昨天，搜狐焦点的“2009博鳌房地产论坛”在海南博鳌开幕，今年的博鳌论坛再现一种喜气洋洋的气氛。当各开发商们踏入会场时，每个人脸上都挂满微笑，这一景象和去年的愁云惨雾形成了鲜明的对比。用潘石屹的话说，今年是人来得最多的一次。

开发商们周期性的情绪变化一如往昔，只是这一次转变得尤其迅速。曾经悲观者的预言如今全部破灭，曾经濒临破产的企业家们再一次扬眉吐气。这无疑让唱多者更加坚信乐观有理。

但或许人们没注意的是，在这次突如其来的复苏背后，大量热钱正更加迅速涌入。

曾经的预言都落空

每年一次的博鳌论坛是验证“预言”的最佳场所。具有讽刺意味的是，中国地产从2008年的寒冬到2009年的炎夏毫无征兆，突变让众多“预言”都变成了空谈。

北京师范大学教授钟伟2007年的报告说，土地价格透支了三年的房价，去年的报告说，开发商将出现4000亿-5000亿的资金缺口，足以使20家大型房地产开发企业陷入困境，土地价格将深幅下跌。

SOHO中国主席潘石屹曾说，楼市将发生百日剧变，开发商将死掉一大批。

中原地产主席施永青主动翻起老账：“我记得去年8月份的时候我说世界经济进入冰河时期，就是这次金融危机可能是一个结构性的，不是单是一个周期性的，受到的冲击将会非常长远。所以当时我相信很多开发商也看到自己的处境是非常危险，资金链随时可能随时断，能不能保命，也成了问题。”

如今，三人的预言被一片欣欣向荣代替。一场讨论中，钟伟让5个开发商写出今年上半年各自企业的销售增长率，一半以上人给出的答案是销售增长了100%以上，最低的也达到了30%。另外，5个开发商都有土地入账，只有数量多少的差别。

所有人都活得好好的，没有巨变，也没有冰封。

“房地产市场没有泡沫”

有悲观者失意，还有乐观者的更加乐观。

“现在的楼市根本不存在泡沫，泡沫的说法是一些无知者之言。”重庆金科集团副总裁面对泡沫论的问题给出这么一个回复，斩钉截铁，信心十足。

“中国的房地产市场没看出有什么问题，现在是一个投资增长的恢复阶段，没有什么泡沫，更谈不上过热。”华远地产(13.05,0.19,1.48%)董事长任志强是永远乐观的代言人。

任志强称，房价不但不会跌，反而“将暴涨”。任志强表示，增长主要是因为土地和房屋供求关系，在今年年底、明年年初或者明年二季度之前还可能会出现报复性增长。

目前为止，全国能够称得上地王的土地已经接近20幅。

据专业机构统计数据显示，上半年，各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由国资背景企业获得。特别是在土地市场较为冷清的一季度，国资背景企业几乎包办了所有高价土地。6月国资背景企业继续在土地市场上占据重要位置，北京、重庆、成都多个城市的多幅高价土地依旧被实力雄厚的该类企业收入囊中。

楼市永远非理性

恒隆地产主席陈启宗的故事是，去年9月，他邀请一批内地大的发展商到香港聊天。他说，在去年的环境里，他们都是破了产的。让他没有想到的是，9个月后，同一班人，不仅仅离开了破产边缘，还再次出现在土地市场，去创造全新的地王。

“在经历了2007年的盲目发展，2008年的调整和2009年前几个月快速回暖后，我们对维护楼市回暖的态势，防止房价过快上涨，有了更深切的认识，我们也理性的多了、成熟的多了，我们房地产企业决策层们也一定要认识到市场的大起大落和房价的大起大落对国家、对企业、对百姓都是不利的。我们一定要坚持诚信品牌、社会责任的理念，理性的拿地，理性的发展。”中房协副会长朱中一的话代表了官方的善意。在过去的数个月内，包括上海政府在内，地方政府和中央政府一再通过行政手段劝告开发商们别盲目涨价，要理性对待楼市。

话音落下几分钟后，陈启宗直接的反驳了他们的良苦用心。这个逐利的地产商人很直接的说道，房地产市场，原本就不是一个理性的市场。

8月8日，上海浦东星河湾开盘首日就销售264套，成交金额超40亿元。星河湾地产副总裁梁上燕说，他们原本预期，完成这个销售额，需要花几个月时间。

但是，过去的一年让人更加谨慎。论坛中的一场论题名为“不确定的未来与政策回归”，主题恰如其分。

“莫名其妙的跌下来了，心里紧张还没恢复过来，又莫名其妙好上去了。”一名开发商说这句话的时候神情茫然，他们公司刚刚取得了难得的销售业绩，但他心中依然不觉踏实。

复地集团董事长范伟的疑问代表了很多房地产企业家的困惑：从去年到今年，经济危机就这么过去了么？同样的宽松经济政策，何以给日本留下如此大的重创。

1000亿美元热钱流入

今年来一直唱多国内房地产行业的摩根大通中国区副董事长龚方雄告诉公众，二季度中国外汇储备增加了近2000亿美元，考虑外贸顺差、外国直接投资、现有外汇储备存量因素后，有1000亿美元的外汇储备来自哪里解释不了，龚方雄认为很可能就是热钱流入，类似情形半年到一年半时间内不会改变。

如此大规模，在以往前所未见。

2004年，热钱是业内人士和媒体最追逐的一个词汇，当年还是作为摩根士丹利首席经济学家的谢国忠曾最早预警中国的房地产过热问题，同时指出国际游资是导致国内房地产市场过热的最主要原因。

龚方雄分析当前经济形势，他认为全球经济格局实际上比大家想象的要好，现在全球经济跟中国经济在今年1、2月份的情况很相似，实际上已经在企稳复苏当中。他预测未来6-18个月，全球资本将持续流入高风险行业，全球的资金将重仓中国。

龚方雄分析，大家预期未来6-18个月全球经济将出现周期性反弹，全球资本最近正从低风险领域流入高风险资产，未来6-12个月，这种趋势不会改变。所以，现在很多地产开发商都到香港、美国融资。他认为，现在开发商如果要上市融资会非常容易，因为市场愿意把钱给他们。

龚方雄说，从长期来看，现在全球市场的投资人都把资金重仓投入中国，因为全球投资者对中国的信心正不断增强。摩根大通建议，投资者如果要重配新兴市场，一定要重配中国及中国内需。中国内需的引擎则来自房地产、汽车行业。中国房价长期上涨的结构性原因，从供给和需求讲都是土地价格。中国的城市化率只有45%左右，而城市化进程每年以1%—2%上升，意味着中国城镇人口每年都以1500万—2000万在上升。这是一个长期的趋势，国际投资者对此非常清楚。

房地产最可能出现通胀

龚方雄同时分析，人民币在去年新兴市场中是一个唯一没有贬值的货币，经过这场百年不遇的金融风暴，人民币稳定趋势加强了很多。很多国际资本愿意在香港、美国购买中国资产，因此热钱不断流入。“从趋势性角度来讲，中国城市化进程和土地价格长期上涨的趋势，加上国际资本从低风险向高风险资产类别配置，中国经济的可持续发展能力比全球经济要强得多。唯一有可能出现通胀的领域是资产通胀，其中就包括房地产。”

如今，这种涌入的势头更加明显，龚方雄将之称为重仓中国。只是龚方雄只说了话的前一半，后一半曾经由谢国忠说过，一旦游资撤离，经济将出现巨大损失。龚方雄实际上也给了一个时间表：最长18个月。