主持人：那从一般投资者角度来讲，资金肯定是往有价值的地方流，目前这种市场来讲，是不是杭州这边的住宅等房源更加吸引他们前来投资？ 杨坤华：我个人认为，更多的是地区因素，从产品形态与内部品质来看，杭州确实在最近几年提升得非常快。但是在05年以前，杭州的产品素质也没这么好。我走过很多个城市，我发现，什么时间段是产品提升非常快的呢？就是当这个地区，它本身的产品素质一般，然后需求很大，但是需要用它的产品素质来提升售价的时候，开发商都会有非常强的动力。就会使劲做加法，那么加到什么时候产品品质停滞不前呢？就是它再往上加，价格提升的比例比较少，而这个地方的纯地段因素占到一个非常高的比例的时候，它的产品就开始停滞不前了。产品品质能够在房价上占到一个很重要的比重的时候，大家因为竞争，因为市场火爆，就会把这个产品越做越好。杭州刚刚经历了这么一个阶段，所以杭州现在应该说产品确实是很好。但是消费者不是因为这个原因才在杭州买房，更多的还是这个城市本身的资源、条件，以及江浙这批投资客跟这个城市之间的关系的原因。 主持人：据了解，本届房博会各开发商并没有打出优惠、活动等等之类的营销手段来吸引消费者，相反，有些楼盘甚至连楼书都没有，而且房价依然居高不下，您是怎么看待这种情况的？ 杨坤华：我个人认为，开发商不可能站在服务大众的角度来考虑问题，不可能说消费者买不起房，我就把房价做低一点。这个问题理论上讲，还是政府应该来考虑的，但是现在这个情况，作为整个社会来讲，楼价确实是相对高了，从去年到今年上半年，楼价是往下走了一段时间，今年下半年不但楼价回暖，价格还调高了。在我们消费者统计里面有个词叫“挤出”，就是我们经常说的把某某板块的主力消费者“挤出”到某某板块了。打个比方来说吧，主城区的版块涨价了，把购房者“挤”到九堡、下沙了，那么如果九堡、下沙涨价，可能购房者就只能往临平、闲林、或闲林的远郊等地方挤。杭州可能确实会经历这么一个过程，而最后，被动的使这个城市变大。 主持人：我们这次房博会还看到，虽然新房源不少，但是现在能买到的，尤其是合适价位的非常少，这种情况存不存在有些开发商捂盘惜售的现象呢？ 杨坤华：就我现在所了解的，还不会。因为今年有很多政策执行到年底就没有了，那么还有一些政策，比如说，一套房的七折利率执行到什么时候，这也是没有定数的，其实，我们国家的楼市还是一个政策市，到今年保八是完全没有问题，如果明年这个增长率太快，CPI通胀很明显了，国家不会放任房地产自由上涨的。国家会出台一些政策，而这些政策有效度到多大？我想，经历了07、08年，国家会更加的明确要怎么做，这样的话，市场有可能会突然遇冷，这只是有可能。现在一些开发商的心态是，在房价没有往下掉的时候，先动起来。而不会说我们捂着，等，等不是一个最好的办法。 主持人：现在市场很不平衡，之前说90方以下的房子占到了房交会40%的样子，可是现场看来是完全不到的，很多开发商推出许多豪宅别墅，而且豪宅别墅还在陆续推出，您觉得这会不会对市场的刚性需求造成困扰？ 杨坤华：其实问题并不是像想象的这么简单，开发商不是傻子，不可能房子都卖不出去他还定一个高价。现情况是开发商拿到的地不便宜，他想把这房子做得有竞争力，所以他就不停地在上面做加法，所以成本就上去了。按照通常开发商盈利的比例一看，那房价就已经上去了。所以从这个角度上看，开发商在自己能承受的范围内都不盈利，那么结果就只有等。现在我们看到的，慢慢等的项目是很少的，至少在杭州已经不明显了。不像南京还出现“地王晒太阳”啊等等的。为什么会出现这种呢？因为做到他认为的价格的时候已经没人买了。那为什么它晒太阳呢？因为他做来做去，卖不出去，做到他能够卖得出去接受的价格的时候，发现他没有消费者了，那么倒过来说，你刚才说城北卖到3万，那你可以打听下他的客户积累量，他能够想，他也能够定了，定了之后他也没什么心虚的……所以，开发商其实也是跟着市场在走。 那么，对于房价的问题，应该说做主导的还是政府。怎么样来做出主导作用？其实各个城市都有他自己的办法，万元房永远是处于在城市周边，但城市周边的房源是怎么供应的……又倒过来说，刚需们没有买车，那他的公交车该怎么设计？这一切应该是政府考虑的问题。如果说是周边低端价格的供应不足，确实是会压制这个刚需购房的可能，会让他贵的房子买不起，便宜的房子没了。这部分人群跟改善购房者、尤其现在我们看到这部分买一百八九的二次改善者，就是说第一次改善完成了，第二次改善我是为了提升我的居住品质，然后为了扩大我的舒适度，甚至是为了满足我心理需求而买的。那么这群人他往往是有实力的，对价格承受力往往很强。这群人在杭州市场是有足够的量。 至于说我们的主城区今后是不是会都成为媒体谈论的两万元房、两万元以上的房，至于说这部分房是不是量太多？会不会产生激烈的竞争，那是另外回事情。这部分和刚需群体的消费者，他是不一样的，消费心态、消费心理、消费方式、对价格承受的方式都是不一样的，所以没有办法一刀切，谈到主城区新出的房源，开出的量很少，其实开发商往往都是这样考虑的，90方卖3万块钱你不买吗？谁买？二次改善的不买，刚性需求的买不起，所以变成了落空，所以这部分人才考虑把小户型拼接成大户型，那是因为他确认了他需要卖的人群能接受的单价，买这个单价的消费者愿意买大户型而不愿意买小户型……而不是说（开发商）主观想改户型，如果90方有大量的人买，当然就建90方了。是这个考虑。 主持人：所以我们这部分人的购买力实在太强，这部分人群还是存在的，所以由不得下面的刚需人群感叹，是吧？ 杨坤华：这样就变成了从今年的五月份后，刚需的比例在成交的套数中逐周减少，这个大家都是知道的。那么，结果就变成你不买，有人买。但是这个问题不是开发商和投资客需要考虑的问题，我觉得应该是政府来考虑的。 主持人：我们这次房交会可以说是一次“卖方”房交会，我记得06年还是07年，我记得有一次是“买方”房交会，今年市场供应非常少，可能明年会有一定的缓解，今年来出让了大量的土地，可能明年供应会有所增加，但整个的供需方面，短期内可能不会出现明显变化。但是政策方面可能就有一些变化了，比如说二套房的收紧，银行房贷方面也有所缩减，你觉得这些对我们市场未来的走势有什么影响？会不会出现更大的调控？ 杨坤华：我觉得这部分不要去揣测它，因为它不是一个有一就二、有二就三的，它一定是市场是什么样子、政府决策怎么样子而已。那么我们可以看，从九几年看，年年出政策，大大小小的政策，关于宏观的、影响到房地产的、或者说是直接针对房地产的各种政策，有些是有效的、有些很单一、有些是叠加在一起的，后来才产生效果。所以我个人觉得不用太多考虑他未来会出什么政策，我们只看从政府角度不会允许房地产暴涨的，不会允许房地产像07年涨完、08年刚刚调控回来，09年、10年又暴涨，这种可能性不大的。从这种角度，它肯定会在它起来之前把它抑制下来。这是肯定的，至于时间是在明年还是后年，这个我觉得很难去预测的，但要达到07年那样的暴涨，可能性不是很大的。 | 
