“史上最严楼市调控政策”对二手房市场的影响，现在只是刚开了个头。

“这次的政策和以往都不一样，打击特别精准，刀刀切中要害。”杭州某品牌中介公司老总表示，“特别是银行，这次特别坚决，如果是外地客户，一律停贷，连个商量余地都没有。”受到影响，目前已经送进贷款审批的不少单子，现在不是首付不达标，就是外地户籍不能享受按揭，爆单、改签合同、成交量明显下滑、房东急着卖房、买家立马开始观望，市场骤变之下，看跌的预期空前。

银行坚决不给外地客户贷款

现在外地客户想要在杭州贷款买房，几乎是不太可能了。

黄先生来自温州，由于对通胀预期的担忧，两周前他决定到杭州再投资一套住房，一周前谈好魅力之城约90平方米的住房一套，价值155万元，并签订了意向，约定本周签订正式买卖合同。谁知政策来得如此迅猛，黄先生打听了好几家银行，都说不能贷款给他。黄先生可能也没办法买到房子了。

这两天这样的例子比比皆是，随便找家中介，随便拉住一个房产经纪人，可能都会告诉你这样的情况。

“政策刚出台的时候，我们就赶紧帮客户到处去问，现在已经彻底死心了，根本就不可能。”易居臣信资深房产经纪小周说，“这次银行真是特别坚决，以前出二套房首付政策的时候，打打擦边球，有的银行还是愿意松口的。但这次完全不同，杭州几乎所有的银行都接到了通知，外地人一律不贷。”

谈好的单子一半可能违约

除了外地人不能按揭买房，现在银行对于二套房、三套房的认定也更为严格。首付和按揭利率上浮的可能性非常大。

据公众房网知情人士透露，目前，农行、深发展、兴业银行、渤海银行已经明确表示对第三套住房停贷，工行表示第三套还可以贷款，但首付和利率要求更高。

于先生曾经买卖过两套房子，但现在是真正的“无房户”，不过按照新的政策，只要有过两次按揭记录，银行就会认定于先生即将购买的是三套房。于先生现在很担心，自己要么是不能贷款买房了，要么利率上浮太多，自己根本吃不消。

“最近爆单、改签合同的很多。”某品牌中介老总说，因为政策出来还没几天，虽然有的原来已经谈好的单子彻底爆掉了，但更多的单子现在还在协商中，但按照目前的情况，起码有一半的单子可能会违约。

公众房网品牌管理部总监孙爱国说：“此外，‘新国十条’中还有一条关键条款，就是要求加快制定个人房产收益的税费政策。这一条增加了投资客对未来投资收益预期的下降，如果征收严厉的保有税，投资房产的风险性将加大。现在很多已经签订合同，但还未通过银行审批的投资客，都非常焦急。”

孙爱国认为，退房潮很可能会来临，但真正的退房很可能会集中在杭州地方具体执行细则明确后，现在无论是买房还是卖房的，大部分暂时都选择观望等待。

不过上周(4.12-4.18)杭州主城区二手房成交，已经出现了明显的降温。

透明售房网统计数据显示，上周杭州主城区共成交了1292套二手房，日均成交184套，环比下降了5.3%，也是今年自3月份以来持续上扬后的首次回落。4月12日共成交了258套，是2010年以来成交量最高的一天。随着4月14日开始，国务院陆续出台调控政策，第二天成交量便出现下滑，17日国务院又出台新“国四条”，投资潮立马回落，市场继续降温。到了18日，市场成交量只有近期高峰时期的一半。

把钥匙交给中介的房东多了一倍

由于政策来得密集又猛烈，目前市场上大量抛售、大幅调价的现象反而还不是很明显，但房东卖房的诚意度明确增加。

“这两天我每天开会都在了解情况，”杭州易居臣信总经理周强龙表示，最近卖家卖房越来越诚心了，“原来都是不停地加价，加多少钱，加多少次还是不舍得卖，行情一直在涨啊，总感觉卖了就是亏了，但现在情况完全不一样。”周强龙说，业内常常用房东是否愿意留下钥匙给中介方便看房来衡量出售的迫切度和诚信度。而现在，他们这里这个指标正在急速上升，主动留下钥匙，催促中介找人看房的房东，比政策出台前多了一倍。

盛世管家滨盛店经纪人陈小泉说，最近几天挂牌的房东多了，以前一天最多两三套，这两天每天起码5个房东过来，而且这些房东大多是投资客，想把手上的房子快点出售。六合天寓有套房子，房东的挂牌价是250万元，新政出来之前最多只能让价5万元，而现在房东愿意以222万元的价格出售，一下子就降了23万元。“虽然房子是便宜了，但是客户却少了很多，以前每天至少有两个电话，从17日开始到今天，我就接到一个客户的电话，还是来问贷款的事情的。”陈小泉说。据多家中介反映，挂牌量从上周末开始有所增加,平均增加30%左右。

某中介庆春店店长小李表示，从17日开始客户量、看房量明显下降了，与之前火爆时期相比，看房量至少下降了30%—40%，观望情绪浓厚。

资深经纪人洪超宇说：“最近几天电话没了，外地客户也没了。从实际情况来看，二套房首付50%，利率上浮1.1倍对二套房购买者的影响不是特别大，因为本来首付就要四成，利率上浮10%，这个还是能接受的。但政策中‘对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款’，对这部分外地客户的影响很大。”

二手房惜售现象迅速解除

这次的调控政策，到底会对市场产生什么样的影响？

在需求方面，最新的调控措施将有效增加购房成本，尤其是对投资性需求而言。这将在未来几个月内降低投资性购房需求。

可能更重要的是，新措施会影响市场对于未来房价走势的判断和预期，因此这些措施将在进一步遏制投资性需求的同时，促使投资客抛售所持有的房源。

此外，对各地方官员采取稳定房价问责制。这将有助于调控措施得到切实执行，否则地方政府通常有很强的动机乐见房价上涨。

在这样的政策背景下，业内普遍预计未来几个月成交量将大幅缩水，房价也将下调。

目前杭州二手房市场需求回落明显。据杭州我爱我家数据统计，上周杭州二手房新增供需比为1∶1.12，较上周供需下降明显。随着中央出台新的房产调控政策，使得部分购房者的购房意愿下降，开始持观望态度，待政策执行的效果再作打算。

我爱我家市场研究中心认为，受政策的影响，购房者的购买意愿开始下降，增加部分购房者心理上的观望态度，推迟购房计划。政策打破了房东对未来房价走高的预期，惜售现象迅速解除；此次政策的出台，主要是针对投资客，对首次置业为主的二手房消费者来说，实际提高的成本并不高，而对于改善性住房需求者，增加了改善成本，影响比较大。