南阳市统建办通过分红得到的门面房

房产局下属的统建公司入股房产开发商

→为开发项目提供经济适用房计划指标

→办理项目前期报建手续和费用减免手续

→办理房屋的产权

→取得红利

买了房子办不了房产证

为了一张房产证，河南省南阳市市民田阳（化名）最近很沮丧。她花了30多万元购买了南阳市风帆·金色世家小区的一套房子。3年过去了，房产证却一直办不下来。

“知道是南阳市住房统建综合开发公司（以下简称‘统建公司’）开发的房子，我才放心买的。”田阳说。可统建公司并没有按合同约定“在商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书”。在交齐购房款、办证税金和大修基金等费用后，风帆·金色世家小区的420户业主，都没有拿到房产证。

业主们开始上访。南阳市房产管理局的答复让他们感到震惊：在向业主收缴办证税金和大修基金371万多元后，开发商南阳市统建公司的合作伙伴——南阳市银龙科技发展有限公司（以下简称“银龙公司”）一直没有把钱交到房管局，资金去向不明，房管局不能办证。

在南阳市房产管理局出具的一份报告中，业主们发现了一个更让他们震惊的事实：风帆·金色世家小区本来是河南省原计委批准的经济适用房项目，最终却按商品房出售，土地使用权仅为50年。

拿着购房合同，业主李玉会说：“南阳市统建办上套国家优惠政策，下骗老百姓多交钱，这才叫两头通吃！”

统建公司的官方背景

风帆·金色世家原名车南小区，由南阳市统建公司开发建设。南阳市统建公司还有另外一块牌子——南阳市住宅统建综合开发办公室，现任统建办主任雷胜利也是统建公司的总经理。

南阳市住宅统建综合开发办公室是南阳市房产管理局下属的事业单位。资料显示，统建办成立于1978年，目前主要负责南阳市的经济适用房建设。

在河南省原计委《关于下达经济适用房计划的通知》【2000豫计投614号】文件中，车南小区被列入南阳市经济适用房计划。

2004年7月6日，南阳市房产管理局、南阳市住房委员会办公室联合下发了《关于取消“车南小区”经济适用住房建设计划的通知》。此后，南阳市房产管理局为风帆·金色世家小区颁发了《商品房销售（预售）许可证》，风帆·金色世家面向公众销售。

“政府划拨”变成了“协议转让”

按照国家政策，经济适用房建设用地由政府划拨，目的是为了降低开发成本以拉低房价。在车南小区项目中，原本属于“出让”性质的土地为什么成了经济适用房项目？

车南小区地块使用权原为南阳市石化工贸有限公司所有。南阳市国土资源局提供的档案表明，经南阳市政府批准，根据宛政【1995】196号文件，南阳市石化工贸有限公司获得了该宗土地，获取方式为“划拨”，转让土地面积为50693.3平方米（76.04亩），规定用途一项为空白。

银龙公司1998年4月16日提交给南阳市土地管理局的《土地变更登记申请书》中，说明了“申请变更登记的内容和理由”：由于市石化工贸有限公司征用车站南路划拨地已有几年，现无力开发。现经市土地局转让给银龙公司，补办出让手续，补交出让金，由银龙公司进行群体商品楼开发。

1998年4月14日，经南阳市土地管理局审查同意，该宗地被转让给银龙公司，土地用途为“住宅”，转让年限为50年。银龙公司为取得该土地，花费共计3380万元。

1998年4月16日，银龙公司出具《土地登记法人代表身份证明书》，证明宋宝琴为该公司董事长、法人代表。同一天，银龙公司委托李兴东全权办理银龙公司车站南路的国有土地使用权的登记事宜。

至此，该宗土地从“政府划拨”变成了“协议转让”。

合同约定利益分成比例

2001年7月13日，银龙公司（甲方）与南阳市统建公司（乙方）签订《联合开发经济适用房合同》。

联合开发形式为：银龙公司提供建设用土地和全部建设资金，南阳市统建公司负责提供开发用经济适用房建设指标和办理报建减免手续。

《合同》规定了双方的利益分配方式。联建项目获得的开发利润全部归银龙公司所有，统建公司不参与分配。统建公司只在联合开发过程中获得一定量的开发代理费和场地使用费，支出形式以代理费、场租费、车辆购置费和人员报酬等名义出现，支付时间可分别在开发始、售房后和开发终三个阶段分次付给。

《合同》规定，统建公司获益的标准为因使用经济适用房计划指标而“节省的前期工程费”额度在：

1．达到500万元（含500万元）时，由银龙公司按总额的25％付给统建公司（不含车辆购置费）。

2．达到600万元（含600万元）时，由银龙公司按总额的28％付给统建公司（不含车辆购置费）。

3．达到700万元（含700万元）时，由银龙公司按总额的30％付给统建公司（含车辆购置费）。

《合同》规定，考虑到在办理项目前期手续时工作量较大，急需交通和通讯工具这一情况，经双方商定，合同签订后由银龙公司出资购买轿车一辆，价值为24万元，由统建公司使用，届时其所有权归统建公司。

那么，南阳市统建公司约定的责任又是什么呢？

《合同》规定，统建公司负责为该项目提供有效的、合法的经济适用房计划指标；负责办理该项目的前期报建手续和经济和费用减免手续（原文如此——记者注）；提供销售场地（三处）、设施和部分销售与工程技术人员；配合银龙公司做好工程质量、进度的管理并协助银龙公司做好销售工作；负责办理房屋的

产权，在办理产权时产生的相关税费由银龙公司承担。

2006年4月22日，风帆·金色世家二期开始公开排号。

为银龙公司“服务”获利200多万元

2007年2月2日，统建公司（甲方）与银龙公司（乙方）签订了第三份《合作协议》。

《合作协议》“其他”项第5条规定，银龙公司在本协议签署前一次性将50万元汇入统建公司账号，余下的200万元由银龙公司以交付门面房产权的形式支付冲抵（门面房价格等同银龙公司销售同地理位置门面房价格，其中一期商铺100万元，二期商铺100万元）。

协议还对双方第一份合同涉及的24万元作出约定：统建办所借银龙公司24万元借款，经双方协商冲抵其他项5条，指现金12万元，余下的12万元冲抵一期商铺。

也就是说，统建公司通过为银龙公司“服务”，获得了200多万元的收入。

协议还规定，统建公司负责办理小区购房户房产证，办理房产证前由银龙公司收取住户办证费用后交给甲方。如银龙公司未及时收取或收取费用后未交统建公司，由此产生的办证逾期等责任由银龙公司承担。

这一规定被业主们称为统建办的“免责协议”。

“如果你见到业主，一定要劝他们走法律途径。”

金色世家小区的业主认为，南阳市统建办与银龙公司签订合同，以帮助办理经济适用房指标换取入空股分红，是典型的“出卖权力的合同”。

从2006年开始，金色世家的业主不断到南阳市房管局、市政府反映无法办理房产证的问题。该事件还被列为南阳市2008年十大要案之一。

针对业主的要求，南阳市房产管理局日前给出了答复：凡涉及风帆·金色世家项目建设及项目衍生的一切法律责任、经济纠纷、赔偿，包括为业主办理房产证及物业管理等事项，均由银龙公司承担全部法律责任。

南阳市统建办主任雷胜利认为，自己对金色世家小区业主面临的问题很理解，也很同情，“统建办撤资，相当于两口子离了婚，孩子归谁管的问题界定清了，业主光追房管局和统建办意义不大。”

南阳市房产管理局领导班子成员、房改办主任安怀申说：“我们认为，解决车南小区的问题，关键是业主要拿起法律的武器。如果你见到业主，一定要劝他们尽早走法律途径。”

然而，业主们并不认可这一建议。一位自称芦克玲的业主说：“为了得到房产证，我们什么办法都用了，所有单位都在踢皮球。我们购房合同盖的是统建公司的章，大修资金、办证费用收据上盖的也是统建公司的章，统建办把权力换成钱退出了，现在出问题了让我们通过法律途径解决，有这个道理吗？”

(据中国青年报)