对于村留用地项目的开发和管理，模式正越来越创新。

    近日，杭州市余杭区政府下发《余杭区村级集体经济组织留用地管理实施细则》（余政办〔2013〕24号）（以下简称细则），在留用地额度申请、农转用指标安排、自主开发协议出让、土地换房产和房产折额度五个方面作出了进一步的明确，而其中关于“土地换房产”的村留用地项目，竞得人持有部分允许按最小产权单位进行预售的规定，最为惹人关注。

    开创“土地换房产”模式

    目前，村留用地的开发模式主要分成两类：一是村里自主开发，二是合作开发。而余杭则提出更为创新的村留用地开发模式，资金实力差或不愿出资的村可选货币化处置、土地换房产或房产折额度。

    这其中，“土地换房产”模式最为引人关注，具体操作即在招拍挂中固定地价（由做地费用和规费组成），返还房产起始面积原则上不低于总建筑面积的20%，以无偿返还村（社区）房产面积为标的，返还面积最高者为土地竞得人。

    这样的模式，有点类似于杭州部分土地在出让时配建一定比例的“保障房”。对此，杭州市国土资源局余杭分局的相关工作人员表示，这种模式可将留用地额度直接转化成房产，操作过程中村基本不需出资金。与此同时，也减少了开发过程中的环节和流程，是余杭接下来比较提倡的一种模式。

    可按最小产权单位预售

    当然，市场最为关注的，显然还是接下来的一条：即村级留用地土地换房产项目合作方所持有部分允许按最小产权单位进行预售，可对外预售部分不超过合作方持有部分的40%，在《国有建设用地使用权出让合同》中予以明确。

    此外，村级留用地土地换房产项目可预售部分应按照国家、省、市有关规定进行预售资金监管，房地产开发企业在向监管银行申请使用预售资金时，应先报镇街、开发区与村（社区）审核同意。

    这就意味着这部分村留用地项目，将跟普通商品房项目一样，可以名正言顺地申领预售证，并正式纳入商品房买卖的管理范畴。至于预售比例，杭州市国土资源局余杭分局的相关工作人员表示，根据拿地时的土地出让合同约定执行。

    合作项目如何销售还待明确

    不过值得一提的是，通过土地换房产方式开发村留用地项目，目前还没有案例。市场上比较多的村留用地项目，是通过合作方式来开发。从2010年开始，杭州就规定村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让，而合作方持有的49%房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售，也就是说，如果规划批建的最小产权单元是“间”，就可以办出“单套”产权。但关于这些村留用地如何销售、办证的细则却迟迟没有出炉，而《细则》的规定，也并不适用这部分项目。

    据了解，杭州市区的一些村留用地项目，因为具体申领预售证的细则没有明确，所以不知道如何销售。一般楼盘采取的方式有点类似于“预转让定购协议”，即购房者先支付一部分房款，等到交付之后再付清。开发商承诺交付后多久办出单套产权，如果逾期或者办理不出，则规定相应的违约责任：付违约金或者退房。

    根据这一做法，交付之后，产权会先做到开发商名下，然后再转让到单个购房者名下，相当于二手房交易，这又会涉及到很多税费，同时楼盘回笼资金的速度也会大大放缓。

    但目前来说，这部分房源的销售和办证细则，显然还需要等待。