮、手机卖场等；大面积商铺在800平方米以上，以茶馆、品牌服装为主。目前周边商铺转让单价约7万元/平方米左右。

　　前景：目前这一带租金不菲，定安路200平方米左右商铺年租金约65万元。目前在人流密集的地铁站点附近，商铺已经提前产生了溢价效应，价格一涨再涨。在中山北路、延安路等地段，很多商铺带有三四年的租期，很难租到，更难买到。适合比较有资金实力的投资者。

　　城站站

　　投资价值指数：★★★★☆

　　位置：位于火车站站前广场和西湖大道西端道路下。

　　现状：城站站是在杭州火车城站商圈内。在这个商圈中，价格已经到了较高水平。毗邻城站的江城路小区沿街商铺，售价已达到8万元/平方米左右，年租金可达5万元左右的商铺。即便距离城站有1公里左右的商铺，售价也达到了6万元/平方米左右。除了杭州火车城站内的商铺之外，大部分还是周边社区商铺。除了商铺，毗邻城站的还有一个写字楼项目——外海西湖国贸大厦。其前身是杭州最有名的烂尾楼之一，数易其主之后由外海集团接手开发，下一批写字楼将于本月底或下月初推出，最小户型面积100平方米，均价3.5万元/平方米。杭州市地铁集团公司公布的公共区商铺招商信息显示，城站站有6个，主要为15平方米的超小商铺和40－80平方米的中小铺，只租不售。

　　前景：除了火车站，城站还是地铁1号线和5号线的换乘站，在这里人气不会成为问题。但是较高的价格，可能会使投资收益率大打折扣。上海的经验就表明，市中心的地铁站商铺投资回报未必就高。西湖国贸大厦由于历史原因，其价格相比同地段的其他写字楼，优势较为明显。毗邻地铁站的写字楼，今后可能成为租赁市场的新宠，租金回报率较为客观。