上半年以来，楼市已从初现回暖迹象转为实际普涨，尤其是在以京沪深为代表的京津塘、长三角与珠三角经济发达地区，楼市的价格区间已逼近甚至超越2007年的历史高点。对此，相关各方开始担忧：楼市泡沫将给宏观经济带来诸多不确定性。据报道，杭州率先打响楼市“紧缩战”，各商业银行已经明确通报关于二套房贷收紧口径的信息：未来基本上第二套购房都需要支付四成首付，利率是基准利率的1.1倍。

杭州曾于2008年10月提出24条意见（即《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》）启动楼市，此番又推出紧缩楼市的新政，不论是启动还是紧缩楼市，在全国各地方均属领先之举。去年10月，中国楼市步入深度紧缩，相关开发商资金链紧绷，银行面临巨额房地产投资坏账风险。为安然度过危局，杭州率先提出了救市政策。

仅仅时隔8月，楼市在全国已首先从经济紧缩的危机中走出，堪称目前复苏程度最高的产业。这种状况引起有识之士的深度思考。高房价带来的房价与收入比已远超普通居民的承受能力，而楼市特有的投资概念也分流了大量原本应属实体经济复苏所需的信贷投资。如果楼市继续上行，那么其泡沫效应将会对宏观经济稳定复苏产生实质性的不利影响。

今年年初以来央行大量发放信贷，甚至一度用完全年80%的额度。因实体产业部门受制于经济周期与出口萧条的影响，短期内难以大量吸纳信贷投入实体产业经济的循环之中，而新增信贷必须寻求相应的增值通道，股市、楼市这样的资本市场自然成为首选。

在这些闲置资金入市之后，资本市场自然容易受到现金流充裕的影响而上涨。但此时的资本市场上涨并非因为其本身价值有了提升——如上市公司经营状况改善、地产本身用途环境改善等等。此时的楼市、股市流动性过剩，更像是总体框架大致相当的背景下产业之间的资源再分配；当大量资金过度集中于楼市、股市，原本用于其他产业改造的资金就相应减少。而当楼市重新快速膨胀并出现泡沫之后，这部分资金的风险也将随之快速上升，并最终可能产生一定比例的损失。

同时，考虑到高房价对居民储蓄的吸收能力会严重影响到国内消费水平的提升，楼市短期快速上涨不仅会冲击宏观经济复苏，同时也会对扩大内需从而改善中国经济增长的方式产生不利影响。

在市场交易已恢复至历史高位，无需继续扶持的情况下，重拾楼市紧缩政策以降低泡沫化的负面效应，同时抑制房价过快上涨、满足居民基本的自住购买需求就成了决策层现实的选择。这也是为何杭州市率先打响楼市“紧缩战”的真正原因。

“细节决定成败”，抑制楼市过快上涨比刺激楼市更需细致的政策关怀。如果仅仅是将第二套住房的信贷要求提高，恐怕不足以服众。事实上，在购买第二套住房的消费者中，有相当一部分人是将其作为主要的改善性住房。对于这样的购买者，提高贷款条件实际上抑制的是真实的自住需求，而非产生泡沫的主要因素——投资性需求。只有出台政策限制投资性资金的流入，才能促使楼市重归与宏微观经济共生共荣的正途。

（作者系金融学博士）