调控定调

    房企放弃利润打响生存突围战

    2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议。

    在本次座谈会上，温家宝强调指出，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。当然，将来住房的形式也是多种多样的，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房，但租房的价格也要合理。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。

    至此，从佛山放宽限购令政策朝令夕改，到芜湖新近实行了短短三日的“楼市新政”，而被外界解读楼市调控放松的基调被厘清。而本次座谈会上温家宝总理的讲话，则再次表露了中央调控房市的决心。其后，住建部政策研究中心副主任王珏林在本周一表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。

    有学界人士表示，之所以本次中央调控楼市的态度如此坚决，与从2000年开始的房地产调控效果不无关系。“2000年以来，我国先后经历2004年、2005年、2007年和2010年四轮房地产调控。过多关注“短期化”效果的调控暴露出一些不容回避的问题。”

    其实，以“国十条”颁布为标志，始发于2010年的本轮房地产调控可以分为两个阶段。第一阶段是2010年4月至2011年9月，即从“国十条”颁布至台州等二、三线城市进入实施限购政策城市名单。此间，房地产调控政策不断趋紧，全国各地整体房价结束了持续上涨的态势，房地产企业进入集体观望期。第二阶段，则是从去年9月份至今，虽然这一阶段中央以及各地并未再次出台明显的调控加码政策，但是楼市的多米诺骨牌效应已经显现，加之受到整体全球经济的影响，包括杭州在内的国内各地楼市开始出现实质上的降价。

    有业内人士对记者分析指出，去年年底佛山实行了半日的放宽限购令政策，以及最近的安徽芜湖实行仅三日的救市举措，虽然只能说是个案，哪怕是并未触及限购现价的政策红线，所作出的微调也仍然被叫停。从中也不难窥探出，今年楼市继续实行严厉的调控基调已经定调。“对于企业而言，从观望等待到内心不接受降价事实，到现在坦然面对降价，以求企业生存。我认为从近期开始，本轮的房地产调控应该说是进入了第三阶段。”

    值得注意的是，本次方正荷塘月色公布的“起价9980元/平方米，半数以上的特价房源总价在百万元之内”的市场举措，从已经明确的信息来观察，荷塘月色部分房源的价格将使方正房产“微亏保本”。对此，方正房产营销总监冯戎表示，之所以作出本次大幅度的降价，并不是因为企业的现金流出现问题。目前方正房产在开发的项目也仅仅只有荷塘月色一个项目。选择降价销售，公司更多考虑的还是企业的开发节奏。

    根据中国指数研究院等机构日前发布的最新数据显示，上周全国40个城市中，逾八成城市楼市成交量同比下跌。其中，14个城市成交量降幅在50%以上。重点城市中，仅重庆、上海同比上涨，其余城市皆下跌。其中天津跌幅最大，达79%，杭州及其主城区同比跌幅亦超过70%。

    另据合创机构此前发布的2012《杭州住宅白皮书》显示，今年杭州楼市供应量将呈现饱和状态，预计供应量将达到771万平方米，为去年的1.5倍，合创机构认为，这将是供应量密集的一年。《白皮书》统计可见，771万总量包括341.4万平方米的可售房源、300万平方米的未售余量和130万平方米的新增潜在供应量。据透明售房网统计，截至2011年12月31日，杭州主城区（不含萧山、余杭）可售存量房源为27792套，约3414311平方米。对比2007—2011年同期数据，今年主城区住宅可售存量房为近5年来最高水平。

    严峻的市场，庞大的供应量，紧张的现金流，夹杂着房地产企业的并购潮、购房者的退房潮。种种表现之后，折射出的乃是当前楼市环境俨然已经发生重大转变。褪去暴利色彩之后的楼市，力度更大的“割肉生存”举措，或将成为接下去众多房产企业的真实写照。