保利·东湾全部交付后将入住3800余户、金隅·观澜时代4000余户、伊萨卡国际1.6万人、世茂·江滨花园2.8万人……这些数据共同组成了下沙沿江板块约10万的住户总数，也让不少商铺投资者看中了下沙沿江板块的潜力。

　　驱车前往下沙，到了25号大街，便能看到一幢幢30多层的超高层，整个沿江住宅面貌似乎也被勾勒得比较清晰。但目前而言，由于多数楼盘尚未交付，入住率整体比较低。此次探访，记者发现下沙沿江板块目前没有大型的商业综合体，大多数商铺是已经交付楼盘的住宅底商。或许正是因为没有形成大型的综合商业区，住宅底商的租金呈现逐年递增的现象，下沙沿江板块不少商铺的年投资回报率都在5%以上，有一些商铺甚至高达6.6%，比市中心“武林商圈”的商铺投资回报率高得多。

　　下沙沿江板块商铺年投资回报率高于“武林商圈”

　　多数住宅底商年投资回报率超5%

　　“近两年来，下沙商铺整体的租金涨得还是比较多的，我这间200多平方米的商铺，租金已经到17.8万了。”在保利·湾天地售楼处隔壁一家小百货店的老板如是说。

　　上周末，记者来到了下沙沿江板块10号大街附近，一天下来，在多蓝水岸、朗诗·国际街区一带的底商中，不少水果店、洗衣店、小百货店的人流量还是比较多的，与不少商铺的老板聊天过程中也发现多数100多平方米的商铺年租金都在15万至20万之间，而这些商铺的总价大约在300多万，这样折算下来，年投资回报率约5%至6.6%(目前而言，杭州大多数商铺投资回报率约3%至4%)，相对还是比较高的。

　　在下沙，记者碰到了一位持有市中心商铺多年的徐先生，他告诉记者，目前他持有的商铺是开元路的沿街商铺，因为是两年前购买的，目前投资回报率还是相对不错的，这几天来下沙，也是因为最近听说下沙商铺租金高的消息，来看看情况。

　　据徐先生介绍，2009年，他买下了市中心开元路的一间95平方米的纯一楼商铺，当时买入的价格为3.3万元/平方米左右，目前每年的投资回报率约5%-5.5%。徐先生坦言，正因为自己买入的时间比较早，相对回报还算可观，一般在武林门、凤起路一带的商铺，回报率在3%-4%已经相当可观了。对于下沙这么高的投资回报率，徐先生有自己的看法。

　　“就我个人分析来看，目前，下沙沿江这一块由于商铺总量少，业态也比较单一，对于已经入住的业主而言，平时的生活必需品只能在这里解决，所以相对的租金会比较高。当然后续的租金能否保持，那跟这一带的入住率及整体的商业氛围很有关系。”

　　住宅高度密集、商铺数量少

　　或成下沙沿江板块商铺目前租金“居高”的主要原因

　　对于下沙沿江板块而言，目前在建的商业配套多数集中在世茂cosmo和东东城，而目前保利·湾天地的商铺正在销售中。在湾天地售楼中心，记者也了解到目前湾天地所推的3万平方米商业街，是下沙唯一可作餐饮的大型商铺聚集地。

　　“下沙目前的商铺主要集中在27号、10号大街，多为住宅底商，目前投资回报率相对还是比较高的，但是能聚集做餐饮的，可能还是我们湾天地的商铺。”保利·湾天地许经理如是说。

　　的确，目前沿江板块整体商业氛围不算浓厚，对于高度集中的住宅区而言，这些底商的配套是远远不够的。在沐和商业地产部门经理汪谦霞看来：“下沙沿江商铺目前仅仅是满足了居住者的基本需求，短期的回报率相对比较高的原因可能在于高密度的住宅和商铺的数量差。”

　　赢商投资总经理方芳也认为，下沙经过了5年的发展，目前人口已经到了一定的基数，但是商业的发展相对比较慢。目前沿江板块的商铺需求大于供应，再加上周边工业园区的工作人员及学生，对于商业的需求还是比较旺盛的。这应该是导致目前下沙板块商铺租金上升的主要原因。另外，相对市区，下沙商铺的总价还是比较低的，那在租金比较可观的情况下，投资回报率自然也就上去了。

　　不过方芳也坦言：“目前下沙沿江板块的商铺租金应该处于一个波峰的位置，相信经过几年商业地产的良性发展，商铺的租金会有一个合理的回调。”

　　除了一些业内人士的看法，多年研究商铺的徐先生也表示，自己持有的开元路商铺目前年投资回报率虽然不如下沙这一带的商铺那么高，但是至少不用担心出租的问题。对于新区而言，未来可变的因素还是很多的。如果几年后下沙商业中心兴起，而楼盘整体入住率没有上去的话，那么住宅底商其实相对还是比较尴尬的。