（8月13日 杭州网讯　记者 王泽金）日前，浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心发布了"2009年上半年浙江省房地产业发展报告"，对上半年楼市的发展及下半年楼市的走向做出了回顾和预判。

2009年3月份开始，浙江省房地产市场迅速回暖，特别是5、6月份，杭州、宁波、温州等城市商品住宅市场成交量迅速放大，市场变化出乎人们的预料。剖析这一难得的房地产市场周期波动研究"样本"，有利于把握房地产市场的周期波动规律，有助于政府、开发商和购房者在周期转换过程中做出正确的决策。正是在这样的背景下，浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心共同研究撰写了《2009年上半年浙江省房地产业发展报告》。

报告对上半年浙江省房地产市场做了总体叙述，发现有三股力量、分三个阶段先后对浙江的楼市发挥主导作用，第一阶段，"救市政策"打破观望气氛；第二阶段，降价促销激活消费需求；第三阶段，通胀预期点燃投资热情。

结合对我国宏观经济运行周期和房地产周期的跟踪研究，对后市的预测上，报告认为：浙江省房地产市场运行目前正处于从"萧条"到"复苏"的周期转换过程中，但整个楼市的发展仍面临着一些不确定性。主要为：市场运行不同步，全面复苏还待时日；商品住宅供不应求，市场稳定压力增大；商品住宅价格回升，住房保障压力增大；房地产政策需要优化。

在对楼市进一步的调控优化中，报告也給出了一些解决办法，包括"抑制投机需求"、"增加商品房供应"、"调整房价上涨预期"、"加强住房消费保障"等。

以下为报告全文：

2009年上半年浙江省房地产业发展报告——周期转换中的困惑与出路

浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心

受国际金融危机和国家宏观调控政策的双重影响，2008年浙江省房地产市场出现明显调整，特别是下半年成交量严重萎缩。随着国家和地方政府一系列"保增长，扩内需"调控政策效果的逐步显现，2009年3月份开始，浙江省房地产市场迅速回暖，特别是5、6月份，杭州、宁波、温州等城市商品住宅市场成交量迅速放大，市场变化出乎人们的预料。

2009年上半年浙江省房地产市场的风云变幻，表现出剧烈的周期转换特征。剖析这一难得的房地产市场周期波动研究"样本"，有利于把握房地产市场的周期波动规律，有助于政府、开发商和购房者在周期转换过程中做出正确的决策。

一、市场需求超强回升

2008年，浙江省房地产市场先后受到国家宏观调控和国际金融危机影响，成交量持续低迷。据统计，1-12月，商品房销售面积为2880.3万平方米，销售额为1816.4亿元，同比分别下降36.6%和30.9%。然而，从2009年初开始，浙江省商品房销售面积和销售额同比增幅逐渐回升，特别是二季度市场出现快速回暖，如图1所示。从统计数据看，2009年一季度，浙江省商品房销售面积为707.8万平方米，销售额为449.7亿元，同比增幅分别为13.8%和29.6%；而二季度商品房销售面积和销售额分别高达1464.8万平方米和1141.2亿元，同比分别增长80.8%和117.3%，其中商品住宅销售面积和销售额分别为1306.2万平方米和1025.4亿元，同比增幅分别达到86.9%和129.6%，增长势头十分罕见。

图1 浙江省商品房销售面积和销售额同比增幅变化情况

房地产市场的超强回升走势在杭州和宁波表现尤为突出。在杭州，上半年主城区商品房销售33185套，比去年同期增长152.7%；其中5月份成交10027套，刷新了杭城单月的成交记录；6月份成交9100套，同比增加344.3%。上半年杭州的二手房市场也十分活跃，成交套数呈逐月上升的趋势，1-6月主城区二手房共成交18620套，同比增长136.5%。在宁波，1-6月六城区商品房成交15420套，同比增长171.4%；二手住房成交15469套，同比增长111.2%。2008年以来，杭州和宁波两个城市的月度成交套数变化情况如图2所示。

图2 杭州和宁波房地产市场月度成交量变化情况（单位：套）

追踪2008年以来浙江省房地产市场的发展变化过程，探究市场在国际金融危机的影响下严重收缩后超强回升的推动力量，发现有三股力量、分三个阶段先后发挥了主导作用。

第一阶段，"救市政策"打破观望气氛。为应对美国金融危机，2008年10月份开始，国家的宏观调控主基调从"双防"转向"保增长"，国家和地方政府也在2008年底集中出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，具体包括放松二套房贷，减免购房税费，发放购房补贴，调整公积金贷款，调整普通住宅标准，以及购房入户等政策。这些扶持政策的出台，对启动处于严重观望状态的市场需求起了非常重要的作用。其中，杭州市在2008年10月出台了"二十四"条房市政策后，11月的商品房和二手房成交量便比10月环比增长37.6%和61.1%。

第二阶段，降价促销激活消费需求。面对日益萧条的房地产市场，2008年3季度开始，开发商逐步开展价格促销活动。到2009年初，降价促销的力度和范围不断扩大，配合一系列其他促销措施，逐渐催醒了浙江省房地产市场沉睡了半年的刚性需求，春节以后消费者开始积极购房。

第三阶段，通胀预期点燃投资热情。2008年下半年世界各国实行极度宽松的货币政策，导致市场流动性充沛。中国人民银行连续5次下调了存贷款利率，使利率水平降低到自1991年以来的最低水平。2009年开始，货币供应量和信贷投放量空前膨胀，至6月末，国内广义货币供应量达到人民币56.89万亿元，较上年同期增长28.46%。新增信贷规模达到创纪录的7.37万亿元，同比多增4.92万亿元。全球范围的流动性集中大量投放，在抵御金融海啸冲击的同时，也产生了严重的通货膨胀预期。在流动性充足和通胀预期作用下，投资楼市保值增值的热情被重新点燃，导致4月份开始房地产市场成交放出天量，令人瞠目。

二、市场供给滞后反应

2008年下半年房地产市场陷入萧条以后，浙江省房地产市场的各项供给指标迅速回落，同比增幅逐月下降。进入2009年以后，虽然市场成交量快速增加，但是开发商的投资热情短时间难以恢复，市场供给显得相对滞后。

首先，开发投资增长滞后于市场销售回升。统计显示，浙江省房地产开发完成投资同比增幅从2008年下半年开始逐月下滑，2009年1月跌入谷底。2008年浙江省房地产开发完成投资1999.3亿元，比上年增长9.8%，增幅与上年相比下降5.9个百分点。进入2009年以后，投资额虽然扭转了下降趋势，但并没有随着市场成交量一起大幅回升。1-6月浙江省房地产开发累计完成投资937.9亿元，同比增长9.9%。其中，住宅开发累计完成投资643.4亿元，同比增长6.4%。二者增幅仍分别比上年同期回落8.1和7.6个百分点，与快速回升的销售额形成鲜明对照，如图3所示。

图3 浙江省房地产开发投资额月度累计同比增幅变化情况

其次，开发建设规模回升滞后于市场销售回升。从2008年开始，浙江省商品房开发建设规模逐渐萎缩，1-12月，房屋新开工面积、施工面积和竣工面积同比增幅分别为-3.3%、3.9%和0.8%。进入2009年以后，虽然市场销售大幅回升，但房屋竣工面积同比增幅从4月才开始回升，而新开工面积和施工面积均是在6月才扭转下降趋势。1-6月，房屋新开工面积、施工面积和竣工面积分别为2113.4万平方米、16479.9万平方米和1183.1万平方米，同比增幅分别为-16.1%、2.1%和-15.9%，明显滞后于销售面积的回升速度，如图4所示。从月度数据来看，直到6月份，新开工面积、施工面积和竣工面积才出现显著回升，分别比上年同期增长46.3%、42.0%和48.8%。

图4 浙江省房屋开发建设规模月度累计同比增幅变化情况

第三，土地购置与完成土地开发两个指标反应最为迟钝。自2008年8月以来，浙江省房地产开发企业购置土地的热情大为下降，全年土地购置面积和购置金额分别下降9.5%和7.6%，完成土地开发面积同比只增长3.8%。进入2009年以来，土地市场和土地开发仍然延续下降态势，1-6月份浙江省房地产业购置土地面积为361.6万平方米，购置土地总金额为110.4亿元，完成土地开发面积为484.7万平方米，同比分别下降56.6%、47.8%和29.8%，如图5所示。直到6月份，随着市场预期和氛围变化，土地市场才做出明显反应，杭州甚至出现了新的"地王"。

图5 浙江省土地购置面积和土地成交价款月度累计同比增幅变化情况

根据房地产周期原理，房地产开发投资额、开发建设规模和土地购置面积都是市场变化的先行指标，应该在市场回暖之前先行回升。然而，2008年以来浙江省房地产市场走势却与之截然相反。我们认为，这一段时间的市场走势主要受金融危机爆发的冲击，表现出剧烈波动特征，市场变化之快、之大都超出预料，市场参与各方的反应也是非常规的。

具体来看，今年以来供给反应滞后的主要原因有三个：

（1）库存消化因素。2008年上半年浙江省房地产市场供应保持高速增长，而需求却明显下降，导致开发商的存量房逐渐累积。金融危机爆发后，市场需求一落千丈，开发商库存大量增加，加之资金来源收紧，开发商纷纷"过冬"。至2009年初大部分开发商手上都有大量楼盘有待消化，其中杭州市区的商品房和商品住宅可售房源分别达到32386套和21178套。虽然从2009年3月开始刚性需求集中释放，市场成交量迅速增加，但是开发商的存量房消化还需要一个过程，在存量房数量明显下降之前，开发商还没有足够的能力和信心去开发新楼盘。

（2）资金压力因素。2008年以来存量房的迅速增加，使开发商面临较大的资金压力，特别是那些错误地判断市场形势，在2007年大量高价拿地的企业。虽然2009年初国家开始实行宽松的货币政策，但是开发商的资金压力在二季度才逐渐缓解。如图6所示，一季度浙江省房地产业资金来源同比只增长8%，其中银行贷款同比增幅为9.9%；而二季度资金来源同比增幅上升到21.6%，其中银行贷款、定金及预付款和个人按揭贷款同比增幅分别达到16.5%、28.4%和38.9%。因而在2009年一季度，开发商还没有足够的资金实力去购置开发大量土地，以及扩大开发建设规模。

图6 浙江省房地产业资金来源月度累计同比增幅变化情况

（3）企业家信心因素。2008年房地产市场的萧条来得太快太猛，使许多开发商没来得及准备，就被迫卷入到残酷的周期转换中，因此在市场刚出现回暖迹象的时候，开发商们还不敢断定市场是真正的回暖还是昙花一现，没有足够的信心去扩大供给规模，许多开发商在年初制定了相对保守的年度计划，推迟项目进度，甚至停止了土地购置投资。直到今年5、6月份市场销售超强表现，市场可售房源迅速下降以后，许多开发商才加大了开发和投资力度。

值得注意的是，2009年6月份杭州等城市土地市场急速升温，接连出现高溢价、高楼面地价土地成交，显示出在商品房需求快速释放以后，正在诱导出土地需求的快速释放。

三、市场运行周期转换

浙江省房地产市场在2009年上半年摆脱了萧条的阴影，看到了复苏的曙光。结合对我国宏观经济运行周期和房地产周期的跟踪研究，我们认为浙江省房地产市场运行目前正处于从"萧条"到"复苏"的周期转换过程中。

从上半年房地产市场各类指标的表现可见，浙江省房地产市场已经实现"V型"回升，市场信心逐渐恢复。然而，世界经济在金融海啸过后还面临重重困难，国内实体经济还没有完全走出困境，浙江省外贸出口还处于负增长状态，考虑到房地产与其他产业的联动作用，以及房地产投资本身就占固定资产投资20%以上的比重，今年下半年房地产投资将继续成为经济增长的重要引擎，国家为继续促使经济复苏，仍坚定不移地实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，这都有利于房地产市场的进一步复苏。

在浙江省房地产市场运行周期转换的过程中，仍然面临一些不确定性，并会产生新的困难和问题。

第一，市场运行不同步，全面复苏还待时日

上半年浙江省房地产市场的显著复苏集中表现为住宅市场需求的超预期回升。与此同时，也出现了四个不同步。一是房地产需求与供给变化不同步。上文已做了重点分析。二是城市间房地产市场回暖不同步。上半年浙江省商品房销售面积和销售额同比增幅远高于全国同期水平，而杭州、宁波、温州等城市的市场成交量上升又明显快于浙江省平均水平。三是不同类型物业市场表现不同步。从物业类型上看，商品住宅的市场成交量回升快于办公楼和商业营业用房；从住宅结构上看，90平方米以下和140平方米以上住宅需求最旺盛。四是房地产市场回升与宏观经济复苏不同步。1-6月浙江省商品房销售面积和销售额同比增幅分别为51.7%和82.4%，而上半年浙江省GDP同比增幅只有6.3%，较去年同期回落5.1个百分点。

上述"不同步"的存在说明，浙江省房地产市场的全面复苏还需要一段时间才能实现，这无疑增加了市场调控政策的复杂性和难度。

第二，商品住宅供不应求，市场稳定压力增大

随着浙江省城市化率的不断提高，外来流动人口的不断增多，以及"80后"大军逐渐进入婚育年龄，浙江省住房市场的刚性需求仍将不断释放。同时，在继续执行"保增长"宏观经济政策的背景下，市场流动性充沛的局面将会延续，居民通货膨胀预期继续强化，市场的投资、投机性需求也将依旧旺盛。

在需求保持旺盛的同时，今后一段时间浙江省商品住房市场的供给相对不足。由于房地产开发周期较长，商品房供应会有明显的时滞。因此，自2008年下半年以来房地产开发、土地购置、土地开发等供给类指标的持续下降，将制约未来1-2年的商品住宅供应量。

"需求超强启动，供给滞后反应"，金融危机背景下浙江省住宅市场的"V型"走势在今后一段时间将导致供求不平衡，市场的"卖方市场"特征明显。在需求增强和供给不足的双重推动下，市场氛围趋热，可能给市场平稳运行带来隐患。

第三，商品住宅价格回升，住房保障压力增大

2008年下半年，开发商为应对低迷的市场形势采取了降价促销的措施。2009年春节以后，随着市场需求快速回升，销售价格也出现了回升。特别是在杭州、宁波、温州等城市，商品房销售价格已经回升到历史高位。根据透明售房网公布的数据显示，2008年以来，杭州5城区和宁波市6区的二手住宅成交均价探底回升，创出新高，如图7所示。

图7 杭州和宁波市区二手住宅成交均价变化情况（单位：元/平方米）

由于供不应求的局面在短期内将继续存在，特别是投资性和投机性需求比较旺盛，浙江省商品住宅价格存在上涨压力，市场存在过热的可能性。对于杭州等住房价格已经处于高位、消费者购房压力很大的城市，房价上涨将会加大中低收入家庭住房保障的压力。

四、房地产政策需要优化

在国内外经济形势还存在不确定性的背景下，房地产政策需要针对房地产市场"周期转换"的特征，及时进行优化和调整。

目前，政府一方面希望房地产市场保持活跃，以便拉动内需和扩大投资，另一方面又不希望房价过快上涨，担心房地产泡沫引起一系列社会问题。从浙江省的情况看，2009年下半年房地产市场继续复苏的趋势鼓舞人心，然而供不应求局面的持续存在和房价过快上涨的压力，则不利于房地产市场的持续健康发展。为此政府应双管齐下，从供给和需求两方面来改善市场环境，抑制市场过热，缓解房价上涨压力，维护市场稳定。具体包括"抑投机、增供给、调预期、保民生"四个政策要点。

第一，抑制投机需求。5月份以来，市场成交量的大幅上涨是受初次置业需求、改善型需求和投资投机性需求共同作用的结果，其中投资投机性购房是推动此轮市场火爆的重要动力。因此，政府一方面要尽快促使实体经济复苏，为宽松的流动性开拓新的投资渠道，另一方面要逐步调整和减少优惠政策的范围和力度，确保房地产市场进入持续健康发展轨道。最近，银监会收紧二套房信贷政策，已经显示出政策调整的意图。

第二，增加商品房供应。现阶段，政府应该通过增加供给来缓解房地产市场的供求矛盾，包括增加土地供应和可售房源供给。土地是房地产开发的源头，为有效改善房地产市场的供求关系，政府在增加保障性住房土地供应的同时，也应该提高商品房土地供应量，改善房地产一级市场的供求关系，从而最终提高商品房的供应量；在可售房源迅速减少，新房供应无法满足市场需求的情况下，激活二手房市场，也可以提供更多的房源，也有利于改善市场供求关系，抑制房价上涨；在危机时期为缓解开发商资金压力而推出的一些"延缓开发"政策也应该及时调整，并加大对开发商不按照规定进度开发的"捂盘行为"进行监管和处罚的力度。

第三，调整房价上涨预期。目前市场上出现的房价持续攀升，开发商捂盘惜售，以及购房者盲目追涨现象，基本推动力量是房价将大幅上涨的市场氛围和预期。为此政府应该通过舆论宣传或者出台相应抑制政策来改变大家对房地产市场的预期，让各市场参与主体认识到，房价非理性上涨是不利于房地产市场健康发展的，"量价齐升"的现象是不可持续的。

第四，加强住房消费保障。住房市场发展的根本目的是要让"居者有其屋"，不断满足和改善居民居住消费需要。但是，房地产市场又兼有投资属性，在市场供求关系作用下，商品房市场价格会超过部分家庭的购买力，导致部分中低收入家庭住房困难。为此，世界各国都在发展住房市场的同时，建立住房保障体系。在浙江省房价偏高的城市，政府应该进一步完善住房保障政策，缓解房价过快上涨产生的社会压力。