30家房地产企业欲“圈钱”千亿

开发商借IPO“囤地”或将受禁

对于那些苦等近两年、想上市的房地产企业来说，中国建筑的首发成功，似乎让他们看到了未来拿钱“囤地”的“美景”。

据不完全统计，截至8月4日，包括南国置业、中信地产、宝龙集团在内的30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划。已经进入A股申报程序的有4家，1家已经通过证监会发审委的审核。

“从目前募集的额度看，如果这30余家房地产企业首发成功，资金总规模将超过1000亿元。”安居地产副总经理万国胜告诉《中国经济周刊》。

记者在采访中了解到，在这些有意愿上市的房地产企业中，有多数企业都表示IPO成功后将扩大各自企业的土地储备。

8月4日，一位接近监管层的知情人士告诉《中国经济周刊》，监管层对于一些优质的房地产企业通过IPO募集资金进行企业的发展是表示支持的。

“但如果用这些钱继续囤地则将被禁止。”该人士称，一段时间以来，不仅是非上市公司，一些上市的房地产企业也公开表示要将“囤地”进行到底。

据他了解，监管层对于发生在近期的“天价地王”事件非常关注，并认为这将对楼市和股市产生负面影响。

同日，万科(万科A，000002.SZ)在半年报中披露，公司已经对今年的新开工计划做出调整，全年新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高45.2%。“这只是公开宣布将加大房地产投资的房地产上市公司之一。”上述知情人士称。

7月29日，随着中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场开始，中国房地产企业的IPO进程正式开启。随后，市场出现了这样的担心“情绪”：超过千亿的资金如果让房地产企业用来买地，房价会怎么走？如果进入股市，股民怎么办？

“这背后是监管层和房地产企业之间的博弈。”上述知情人士称。

房企“上市潮”

“从6月份A股重启IPO到现在，境内房地产企业以前的盈利模式又开始重现。”安华证券房地产分析师许东告诉《中国经济周刊》，既可以从银行拿到贷款，又可以从资本市场筹得巨额资金，而房地产商必然将会把资金投入“囤地”上。

据了解，中国建筑作为一年多来首只登陆A股的建筑地产股，受到了市场资金的热捧。中国建筑拟发行120亿股，IPO募投项目资金规模为426亿元；而最后冻结资金高达1.85万亿元人民币。

许东表示，最近有上市意向并排队等待A股IPO的房地产企业，其中不乏富力地产、恒大地产这样的实力派企业。

“随着中国经济的不断好转和国际资本市场的恢复，恒大地产将重启IPO计划。”近日，恒大地产董事局主席许家印表示。

2008年3月，恒大地产到香港进行全球路演并公开招股。令人意想不到的是，国际金融危机的爆发让恒大地产在当时陷入了无人认购的尴尬，被迫宣布暂停IPO。

据了解，恒大地产目前的土地储备是4600万平方米，争取到今年年底实现土地储备5000万平方米左右。

近日，万达集团董事长王健林也表示，“万达已完成了股改，进入了上市的申报程序，我们希望尽快上市，计划是明年，最迟后年。”

据了解，万达新一轮土地储备起步于去年下半年，半年内新增7幅土地。今年上半年加大了力度，新增10幅土地，总面积约650万平方米，下半年计划将再新增至少10幅地，全年新增土地储备目标超过1000万平方米。

除此之外，复地集团、首创置业等多家H股上市公司也表示，回归A股的计划也将重新启动。首创集团总经理刘晓光表示，首创置业回归A股的计划不变。

许东认为，现在，楼市和股市都在大幅回暖，这给房地产企业上市提供了更好的条件。他预计。下半年房地产企业将趋势性加大新开工力度和土地购置的规模，因此，对资金的需求将膨胀。而负债率一向偏高的房地产企业，寻求上市融资，将变得较为迫切。

“现在有很多在H股上市的房地产公司开始看好A股的高市盈率和市场关注度，准备回归A股。”上述知情人士说，当楼市、股市趋向好转，房地产公司上市数量势必将越来越多，而房地产企业上市潮或将在一定程度上助推房地产价格继续上涨。

在中国工商银行高级研究员史晨昱看来，房地产企业用IPO资金圈地不仅仅是造成了房地产价格的上涨。

“如果包括房地产上市公司在内的房地产企业不受限制地获得了资本市场的资金支持，并且不受限制地购置、囤积土地，发展到一定程度时，这个行业就会陷入危险的境地。而作为产业关联度极高的行业，也会危及国家金融与经济安全。”史晨昱告诉《中国经济周刊》。

另外，截至8月5日，A股地产上市公司平均市盈率已达50倍以上，如果房地产企业IPO所带进的千亿资金进入股市，势必会影响A股已上市公司的估值。

“监管层担心过多的资金进入房地产行业，会造成新一轮的泡沫，所以在接下来的审批环节中会更加严格。”上述知情人士称。

事实上，早在2008年上半年，中国证监会发行部的有关人士就曾表示，对于房地产企业募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

但由于国际金融危机的爆发，国内房地产企业遭受到了前所未有的资金“困局”，禁止房地产企业“囤地”的禁令也一直没有能够得以实施。直到今年初，随着经济的好转，大量资金进入楼市，房地产企业的“囤地”计划又开始引起监管层的注意。

“不让买地，拿钱干什么”　

对于监管层或将禁止房地产企业用IPO资金“囤地”，多家房地产企业的相关负责人在接受《中国经济周刊》记者采访时均表示出了无奈。

“不让买地，我们拿钱干什么？”一位不愿透露姓名的房地产企业负责人告诉记者，IPO是企业出让股权后所获取的合法资金，甚至可以视为自有资本，如果自有资本都受到干预，“那企业还有什么可发展的”。“这样的规定不合理。”该人士说。

事实上，能够通过资本市场顺利融资一直以来都是房地产企业“圈钱”的原动力，如今，这一现象或许将产生变化。

记者在采访中发现，虽然房地产企业反对这样的行政干预，但还是认为，“监管层的出发点是好的，但方法欠妥当。”

安华证券房地产分析师许东认为，开发商上市融资后，用一大部分资金去买地；而圈到地之后，该房地产企业会备受投资者追捧，股价随之攀升；再融到资后，房地产企业又将资金投入到土地市场，并且因有钱在手，不惜花重金买地，非理性“囤地”也推高了地价，地价的抬升则又会助长房价。这就是市场盛行的“地价股价对赌怪圈”。

“但现在的问题是，即便禁止房地产企业用IPO资金‘囤地’，这个资金怎么监管？毕竟钱在人家的账户上。”一家券商分析师告诉《中国经济周刊》。

分析人士认为，监管层强调禁止房地产企业用IPO资金“囤地”的思路和在银行层面信贷从紧的政策导向颇为相似。

然而，正所谓“上有政策，下有对策”，上述知情人士告诉《中国经济周刊》，现在，房地产企业很容易就能将IPO的资金进行转换，因为通过IPO融到钱都是房地产企业自己的，所以他们很容易将所谓的上市融资转化为市场回笼的资本。

他举例说，房地产企业可以把通过IPO融到的钱低价投放到自己企业的一个项目，让后再把它卖出去，这只是转化了资金的来源，但资金性质已经相应改变。

“房地产企业大肆囤积土地，不符合上市公司追求均衡稳定收益机制，也不利于市场的稳定。”上述知情人士称，监管层会综合考虑市场影响进一步约束这种行为。