地铁之于商业项目是把“双刃剑”

    香港的购物中心中60%都属于地铁上盖物业，香港地铁上盖物业的建设与营运模式已非常成熟，结合其国际旅游购物中心的城市定位，地铁与商业的完美结合使得地铁上盖物业的商业价值得以最大化，并带动了周边商业的发展。

    方芳分析说，商业综合体的开发，是一个专业性极强、难度极高、风险极大的系统性工程，对开发商的操盘能力是非常讲究的。“并不是下面通了地铁就一定能成。”

    方芳说，地铁对于一个商业项目来说可能是一把“双刃剑”，它可以迅速把人拉进来，但当你自己做的商业项目不是很强的时候，地铁反而会加速把人带到别的地方去。”

    考量杭州的8个地铁上盖综合体，多个开发量都在20万方以上，最大的达到了100多万方，“据我所知，杭州本土开发商还没有能够操盘二三十万商业综合的成功经验，可见，要把这些综合体运作起来难度不是一般的大。”

    “万象城之所以能够起来，与引进成熟的管理模式和先进的运作经验有密切关系。”方芳说，除了万象城，钱江新城的另外两个综合体高德国际和来福士都是引进外来成熟的商业地产公司来操盘的。

    方芳认为临平南站上盖综合体(翁梅站)和下沙金沙湖板块的龙湖天街有成为区域商业中心的潜力，“临平这个南站所在的新区已经比较成熟了，而且临平老城区没有一个商业综合体，而金沙湖板块可以通过地铁去辐射下沙这个区块，还可以拉动九堡、乔司这几个区域的消费。九堡作为杭州东部交通枢纽，区位优势明显，也有可能做起来，不过还是要看由谁来做，怎么做。另外大型商业综合体的开发也要与整个城市或者区域的发展速度相对应。”

    杭州地铁，开启了哪些商业项目？

    50个左右地铁站厅内部商铺

    杭州地铁商铺招商准备工作在去年就已经开始了。今年2月8日地铁集团召开的新闻恳谈会上，相关负责人公布了商铺招商的一些初步设想：地铁1号线将参照香港“只租不售”模式，业态种类地位为便利店、食品店、以引进连锁品牌商家为主。

    根据杭州地铁官方网站的信息显示，地铁1号线的商业资源由三部分组成，一是车站主体的小商铺，设置在检票口附近；二是站厅里的ATM机以及自助设备空间；三是面积较大的商业空间。

    据初步统计，杭州地铁1号线公共区商铺仅有50个左右，主要为15平米的超小商铺和40-80平米中小铺，其中面积较大的商业空间包括凤起路站、城站站、文泽路站、临平站等。

    近10万平方米的武林地下商城

    武林商圈寸土寸金，向来是商家必争之地。

    去年11月30日，杭州武林广场地下商城建设有限公司(以下简称项目公司)临时办公楼落成并正式挂牌。

    武林地下商城总建筑面积9.6万平方米，其中地上0.2万平方米(包括汽车坡道，出入口及竖井等)，地下9.4万平方米(地下一、二层为商业餐饮，地下三层为汽车库)。

    建成后，武林广场上将有6个地面出入口连通商城，还要建一个下沉式广场。广场上除了人行出入口，东西两侧还有两个双车道的汽车坡道，方便来沿线购物的人停车。

    地铁集团称，开发后的武林广场将弥补商圈现有不足，对周边的物业形成有效连接，促进武林商圈联动。

    8个大型地铁上盖商业综合体

    去过香港的人一定会惊叹依托于地铁而建的时代广场、郞豪坊、又一城等气势恢弘的大型商业综合体。杭州地铁引入了“地铁+物业”的香港地铁模式，在地铁一号线的商业开发规划中，8个大型商业综合体轮廓清晰可见。

    2月8日，记者在现场看到，七堡车辆段综合体的雏形初现：5000根巨型水泥柱支撑起巨型上盖平台，可开发总面积达到102万平方米，今后地铁1号线、4号线车辆的运营库、检修库，综合维修大楼和控制中心等地铁功能建筑被设置在“盖子”下方。

    上盖部分，被用做开发住宅和商业项目，地铁集团董事长邵剑明说，其中63万方用来开发住宅，“如果按照1万元/平方米的单价计算，住宅开发一项可以收回63个亿，这笔钱可以投入到地铁的运营。”

    而最大的“亮点”在于一个宏大的商业开发方案：约20万平方米的酒店、商场、写字楼，同时为了方便这里的住户，综合体内还将配套建成幼儿园、小学等设施。

    比七堡车辆段综合体更值得期待的是武林广场站上盖物业综合体，地铁集团下属置业公司在去年11月拿下了武林广场04号“黄金宝地”，该地块位于中山北路和环城北路交叉口的西南角，北面为西湖环球文化广场，毗邻杭州大厦、武林广场及延安路等传统商业中心区。

    武林广场站是杭州地铁1号线、3号线的交汇点，地铁集团董事长邵剑明透露，原本地铁公司本部将设在此处，考虑到这是个黄金地段的巨大商业价值，所以决定改变计划，全部用来作为商业开发。

    在地铁集团网站披露的规划中，武林广场站上盖物业综合体业态以购物中心、酒店、办公为主要。地上部分由两幢塔式超高层主楼和裙房组成，东北侧塔楼为30层的超五星级酒店，西南侧塔楼为28层的甲级商务写字楼。

    九堡东站上盖物业综合体位于地铁九堡东站上方、客运中心南侧，地块呈东西向长条形。综合体西侧为公交场站，东侧为出租车场站。

    根据业态定位，九堡东站综合体设置了购物中心、超市、影院、餐饮、LOFT办公。九堡东站综合体地处九堡核心商圈，又有地铁、客运中心等交通优势，该项目将被打造成为社区配套型的区域商业中心。

    除了上述三个综合体外，还将规划打铁关站综合体、滨康站上盖综合体、翁梅站上盖综合体、乔司南站上盖综合体、乔司站上盖综合体。

    其中，七堡车辆段综合体和乔司南站上盖综合体都已经开工建设，九堡客运站上盖综合体计划在今年2月底左右开工建设。

    二号线商业规划轮廓初现

    地铁一号线商业开发快速推进的同时，二号线商业用地规划也有新进展：前天《杭州市轨道交通2号线西北段线路及站点周边规划局部调整》已在杭州市规划局(文三路15号)一楼大厅公示。

    地铁2号线西北段全线都位于市中心区域，起点钱江路站，途经江干区、下城区、西湖区、拱墅区，全长约12公里，共设有车站12座。

    从公示内容看，此次规划调整主要是针对用地性质，增加了一部分沿线的商业用地面积。具体为：

    建国路站-庆菱路区段：该地块由超市和一个上盖物业组成，融入商业、消防和住宅功能，形成一个综合体。

    庆菱路站：靠近庆春东路的这部分将布置一定的商业。

    建国路站：凤起东路与大树路交叉的西北面，结合地铁出入口，现凤起路邮政支局的部分今后将用作商业和住宅用地。

    中河路站：环北市场沿凤起路部分将新建一片0.12公顷的绿地，现十五家园社区沿凤起路部分也将新开辟一处商业设施。

    凤起路站：武林路与凤起路交叉口的东北面，现灯芯巷社区沿凤起路一带将规划建一个0.18公顷的街头绿地。

    武林门站：将大大缩小绿地面积，改为商业用地。

    文三路站：所有功能将合并到一起，成为一块综合用地。

    学院路站：华东电动车市场规划调整为商业用地。

    丰潭路站：文二路一侧规划的绿地将改为商用。

    地铁效应还将辐射多个商圈

    去年，杭州联华华商集团接手了位于和平商圈的卜蜂莲花超市原有地下一层物业，还拿下了原和平家私广场物业，这座命名为世纪联华购物城的商业综合体，将以超市大卖场和百货餐饮为主。其地下一层将全部用作停车场，一楼为精品百货区，二楼分布品牌餐饮店和超市卖场，三楼整层为超市卖场。

    世纪联华购物城距离地铁1号线站仅有300米左右，地理交通优势明显。加上周边浙江和平国际会展中心的会展氛围，杭氧杭锅地块的全新改造，以及九龙仓项目的启动，和平区块的商业前景值得期待。

    另外，湖滨二期的地下一层将与一号线龙翔桥站出入口连通。湖滨二期建成开业后将与解百、湖滨一期，以及即将开工建设的湖滨三期(西湖电影院及周边区块)一道，共同形成全新的“大湖滨商圈”。

    在下沙宝龙城市广场、龙湖天街、世茂广场等主要大型商业综合体项目都沿地铁线排布，地铁将带动下沙副城的商业发展。

    位于大学城北板块，文汇路附近的宝龙城市广场商业体量为26万平方米。将开出华润万家超市、横店影院、龙麦KTV、宝莱百货、电玩等多种业态，还有独栋式商铺。

    位于下沙金沙湖板块的龙湖天街，规划中有20万平方米的商业体量，要形成多重复合商业业态，计划引入国际五星酒店、IMAX影院、真冰场等高端商业配套。

    世茂广场同样定位为商业综合体，总体量达26万平方米。其中商业配套涵盖了大型商超、购物中心、精品酒店、世茂国际影城等。