2011杭州楼市年终盘点之二手房-杭州楼市-杭州网

　　编者按：“张裕兴逃跑门”、“经纪人讨薪门”、“房产中介关门潮”……2011年，杭州二手房注定是多秋之年，成交萎靡、经纪人跳槽、中介资金紧缺，关门如潮，二手房总成交量一夜回归2001年。而所谓乱世出英雄，在这萎靡的二手房市场中，依然有一批中介寻求突破，它们顽强地生存者，趁机抢占着有限的市场份额。
　　年尾钟声即将敲响，又到一年的盘点时刻，二手房在最后一刻亮出了一张鲜明的成绩单。

　　◆2011年杭州二手房行情分析

成交回归十年前

　　据初步统计，截止2011年11月，杭州主城区共成交二手房10624套，从12月前20天的成交行情来看，2011年最后一点冲量的希望“幻灭”。单就成交量来看，今年的总成交量约为2010年的45%左右，与2009年杭州主城区全年成交50989套的巨量相比，连四分之一都不到。
　　事实上，自2001年之后的十年来，今年是杭州二手房成交量最少的一年：2005年、2006年楼市调控，那两年杭州二手房成交量仍超过16000套；2008年又是调控，当年成交量也超过了15000套；距离2011年12月31日还有8天，按照目前平均每天32套左右的成交量，二手房将创新低。

图为2011年杭州二手房月成交套数（注：12月陆续统计中）

降价幅度尚不到两成

　　相比年成交量巨跌，杭城二手房均价在总体日益走低的趋势下，却表现的不那么明显。
　　我们从以下图标看出，2011年二手房月成交均价从1月份的21181元/㎡到4月份达到顶峰，为21743元/㎡。进而，月成交均价从5月份开始逐渐走低，截止目前（12月22日），12月份的成交均价为18590元/㎡，达到低谷，全年月降价幅度最高仅为14.5%。
　　就价格而言，价格已与10年前不可同日而语了。2002年杭州二手房成交均价约为3700元/㎡，去年杭州透明售房上曾公布当年二手房交易均价为20058元/㎡，今年行情不好，价格跌了一些，但二手房价格下跌幅度远不如一手房明显，不少地区出现了新房、二手房价格倒挂现象。

图为2011年杭州二手房月成交均价

2011年7-11月杭州主城区中介签约套数排名
排名	中介名称	签约套数
1	我爱我家	107
2	华邦	609
3	盛世管家	288
4	裕兴不动产	154
5	都市之光	133
6	易居臣信	125

品牌中介“扛大梁”

　　所谓乱世出英雄，在成交萎靡的行情之下，杭城各大品牌中介体现出“顶梁柱”的气势。我们选取2011年下半年杭城各大中介签单情况，截止到11月（12月正在统计中），我爱我家成交1074套，独占鳌头，位居第二的则为华邦地产，成交609套。
　　据业内人士分析，相比之下，品牌中介公司资金相对雄厚，抵抗市场风险的能力更强，比如盛世管家等在2011年还逆势开店，趁机抢占有限的市场。另外一方面，各品牌中介凭借着充足的客户资源，在代理一手房方面较有优势，这一业务恰恰也正是支撑中介过冬的重要业务来源。

热门老小区降价明显

　　从历年二手房成交来看，朝晖、景芳、翠苑、采荷等老小区总是成交排行榜中的佼佼者。因此，我们从2011年热门小区中抽取五个小区，作为参考，来查看热门小区的成交以及价格情况。
　　从以下数据列表分析，从3月和11月各热门小区成交情况来看，朝晖小区成交量位居第一，但是11月这五个小区的总成交50套，比3月份成交96套几乎下降了一半。老小区成交量日益走低，价格也总体呈下降趋势。朝晖小区降价幅度最高达到了25.36%。
　　业内人士分析，市中心老旧二手房降价明显的原因多样，比如户型小、房龄老的房子出现了贷款难的问题。另外，随着新房以及次新房逐渐增多，郊区交通配套等日益改善，老小区的优势正在淡化，除了地段优势，性价比日益降低。

杭州热门二手房老小区成交对比
热门小区	月份	朝晖	景芳	采荷	翠苑	大关
月成交量（套）	2011.3	27	23	9	22	15
月成交量（套）	2011.11	16	7	8	11	8
月成交均价（元/㎡）	2011.3	26987	22319	24837	21305	20266
月成交均价（元/㎡）	2011.11	20142	18728	22154	19427	17475
降价幅度		↓25.36%	↓16.1%	↓10.8%	↓8.81%	↓13.76%

　　◆2011杭城二手房市场关键词

成交萎缩：

　　如果说数字最能说明情况，那么，据透明售房网统计，2010年杭城八个城区（包括滨江、下沙、之江）总成交了25615套，日均70套，同比2009年日均140套，下降50%；而2011年，截至11月30日，杭城共成交二手房10624套，日均成交32套，年底成交量继续走低。

前11个月杭州二手房成交陡降五成

周评：杭城二手房成交量五周以来低位反弹

抛售：

　　“抛售”对于2011年的二手房来说包含了两种意思，一是因为资金紧张而急售，二是看到行情每况愈下而急于抛售。　　“西湖区物华小区，直降27万”，急售、抛售的现象在2011年的楼市行情里，已经是习以为常。目前，即便降价数字够刺眼，不少购房者已“审价疲劳”，买涨不买跌的博弈心里日益加剧。

杭州二手房中介能否“剩者为王”?

杭州二手房“抛售潮”初露端倪

类住宅：

　　“九堡商铺，低价出售，投资最佳时机……”，2011年，在你接到的中介短信和电话中，或许商铺、写字楼等更为频繁。限购时代，什么样的房产品最红？毫无疑问，是“类住宅”。住宅卖不动，就卖酒店式公寓、写字楼、酒店、商铺。凭着中介对市场的敏感度以及求生的本能，在短短一年不到的时间内，中介纷纷向市场推销众多兼具酒店式公寓功能的众多类住宅类产品。

两类住宅成交分化楼市进入政策博弈期

二手“类住宅”公建房近期升温

很差钱：

　　“不差钱”，当这个字眼从春节晚会开始红遍大江南北的时候，2011年，开发商和中介却“很差钱”。开发商因为资金紧张，年底频频降价销售。而11月有关“裕兴房产总裁张裕兴因为资金紧张而逃跑”的风波，更是把杭州中介艰难谋生的关注度推到了顶峰。

从裕兴"被倒闭"看杭房产中介现状

主城区二手房继续“低压气候”

关门潮：

　　走在杭州各条大街小巷，中介“门店转让”、“关门歇业”随处可见。业务难做—资金紧张—关门，随着调控进一步收紧，为了控制成本，不少小中介纷纷倒闭，大中介也是“节衣缩食”，年底关门如潮，杭城中介门店数量从年初的一千多家缩减到目前的700多家。

二手房成交由盛转衰房屋中介关闭千家

中介现状调查（续）：关门如潮年关难过

代理：

　　如今，在大大小小的开发商售楼处，总有一批忙碌的身影在窜动，他们就是中介人员。二手房成交难，迫使很多中介把目标转入了新房，而中介的销售能力以及丰厚的客户资源也正是开发商最看重的。2011年，中介新房项目代理销售风靡杭城，这也成了中介维持生计的重大保障。

杭州二手房市场不再“坚挺”

一手房成中介推销主力二手房成交缩水严重

　　◆2011二手房“沉浮”记

　　“我死也不会卖了第一楼。这块牌子是中国房产经纪的标志，是一块价值上亿的无形资产。”11月9日下午两点，裕兴不动产董事长张裕兴在第一楼召开了媒体见面会，首次对“转卖第一楼”、“裕兴不动产破产”、“张裕兴携款逃跑”等各种网络流言进行回应。

　　在11月初举行的中介会议报告中显示，2011年我爱我家、华邦地产、中原地产、盛世管家、21世纪不动产、易居臣信等杭州10家品牌中介全部呈现亏损和赤字状态。有些中介机构仅一个月的亏损额就达到了三四百万元。杭城大小700多家中介门店，10月份主城区成交量只有565套。

　　12月3日，杭州某论坛上贴出了不少讨薪照片，裕兴不动产杭州总部“房产第一楼”被讨薪者贴满了讨薪标语。“欠薪四个月，裕兴无赖，政府踢皮球”的横幅被讨薪者高高举起，讨薪的小单子贴满裕兴门店的玻璃。近50名讨薪者诉说着他们的遭遇。他们几乎全是多月未发工资者，且多次上门讨要未果。

　　11月29日， 21世纪中国不动产将向易居及21世纪中国不动产创始人，进行一次“定向增发”。本次共增发约9.6亿股普通股，约占21世纪中国不动产扩股后完全稀释股本的57.8％。交易完成后，易居将成为21世纪中国不动产的最大股东，持有37.3％股权；21世纪中国不动产创始人将获易居财务支援，增持公司20.5％股权。

　　◆杭州网温馨提示

卧房形状为斜边或是多角形状
　　斜边容易造成视线上的错觉，多角容易造成压迫，因而增加人的精神负担，长期下来容易罗患疾病及发生意外。

走破户型
　　在老的房屋结构中，有一批走破户型，往往卫生间或者厨房间与卧室间隔着公共走廊，不仅生活不方便，私密性也受到了影响。

　　在中国，很多人很注重房产风水，若选到一套宽敞舒适的二手房，令人心声愉悦，相反，有些户型视野昏暗、布置不合理，就会影响日常起居。以下，我们收罗了部分避免选择的二手房户型，仅供参考。

房门对大门
　　卧房为休息的地方，需要安静、隐密，而大门为家人、朋友进出必经的地方，所以房门对大门不符合卧房安静的条件。大门直冲房门容易影响健康和财运。

卧房昏暗
　　卧房应设有窗户，除了空气得以流通，白天更可以采光，使人精神畅快，而晚间窗户应备有窗帘，挡住户外夜光，使人容易入眠。

房门正对卫生间
　卫生间是供人排泄的地方，容易产生秽气和湿气，所以正对房门会对卧房的空气产生影响，对人的生体健康有害。

电器过多，尤其电视正对床脚
　　卧室内电器过多在风水上被称为“火宅”，影响健康。现代医学理论也指出，电器辐射确实损害人体健康。脚是人的第二心脏，处于待机状态的电视若正对床脚，其辐射更容易影响双脚的经络运行及血液循环。