地方楼市调控细则的最大谜底将于近日揭晓。上海证券报独家获悉，上海日前召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布，而上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。

    此前，本报独家报道上海拟对住房保有环节征税，达到类似物业税的调控效果。上海市住房保障和房屋管理局发言人未否认这一消息，并回应称“在房产保有阶段征税，将由国家层面定，地方应贯彻执行好。”

    一位接近上海市政府的人士近日透露，为尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。根据现有的房产税暂行条例，房产税征收对象是经营性物业，而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。

    据了解，已经形成的初步草案中，家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8％。的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。

    “但目前得到的消息仍然只是草案内容，最终出台的细则不排除有局部调整的可能。”知情人士称。

    上海将率先开征保有环节税的消息一直是楼市投资的重要风向标。昨天，有媒体报道，来自国土资源部的调研报告建言，上海应采取政策组合拳，加大房地产持有环节成本，遏制投机需求。种种迹象相互印证，业内称上海开征保有环节税已成大势。但上海新的征税办法是否需要有中央统一口径在先，或与北京等其他城市一并试行，目前仍未可知。

    一个肯定的消息是，上海部分房企高层已经接到有关税收政策的“短信提醒”，并酝酿快速消化存量房源。楼市降价趋势将更加明显。

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    解析京沪深调控细节 房价将迎“实质性”下降

    在一线城市中，北京、上海、深圳无疑是此轮房地产调控的焦点。调控是否显效，这三个城市的动态走势具有绝对的风向标意义，也引领着调控者不断调整其节奏与尺度。

    三个城市中，北京新政已出，媒体以“史上最严厉”来形容。深圳新政却被评价为“温柔一刀”。而上海细则正在紧张讨论中，并有望本月出台。一个可能为楼市带来更大震动的消息是，上海细则中可能同步推出住房保有环节征税办法。

    伴随着刚刚出炉的一线楼市大幅跳水的成交数据，本期周刊，上海证券报解析调控政策酝酿细节，以帮助读者了解市场之所以成为今天之现状的原因所在，并更好预测未来调控力度与方向。

    北京成交萎缩近8成 最狠一招在“家庭购房申请表”

    五一节前一天，北京出台一线城市中的首个地方楼市调控细则，其中对北京市居民的限购要求使其在中央尺度下，又进一步紧缩。业内人士感慨，新政后一周，北京一、二手商品房成交量比4月国十条出台前几乎萎缩近8成，价格“破堤”指日可待。

    数据显示，5月6日以来连续4天，北京商品住宅期房网签量分别只有126套、141套、164套、114套。虽然加上保障性住房后，北京的住宅成交量还可以维持日平均300至400套，但业内人士表示，这种销售数据在多年比较中已属“十分难看”。二手房方面，除去大量经济适用房转商品房的特殊因素，近12天的二手房日均成交237套，相比4月日平均成交1096套下跌幅度达到了78%。

    价格方面，亚豪机构数据显示，上周(5月3日至9日)北京市商品住宅整体成交均价为16898元/平方米，和本轮楼市新政出台前一周(4月4日至11日)相比，成交均价下降了7744元/平方米，降幅达31.43%。不过，业内人士称，总体感觉房价并没有大幅跳水。开发商和二手房东仍处于屏气坚持阶段。

    不过，这种坚持很有可能在近期打破，并导致房价进一步跳水，其原因之一是成交量的持续冰冻。而导致北京出现成交冰冻的重要因素除了几大限购要求外，还有隐匿其中的最狠一招，即家庭购房申请表。

    按北京新政要求，自5月1日起，购房人在网上签约前须填写《家庭成员情况申报表》，提供虚假信息骗购住房的将承担相应法律责任。房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口通过查验购房人的户口本、结婚证等证件原件对《家庭成员情况申报表》核实并复印存档，在网上签约时录入家庭成员的姓名及身份证号等信息。

    专家介绍，该政策的玄机所在，是大大增加了家庭财产透明性。因为害怕隐匿资产曝光，出于多种考虑的各类人群目前对填表心存戒备，政府工作人员是其中重要一群。

    对于北京房价的调控目标，一位接近北京市地方政府的业内人士透露，地方表态是“决不能容忍房价继续之前的上涨态势”。“看来，本次调控的目标不是房价涨幅放缓，而是房价环比出现实质性下跌。也就是说，即便开发商打折促销，如果成交价较之前的成交价仍高，就不能算调控到位。”中原地产北京区总经理李文杰表示。

    上海细则待出 开发商互通“出货”短信

    上海情况则更为复杂。有消息称，上海已就地方细则进行了数次专家研讨和政府内部讨论会，各区区长及房地局相关领导参加。目前上海方案已经初步拟定，本月有望出台。上海证券报获悉，此前曾报道的住房保有环节税收办法也在上海细则讨论内容中。不出意外，税收办法将在细则中得到体现。

    另据传闻，上海也拟对本地家庭进行限购：同一家庭如果至今未购房，可新购两套；已拥有一套的，只能再新购一套；已拥有两套或以上的，则不能再购。但该传闻未得到相关方面证实。

    新国十条后，各地陆续出台地方细则，而上海作为楼市风向标性的城市却迟迟未见细则出台。近日，住建部副部长齐骥公开表态，要求各地抓紧制定落实实施细则，必要的话将公布房价过高、上涨过快城市的名单。

    而上海证券报得到的消息是，上海细则之所以迟于京、深，其中一个原因是同步酝酿住房保有环节的征税办法。业内人士透露，为尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。

    专家介绍，根据1986年公布的《房产税暂行条例》，房产税征收对象是经营性物业。此次，上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。以实现在法理依据上的无缝衔接。

    而近日被媒体曝光的一份国土资源部调研报告也建言，上海应采取政策组合拳，加大房地产持有环节成本，遏制投机需求。

    上海新政动向已经在开发商之间流传。据了解，上海部分房企高层已经接到“短信提醒”：快速消化存量房源。“高房价已经把政府推到了必出杀手锏的唯一道路。”一位开发商称。

    数据显示，上周上海商品住宅成交面积为7.1万平方米，环比大跌35%，创下近5年来成交面积最低水平。但成交均价仍高居2.5万元/平方米以上。上海地产界人士称，一旦房产税开征，上海房价将全面回调。“如果政策止步于此，降了20％的楼盘就可以买了，但是如果征税，那将还有下降空间。”易居中国分析师薛建雄称。

    深圳“温柔一刀”的背后

    尽管在五一节前就已敲定，但深圳细则却一直“犹抱琵琶半遮面”，直到上周才正式公布。而这份“姗姗来迟”调控文件也相对温和，业内人士担忧，深圳明显属于国家认定的房价上涨过快区域，地方却并未制定更严厉的政策进行调控，政府的手软可能导致后期的反弹。

    “暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”这些深圳细则仅遵循了中央基本政策。

    深圳一位开发商在细则公布前曾向记者透露：“深圳细则在五一前就拟定，其中有对外地人限购套数的规定，但推迟出台后，这个条款却没有了。”

    细则制定者、深圳市房地产研究中心副主任王峰表示，细则是根据深圳的实际情况制定的。国十条出台后，在深圳投机的需求已经得到了明显遏制的情况下，考虑到整个房地产市场的稳定，在出台政策方面深圳并没有跟别的城市一样。同时充分考虑供求矛盾，通过增加供应来抑制高房价。

    国十条出台后，深圳楼市开始掉头向下，其成交量领跌全国。

    深圳市规划和国土资源委员会数据显示，新政前三周，深圳新房销售面积为26.48万平方米，而在新政后三周，深圳新房销售面积仅为8.5万平方米，下跌幅度近70%，而且下跌幅度每周都在加剧。

    “这次调控政策主要是对投资客的打击，而深圳的投资客的比例在全国前列，所以新政出台后，深圳成交量下跌幅度很大。”王峰表示，宏观调控的政策、国家的信贷政策在本市已经起到明显的作用。投机的需求已经得到了明显遏制的情况下，考虑到整个房地产市场的稳定，在出台政策方面他们并没有跟别的城市一样。

    尽管业内认为深圳的细则缺少亮点，但深圳市方面却表示细则在增加供应方面对遏制高房价将起重要作用。

    “北京今年的新增住房供应是25平方公里，上海是14平方公里，广州是5平方公里，深圳只有0.97个平方公里。”王峰认为，今年深圳在国内四个一线城市在新增的居住供应方面差距非常大，解决供应问题非常重要。

    深圳细则提出，2010年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。

    深圳市规划和国土资源委员会数据统计，2010年3月深圳市的新房均价为20435元/平方米，同比去年3月11101元/平方米的均价上涨幅度接近90%，上涨幅度位居全国前列。

    “这次深圳的细则是相对保守的，成交量的下降让地方政府出现手软。目前房价还坚挺，怎么能够说调整已经显效、到位呢？” 深圳大学金融研究所所长国世平向记者表示，这有可能会给开发商和投资客传递一些误导的信息，从而导致市场后期的反弹。

    王锋也表示，如果调控政策落实后市场情况仍然没有达到调控的预期，例如出现房价反弹性上升，那么将不排除出台更大力度的调控措施。