地方版国五条细则密集出台 北京版最严

一线城市楼市或率先降温

3月31日，是地方政府公布“国五条”调控细则大限之日。

截至发稿，北京、上海、广州、深圳等一线城市及重庆、厦门、合肥、大连、济南、贵阳、天津等城市已公布房价控制目标及具体调控细则。接受《经济参考报》记者采访的人士指出，随着这些细则的落实，此前一路上涨的楼市有望进入调整期，而一线城市可能率先降温。

记者注意到，在房价控制目标方面，各地标准不尽相同。其中，北京版细则被认为最严厉，2013年房价控制目标是“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房价格”；上海将房价控制目标设在“基本稳定”；深圳、天津、重庆、大连、厦门等城市则规定房价上涨幅度低于收入涨幅。

值得一提的是，北京是目前唯一明确提出“进一步降低自住型、改善型商品住房价格”的城市。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖解读说：“相比2012年房价控制目标，此次明显剔除了保障房对价格的影响，使得调控目标更加明确和严格。”

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，各地公布的房价控制目标大致与其楼市热度相呼应，北京、上海等一线城市偏紧，而重庆、合肥、厦门、大连等城市较为温和。

在限购、限贷方面，同样是北京版细则更为严格，对原有限购政策进一步收紧，提出“本地户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；同时对二套房的首付比例进一步提高。”而其他城市的表述则以“继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施”为主。

此前业界最为关注的“计征20%个税”方面，除深圳未明确表述以外，北京、上海、天津等地均提出，在能核实房屋原值的基础上，严格按照个人转让住房所得的20%计征。

值得一提的是，北京地税局3月31日率先公布“个人住房转让所得征收个人所得税”具体规定，针对不同房源对房屋原值作了具体划分。链家地产副总裁林倩认为此举无疑是“国五条”中最具力度的一项政策，将可能改变投资性购房者的长期预期。同时，由于存在税费转嫁的可能，刚需及改善性需求也会受到较大影响。

林倩表示，北京版细则是在楼市持续回暖、量价齐升的背景下出台的，通过收紧个税、限制本地单身购房、提高二套首付比例等措施限制投资性需求，尤其是个税调整及单身限购的新政策将明显影响市场需求。预计二手房市场将有60%左右的需求受到税费调整影响，而且不同类型房屋的税费差距进一步扩大。新政执行后，成交量会明显回落。

事实上，由于细则出台前的“抢搭末班车”效应，多地二手房市场一度出现交易高峰，在短时间内透支了楼市需求，随后交易量开始迅速下降。链家地产数据显示，3月下半月北京二手房市场新增客源量较上半月下降35.3%。上海中原分行数据也显示，二手房交易量在3月中旬达到峰值后出现递减之势。

“交易成本会大幅增加。”21世纪不动产分析师黄河滔说：“比如100万元购房后，以200万元售出，按原先1%征税只需2万元，而按差额部分20%征税则要20万元”。如果卖方将税费转嫁买方，则相当于房价涨了18万元，交易成本上升必然会影响未来的成交量。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，地方版细则中，一线城市力度最大。“本轮市场反弹的主要表现就是一线城市房价上涨迅速，所以调控明显体现了差别化，而一线城市的力度也代表了全国的调控方向”。

“此前市场主要关注二手房个税政策。目前来看，北京等城市的细则中针对新建住宅的力度甚至超过二手房，其他城市的细则也明显对新建住宅预售加强监管”。张大伟称，地方版细则出台及后续执行可能造成楼市量价齐跌，再加上产权登记等叠加政策，这次楼市调控力度不亚于2011年。“其中，一线城市一季度过热的二手房市场将很快陷入调整期，房价很可能率先下调。”

顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时也表示，“一二线城市政策力度之大超出预期。”他预测，今年房价总体将表现为一季度偏高，二季度停滞，三四季度逐步稳定。分类来看，二手房成交二季度将遇冷并呈直线下降趋势，三四季度逐步稳定；新房价格波动将相对较小，但也没有大幅上涨的可能。