15日新“国四条”出台时，有人将其视作中央调控楼市政策的“落靴”，可事实上，这就像是蜈蚣脚上的一只靴子落地了，随后还有更多的“靴”要落下来。17日，更猛烈的调控政策出台了，国务院发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这被人称作新“国十条”的通知再度引发楼市震动，有人坦言，这将是新一轮调控的开始，这次调控政策可能是有史以来力度最大的一次。

    中央调控“猛药”不断

    18日杭州有楼盘交出近期开盘最差成绩单

    就在中央出台调控政策组合拳的同时，杭州的房产市场也正经历着一个集中开盘的旺季。上周末杭城就有12个楼盘开盘，共推出近千套房源，从销售情况以及购房者的反应来看，调控政策的出台并没有引发市场大的波动。从透明楼市显示的数据看，上周末两天，杭州楼市的预定、成交成绩都相当不错，周六预定34套、成交729套，周日预定193套、成交389套（截至昨晚9点）。

    但从现场销售来看，由于调控政策的“威慑”，各盘也难重现之前“日光”的风光场景了。在新“国四条”出台第二日，竹海水韵、公元沐桥和保利东湾等楼盘开盘，预定率在85%左右，其中，竹海水韵和公元沐桥都已基本售罄。而新“国十条”出台后第二天，也就是昨天，杭州有贺田尚城、海派风景、元都新苑等楼盘开盘，各盘销售情况有了明显差距。截至昨天下午4点左右，海派风景共推的139套房源中，9号楼基本售罄，8号楼只预定了1/3；只推了100套房源的元都新苑倒是有97%的房源已被预定，仅1号楼几套房源剩余；而贺田尚城到昨天下午4点，大概还有50%的余房。这样的表现，对比之前一开盘就“日光”的火爆局面，可以说是最“差”成绩单。

    绝大多数开发商和购房者表示，由于新政才出，细则也未出台，加上双休日的关系，市场反应还不明显，但中央调控的决心显而易见，势必会在短期内对市场造成影响。现场也有购房者已经决定，因为首付成数、贷款难度的提高以及未来政策继续收紧的预期，暂时放弃买房的打算。

    新政威慑作用明显

    开发商静观政策走向

    这次的调控新政被业内视作“力度空前”，后续细则未出，对房地产业内已经起到了很大的震慑作用。“如果这个政策坐实，温州人炒房客会就此遭遇重创。”“楼市可能就此降温、下行。”“短期内房价可能会下跌。”……不少业内人士做出了对后市走向不乐观的判断，一些近期正积极准备开盘的楼盘开发商也放慢脚步，想根据政策走向以及市场反应再做开盘调整。

    “因为新政的关系，下一批房源准备上调价格的动作也停止了。”一位开发商坦言，三日来，抑制房价过快上涨的举措密集推出后，开盘节奏和定价策略都有所调整。据了解，近期杭州还有西溪风情、远洋公馆、金都·高尔夫艺墅、广宇·上东城、冠宇·隽园、万科·阳光天际等10个楼盘开盘，其中一些开发商表示，由于后续的调控政策不明朗，也无法预测届时的市场反应，所以只能采取按兵不动的策略。“如果市场反应不会过于下行，我们会照常开盘；如果到时市场不好，我们会考虑继续蓄客，推迟开盘，毕竟目前公司还不缺资金。”

    二手楼市对政策反应最快一两月来首现房东小幅下调房价

    昨天，经纪人小沈一天内接了三个房东的电话，全部是下调房子挂牌价格的。其中，一位房东一天内，连续两次下调挂牌价格。这套位于文一路的房子，先是从挂价315万元下调到312万元，不到三小时，房东又打来电话，说是房子价格再降到310万元。调完价后，这位房东还诚心地向小沈表示：如果有人看中房子，价格好商量。

    上周四，继国务院出台“新国四条”后，上周六，遏制房价过快上涨的“新国十条”又重磅出击。短短几天，近一两个月来处于卖方市场的楼市，出现了惊天大逆转，陆续出台的房产政策给当下疯涨的楼市，浇了盆冷水。有业内人士直言：房价上涨势头将暂告段落。

    上周末，活跃在一线的房产经纪人刘峰强烈感受到楼市的这一逆转。上周六，他成交了一套浅水湾城市花园的二手房，房东挂牌价格是305万元，最后299万元成交。这是一个多月来，刘峰遇到的首次二手房降价成交案例。令他更吃惊的是，一位习惯坐地起价的房东，昨天竟然主动找到他，表示愿意以最初的挂牌价格出售房子。

    “没想到房东心态变化这么快，信心急剧下降。房产新政才出来一两天，有些反应快的卖家感觉到市场苗头不对了，赶快降价卖房。不过，新政真正大面积影响市场，应该在下周（本周）。”刘峰认为。

    限制外地人购房将对楼市震荡最大近两天二手房日成交量下滑一半

    “下周开始，估计市场上会出现房东降价，大量二手房交易‘爆单’的情况，这些单子要么是买家看空后市毁约，要么是原有的首付条件跟新政策不符。”刘峰预测。

    实际上，上周末的楼市已受到了房产新政的影响，二手房成交量急剧下滑。记者查询了杭州透明售房网的数据：上周六，杭城二手房成交了102套；昨天，二手房仅成交了96套。这两天二手房成交量跟之前日均成交200套左右相比，减少了近一半。

    昨天记者采访中发现，大部分房产中介人士认为：新“国四条”关于“二套房首付五成、利率为基准的1.1倍”对市场影响并不大。因为目前，二套房贷已经实行首付四成，利率为基准的1.1倍。新政要求二套房贷首付增加一成，对于在前一波赚得盆满钵满的炒房者来说，负担不大。而紧接着上周六出台的新“国十条”中提出“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”这条限制了外地人购房，将震荡楼市。

    专家看法：

    供求双方短期内将进入博弈期新政执行力度如何决定最终调控效果

    此番新“国十条”以及新“国四条”紧接着先后出台，其对楼市的调控严厉程度可谓空前。“这应该说是楼市非常时期的非常措施，从中也可以看出中央政府遏制高房价的决心非常明确。”资深房产评论人丁建刚如此评价调控新政。

    对于后市，丁建刚判断称：“杭州楼市短期内将进入一个考验和观望期，交易量的下降是肯定的，但也不会冷到像2008年年底时那样的冰冻状态。预计接下去的市场仍然会有一定的成交量在走，当中主要是没怎么受到新政影响的这部分人群，包括首套购房者，以及二套房的改善型自住购买人群，像后者虽然利率有所上调，但因为是自住需求，在经济条件允许的情况下，看到喜欢的房子可能也就买了。”

    “这次调控旨在改变楼市的供需状况，矛头直指投资、投机性需求，同时也涉及了一部分改善性需求，应该说在需求这一方面大力拧紧了水龙头；另一方面，新政中也提及开发商要在规定时间内一次性公开全部销售房源，也就是打击捂盘的意思，希望在供应上也有一定的放量；因此，如果政策真正能够得到全面贯彻落实，那么肯定会对市场产生较大的影响，达到平抑房价的效果。”双赢机构总经理章惠芳分析。

    至于房价，丁建刚认为接下去将再次进入开发商和购房者的博弈期，短期内房价明显下行的可能性不大。“最可能出现的情况是成交量减少，但仍然比较稳定，购房者再要买房会从容很多，开发商则可能会推出一定的优惠措施来促销，同时也将放慢推盘步骤。”他认为这背后的原因有二：首先，开发商们的资金状况要明显好于2008年时的捉襟见肘，就算市场冰冻没有成交量，支撑个半年也没有问题；其次，目前市场的可售存量不多，住宅甚至只有四千套，再加上开发商会放慢推盘，短期内市场的供应量将保持在一个比较低的水平上。

    “此次新政对楼市能调控几何，关键还是看最终的执行力度，以及新政的持续时间。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生则认为，目前细则尚未出台，新政中的一些原则性政策概念模糊，难以界定，最终能否达到预期的调控效果还有待观察。

    读者提问：新政下，我们的这些问题如何解决？

    新政连续出台后，不少读者通过电话、网络提出了不少实际问题。

    詹先生：新“国十条”里提出，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，那么萧山、余杭的纳税系统是跟杭州主城区分开的，是不是意味着今后杭州主城区的人到余杭、萧山买房就拿不到贷款了？

    林女士：我最近刚刚买了一套房，是第三套住房，也支付了五成的首付，如果按照新政执行，银行不批给我贷款，我能不能退房？因为国家政策原因导致的违约，还要付违约金吗？

    李先生：新政里提到的“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”怎么界定？杭州算吗？

    陈先生：新政明显对异地购房贷款进行控制，我想知道这会不会影响杭州的购房入户政策？今后我们外地人想在杭州购房入户是不是只有全额付清一条路？