本网主持人金柏松对杨总的专访

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    杨坤华：我昨天和今天都在房博会，世贸与和平都去看了看。应该这样讲，十月份的房交会和五月份的房交会和去年十月份的房交会应该都受到大众非常密切的关注，开发商、媒体都非常关注，但是每次关注的点是不一样的。今年十月份的这次房交会，整个公众关注的点是它会不会有巨大的变化，比如说，会不会有公司推出很高的折扣啊，会不会有公司推出大量的房源？或者说是消费者会不会放弃了，不买了等等。这个我在房交会之前，包括一些媒体电话的采访，也都在谈论这些问题。我们自己也都在关注这些问题。那么从现阶段的状况来看，是无惊无险，站在开发商和市场管理者的角度来看，没有什么太明显的波动状况的出现，这是整个房交会在我现在的印象。

    主持人：房博会的人气还是一如既往的火爆，作为开发商或者市场的管理者来讲，他并没有觉得我这个市场的需求方面出现了什么大的问题。

     杨坤华：作为一个市场管理者以及开放商，他们并不是想看到市场火爆到一定程度，他们更希望看到从国家到地方，整个市场是一个平稳发展的过程。这次没有出现大的不平稳的变化，也没有出现因为买不买的到房、消费者和开发商产生冲突这样的事情发生。

    主持人：我记得去年房交会还出现了退房团等等之类的事情，这次房博会我们都觉得可供的房源非常少，尤其是商品房住宅这一类，虽然有大量的新盘出现，新房上也有相当一部分的是豪宅，跟许多刚性需求的用户没有什么关系。还有就是投资客户非常多。以往，我们觉得每年的房交会第一天，往往是业内人士与媒体占多数，今年的房交会第一天，一大早就涌入了大量的购房人群，您觉得现在购房者是怎样一种心理？

    杨坤华：今年其实是非常特别的一个状态，尤其杭州。因为杭州的客户群的来源非常特别，他不是针对杭州市主城区的，他有大量的浙江人，甚至还有一部分浙江周边地区的客户。江浙地区的投资客基本上覆盖全国。就是说，如果我们去上海看，我们去北京看，甚至去三亚看，他的投资客群可能也有一部分也是这部分人。所以，这部分人提供了全国的一个很大量的投资客。我们在其他城市当中，除了西部云贵川，西北部，整个华东地区，华北地区，很大比例的投资客都是由这部分人组成的。那么也就意味着，这群客群，本来是全国的，占到一个很大比例的投资客，那现在就扎堆儿在杭州这么小的一个地方，所以就把杭州变成了一个很特别的市场。

    主持人：那从一般投资者角度来讲，资金肯定是往有价值的地方流，目前这种市场来讲，是不是杭州这边的住宅等房源更加吸引他们前来投资？

    杨坤华：我个人认为，更多的是地区因素，从产品形态与内部品质来看，杭州确实在最近几年提升得非常快。但是在05年以前，杭州的产品素质也没这么好。我走过很多个城市，我发现，什么时间段是产品提升非常快的呢？就是当这个地区，它本身的产品素质一般，然后需求很大，但是需要用它的产品素质来提升售价的时候，开发商都会有非常强的动力。就会使劲做加法，那么加到什么时候产品品质停滞不前呢？就是它再往上加，价格提升的比例比较少，而这个地方的纯地段因素占到一个非常高的比例的时候，它的产品就开始停滞不前了。产品品质能够在房价上占到一个很重要的比重的时候，大家因为竞争，因为市场火爆，就会把这个产品越做越好。杭州刚刚经历了这么一个阶段，所以杭州现在应该说产品确实是很好。但是消费者不是因为这个原因才在杭州买房，更多的还是这个城市本身的资源、条件，以及江浙这批投资客跟这个城市之间的关系的原因。

    主持人：据了解，本届房博会各开发商并没有打出优惠、活动等等之类的营销手段来吸引消费者，相反，有些楼盘甚至连楼书都没有，而且房价依然居高不下，您是怎么看待这种情况的？

    杨坤华：我个人认为，开发商不可能站在服务大众的角度来考虑问题，不可能说消费者买不起房，我就把房价做低一点。这个问题理论上讲，还是政府应该来考虑的，但是现在这个情况，作为整个社会来讲，楼价确实是相对高了，从去年到今年上半年，楼价是往下走了一段时间，今年下半年不但楼价回暖，价格还调高了。在我们消费者统计里面有个词叫“挤出”，就是我们经常说的把某某板块的主力消费者“挤出”到某某板块了。打个比方来说吧，主城区的版块涨价了，把购房者“挤”到九堡、下沙了，那么如果九堡、下沙涨价，可能购房者就只能往临平、闲林、或闲林的远郊等地方挤。杭州可能确实会经历这么一个过程，而最后，被动的使这个城市变大。

    主持人：我们这次房博会还看到，虽然新房源不少，但是现在能买到的，尤其是合适价位的非常少，这种情况存不存在有些开发商捂盘惜售的现象呢？

    杨坤华：就我现在所了解的，还不会。因为今年有很多政策执行到年底就没有了，那么还有一些政策，比如说，一套房的七折利率执行到什么时候，这也是没有定数的，其实，我们国家的楼市还是一个政策市，到今年保八是完全没有问题，如果明年这个增长率太快，CPI通胀很明显了，国家不会放任房地产自由上涨的。国家会出台一些政策，而这些政策有效度到多大？我想，经历了07、08年，国家会更加的明确要怎么做，这样的话，市场有可能会突然遇冷，这只是有可能。现在一些开发商的心态是，在房价没有往下掉的时候，先动起来。而不会说我们捂着，等，等不是一个最好的办法。

    主持人：现在市场很不平衡，之前说90方以下的房子占到了房交会40%的样子，可是现场看来是完全不到的，很多开发商推出许多豪宅别墅，而且豪宅别墅还在陆续推出，您觉得这会不会对市场的刚性需求造成困扰？

    杨坤华：其实问题并不是像想象的这么简单，开发商不是傻子，不可能房子都卖不出去他还定一个高价。现情况是开发商拿到的地不便宜，他想把这房子做得有竞争力，所以他就不停地在上面做加法，所以成本就上去了。按照通常开发商盈利的比例一看，那房价就已经上去了。所以从这个角度上看，开发商在自己能承受的范围内都不盈利，那么结果就只有等。现在我们看到的，慢慢等的项目是很少的，至少在杭州已经不明显了。不像南京还出现“地王晒太阳”啊等等的。为什么会出现这种呢？因为做到他认为的价格的时候已经没人买了。那为什么它晒太阳呢？因为他做来做去，卖不出去，做到他能够卖得出去接受的价格的时候，发现他没有消费者了，那么倒过来说，你刚才说城北卖到3万，那你可以打听下他的客户积累量，他能够想，他也能够定了，定了之后他也没什么心虚的……所以，开发商其实也是跟着市场在走。

    那么，对于房价的问题，应该说做主导的还是政府。怎么样来做出主导作用？其实各个城市都有他自己的办法，万元房永远是处于在城市周边，但城市周边的房源是怎么供应的……又倒过来说，刚需们没有买车，那他的公交车该怎么设计？这一切应该是政府考虑的问题。如果说是周边低端价格的供应不足，确实是会压制这个刚需购房的可能，会让他贵的房子买不起，便宜的房子没了。这部分人群跟改善购房者、尤其现在我们看到这部分买一百八九的二次改善者，就是说第一次改善完成了，第二次改善我是为了提升我的居住品质，然后为了扩大我的舒适度，甚至是为了满足我心理需求而买的。那么这群人他往往是有实力的，对价格承受力往往很强。这群人在杭州市场是有足够的量。

    至于说我们的主城区今后是不是会都成为媒体谈论的两万元房、两万元以上的房，至于说这部分房是不是量太多？会不会产生激烈的竞争，那是另外回事情。这部分和刚需群体的消费者，他是不一样的，消费心态、消费心理、消费方式、对价格承受的方式都是不一样的，所以没有办法一刀切，谈到主城区新出的房源，开出的量很少，其实开发商往往都是这样考虑的，90方卖3万块钱你不买吗？谁买？二次改善的不买，刚性需求的买不起，所以变成了落空，所以这部分人才考虑把小户型拼接成大户型，那是因为他确认了他需要卖的人群能接受的单价，买这个单价的消费者愿意买大户型而不愿意买小户型……而不是说（开发商）主观想改户型，如果90方有大量的人买，当然就建90方了。是这个考虑。

    主持人：所以我们这部分人的购买力实在太强，这部分人群还是存在的，所以由不得下面的刚需人群感叹，是吧？

    杨坤华：这样就变成了从今年的五月份后，刚需的比例在成交的套数中逐周减少，这个大家都是知道的。那么，结果就变成你不买，有人买。但是这个问题不是开发商和投资客需要考虑的问题，我觉得应该是政府来考虑的。

    主持人：我们这次房交会可以说是一次“卖方”房交会，我记得06年还是07年，我记得有一次是“买方”房交会，今年市场供应非常少，可能明年会有一定的缓解，今年来出让了大量的土地，可能明年供应会有所增加，但整个的供需方面，短期内可能不会出现明显变化。但是政策方面可能就有一些变化了，比如说二套房的收紧，银行房贷方面也有所缩减，你觉得这些对我们市场未来的走势有什么影响？会不会出现更大的调控？

    杨坤华：我觉得这部分不要去揣测它，因为它不是一个有一就二、有二就三的，它一定是市场是什么样子、政府决策怎么样子而已。那么我们可以看，从九几年看，年年出政策，大大小小的政策，关于宏观的、影响到房地产的、或者说是直接针对房地产的各种政策，有些是有效的、有些很单一、有些是叠加在一起的，后来才产生效果。所以我个人觉得不用太多考虑他未来会出什么政策，我们只看从政府角度不会允许房地产暴涨的，不会允许房地产像07年涨完、08年刚刚调控回来，09年、10年又暴涨，这种可能性不大的。从这种角度，它肯定会在它起来之前把它抑制下来。这是肯定的，至于时间是在明年还是后年，这个我觉得很难去预测的，但要达到07年那样的暴涨，可能性不是很大的。

    主持人：这些年，年年都在调控，可是调控的结果往往不尽如人意，不管怎么调控，对他来讲还是有一定的距离。

    杨坤华：是这样的，我觉得可能是因为现在的公众媒体，或者是一些著名的房地产专家，与一些代表消费者的一些人，他们的言论的问题，误导了消费者，误导了公众。一直以来，我听到的他们谈论的都是房价要大跌。其实是这样的，房价大跌，不可能是政府的希望，这是绝对不可能的。房价大涨，是不符合政府长期利益，不符合国家的长期利益，但是房价大跌是长期短期都不符合，怎么可能出现这种结果？而且全世界的任何一个政府都不会希望房价大跌，美国的是没办法，日本也是没办法，美国也是在房价暴跌的情况下，它也是做了各种各样的努力把房价稳定上来，把房价拉上去的，不是说房价大跌是政府的希望，这是绝对不可能的。所以，你要说哪项政策或者一堆政策能够致使房价大跌，那也是偶然现象。08年年底房价下跌，那是因为国内国际的政策与各种形式阻隔在一起形成的结果。如果没有国际的金融危机的影响不会出现这么严重的结果。

    主持人：现在有人说是金融危机救了中国的房地产，去年一路下滑，直到金融危机出现，政府出来救经济，才把房地产给拉动起来。

    杨坤华：如果没有金融危机，可能房价不会跌成这样子。因为金融危机是影响了一部分人，在那个阶段，对未来收入的预期，其实那个阶段确实有不少的投资客或二次购房者，他们是延缓了购买的，是持币待购了的。金融危机让他们对未来好多年的收入打了问号，所以他们没买房子，那么，如果没有金融危机，可能这个政策的作用没那么大呢，所以不能够说，价格下跌不算金融危机的影响，价格上涨又算了金融危机的影响，如果有影响，那都算，如果没影响，都不算。

    主持人：刚刚说到泡沫，在目前，我们应该算是一个高位楼市，我们这个市场存不存在泡沫？

    杨坤华：泡沫可能有，但是何不合理我也没法去评价。因为泡沫究竟何不合理，到目前为止也没有一个真正合理的说法。就是什么叫泡沫，泡沫到多少了才叫不合理？然后，是立刻就要崩盘，还是说隔个十年八年再崩盘？还是十五年再崩盘？就好像说这次金融危机，02年就有迹象，对于很多人来讲，尤其对于普通的消费者，是一年崩盘有问题还是十年崩盘有问题？这个东西很难去讨论，开发商也是一样的，他一个项目两年操作完的话，你四年崩盘对他一点影响都没有。所以什么叫做泡沫，泡沫怎么来考虑，怎么样控制，这是公众讨论特别多的一个点，但是，我认为是一个特别没有意义的点。

    主持人：还是根据自己的情况最实际。我们目前的市场，作为您来讲，您在房地产行业也是有很多经验的，也见过不少的购房者，也了解过不少的开发商，就现阶段来讲，对于购房者买房，您有什么样的建议？

    杨坤华：这个要针对不同的人，意见就很不一样。比如说像小产权房，如果你是纯投资客，而且你确认你的房子可以拿来出租的话，那你尽管去做，因为最终，这个小产权房什么时候被划断？如果是两年划断，那你就倒霉好了，如果是十五年划断，你的租金回收再加上一些转让，你早就收回来了。

    这就是我刚刚谈到的房地产泡沫这个问题，那么怎么去考虑，我们不是在考虑一辈子的事情，往往你做这个事情，只有说我买一套房来住，我想要考虑一辈子，那么如果是这种人，那你考虑更多的可能是我的收入，跟我的按揭的支付力的问题，然后这个项目它是不是能够符合至少十年的一个生活需求的问题。而不要以为的说，这个地方以后可能会涨价涨得很快，可是我买了以后，我三年都住不进去，因为我有没有买车，它又没有快速公交，然后它周边的设施也不齐全，什么都没有，那么你购买这个房子的重点是什么？一定要紧抓住这个重点，而不要去考虑其他的，如果你考虑其他的太多，往往最后会得不偿失。如果你是二套购房者，那么你可能支付能力很好，那可能你想象的是说，我需要一个更舒适的，更有脸面的这么一个住宅，那么你就只考虑这个问题好了，如果你不是专门做投资，投资一定是个附加值，如果你的主要价值都不能满足的情况下，投资有可能会得不偿失，如果你只买了一套房子，最后你无非就是买了，卖了，卖了以后其他地方都涨，你还是用同样的价格去买你想要的房子，何不你刚开始就买个你更满意的呢？

    很多人都问到这个问题，下半年要不要买房？如果你是刚性需求者，而你有足够的资金，那么你下半年是可以买的。因为，首套购房的7折的利率优惠不见得会永远执行下去的，因为它才执行没多久么。但是我们国家的政策是新人新政策，老人老政策，你一旦执行了，你就会永远被执行的，那么，下一波再轮到你的时候，你还会有这样的政策的，一旦你没被执行，那么你这个政策就再也享受不了了。所以，我认为如果你是刚性需求者，而你有足够的资金，你现在是可以买的。因为利率的7折，虽然在总房价里达不到30%，那也有10%左右呢，10%意味着很大笔钱，这10%很难预期会降下来，所以如果你是刚性需求者，而你有足够的资金，现在可以买了。就是为了这个利率7折的优惠。

    如果你是个没钱的刚性需求者，那你就等着，也可能会遇到房价突然上涨了以后，政策打下来的一个回抽的瞬间，可能会两个月突然出来七八个政策，然后市场遇冷，遇冷个两三个月，那么必然会有一些开放商为了使他的销售状况看上去好看，会有一些明的暗的优惠，说不定那个时候是个比较好的出手时期。对于投资客，也是要考虑自己的问题的，因为有些投资客他是全款进出的，全款付，全款收。那么这些人，无论任何时候，我觉得都是好的购买时期，高有高的优势，低有低的好处。那么如果是普通的二次改善的呢，时间不是最大的问题，而是项目如何？所以，综上所述，我觉得除非你是一个既想投资，又没有钱，而且又是二套以上了，那么这部分人是可以等的，因为现在政策收紧得很明显，对二套以上的人已经没有任何优惠了，然后价格又处于相对高的时候，供应量又没有全面放大，可选的房源又比较少，那就等着。所以说，不同的类别，要考虑自己的问题，而不是市场大的，单纯的给一句“是该买还是不该买”。