“上海版”的房产新政细则何时才能出台？这一高“悬”在沪上房地产圈上空的最大谜团，最快可以在本周末即见分晓。记者昨天从有关渠道获悉，针对中央4月18日的“新国十条”房产调控新政，上海地方细则有望于本月15日至20日之间推出，有关方面正在就细则内容的拟定作最后的评估和磋商。有专家预估，上海版细则不会像北京那样严苛。

    上海版细则不会最严苛

    自4月中下旬以来，中央各部委陆续出台一系列组合拳，调控的矛头直指过快上涨的高房价，以及市场中愈演愈烈的投资、投机购房需求。从上月底开始，央行进一步收紧市场流动性，包括继续上调存款准备金率至17% ，逼近 2008年历史最高位17.5%。

    期间，北京和深圳先后公布房地产调控“新国十条”的实施细则。其中“京十二条”全部执行最严厉的上限，而深圳实施细则没有附加特别措施。上述举措促已使各地土地市场和二手房市场率先降温，新房市场陷入僵持状态，各地成交量跌至两年来低位，市场进入新一轮博弈阶段。

    目前，一线城市中只有沪、穗两地尚未出台实施细则，各界对“房价上涨过快”的上海实施细则何时能以何种方式出台正在给以极大关注。此前有媒体报道称，正在酝酿的上海细则中，很可能对家庭购房套数作出限制，从总体上看，即将出台的上海版新政细则要比北京版细则更为严厉。

    在昨天举行的“上市的机遇与挑战——21世纪不动产上海区域主题论坛”上，曾经亲身参与中央、沪上多项房地产政策文本起草、决策的复旦大学房地产研究中心主任尹伯成否认了“最严厉”一说。在其看来，上海版的新政细则不会比北京更加严苛。

    包括近期在沪上房地产圈内甚嚣尘上的关于住房保有税是否也会随着此番新政细则的出台而马上开征一说，尹伯成表示，这种可能性并不大。

    下半年外围房价调整大

    中原地产研究中心高级经理刘渊认为，北京、深圳两地细则严厉程度的差异，与两地当前市场状况有别不无关系——

    深圳新房市场整体在国务院新政出台后成交已大幅萎缩。目前2万余平方米的周成交量已是近两年来的最低水平。北京市场成交量虽也较新政出台前有所下降，但两成左右的降幅不大，目前的成交量仅较2009年周均值略微下降一成半。严厉的新政有望在短期内令北京市场迅速降温。

    “上海为什么没有出台细则？有两个原因，一个是我们看看现在出台的政策如何，再看看其他的城市有没有什么经验教训我们可以吸取。 ”上海版的新政细则迟迟未出，尹伯成认为，上海去年房价尽管涨得也很多，但是相比较北京、深圳以及杭州、南京等二线城市，其投资、投机的色彩没有后面几个一、二线城市来得厉害。

    尹伯成认为，受到宏观调控的影响，上海一、二手房地产的成交量出现了急剧萎缩，但在这样的一种萎缩下面，房屋成交的均价依然很高，即便是新增出来的许多二手房挂牌房源，其价格也保持在一个相当高的位置，房价并没有明显下跌。

    “现在这个情况会持续一段时间，但是不会持续太长，开发商的价格还是会松动，因为资金流会出现问题。 ”尹伯成判断，到今年下半年，上海房价会有一定幅度的调整，外环线的调控力度会比较大，外环线以内，包括中心区也会有调整，但幅度不会很大。

    “上海也要有细则出台的，但出台的力度是不是比其他的城市更强烈，我个人感觉好像不大会。 ”

    指望房价能大跌不现实

    “上海（的房价）到底有没有泡沫，我个人认为是有的。我们房价主要靠投机性的需求拉上来，不是靠消费需求。要衡量是不是泡沫，只要看把房价跟租金相百分比就可以看出，租金反映的是消费需求。前几年房价上涨不是消费需求，而是投资需求。 ”尹伯成如是说。

    根据市场此前的猜测，除明确界定二套房、三套房，甚至是否限定家庭购房套数等楼市购售双方均十分关切的实际问题以外，上海版细则要比北京、深圳版细则都要“辣手”的地方之一，就是将此前风传已久的住房保有税即将开征一事作进一步的阐述。

    对此消息的可信度，曾经在本市房管部门召开的有关座谈会上尹伯成给出了自己的判断：“作为物业税的变种，上海的住房保有税会不会在实施细则的时候出台，我个人觉得不大可能。至少世博会期间是不会出台，这个不是什么很容易的事情。 ”

    “（住房保有税的开征），一系列的问题要解决，究竟是以套数来界定还是以人均住房面积来界定，这中间有很多问题，（市场监管系统的）信息也不对称，”尹伯成认为，住房保有税的影响可能更大，“但这不过是一个信号，叫炒房的人当心一点，不要太高兴。 ”

    一位参与本轮新政细则制定的沪上房地产圈内消息人士则向记者透露，目前身处深度调控中的上海楼市，正在发生一些 “预料之中的积极变化”，上海版细则出台后，上海房价应当会稳定在政府希望的层面上，但指望房价能够在这一轮调控中大幅下跌并不现实。