只有退潮后，才知道谁在裸泳。当深度调控下的房地产潮水层层退去，裸泳者渐近浮出水面之时，一个不曾虚构的行业真相才逐步展现在世人眼前。

　　据悉，截至4月，据不完全统计，全行业已有4家房企正式宣告破产，而与此前多为子公司、项目公司破产不同的是，这一次倒下的是实实在在的房地产母公司。

　　现象

　　4房企申请破产

　　4月9日，浙江杭州金星房地产开发有限公司申请破产，短短数日之后，浙江杭州锦绣天地、广东顺德广德业两家房地产公司也相继申请破产。而早在2月份，曾开发浙江杭州温州经济城的杭州瑞达实业投资有限公司已申请破产。

　　在以上四家申请破产的企业中，最为引人注目的非杭州金星房地产开发有限公司莫属。据网上公开资料显示，金星房产曾5次转让股权，欠款4000万元，欠税2398万元，而在其申请破产的同时，它的母公司浙江中江控股集团(以下简称“中江控股”)也已申请破产保护。有杭州业内人士爆料，中江控股2008年接盘杭州金星房地产时，其就已经面临资金链断裂的危险。为此，中江控股董事长俞中江曾在浙江省建德、温州等地民间借贷约25亿元，月息为二三分至五六分，而集团旗下部分员工也拿出积蓄甚至贷款打到集资账户，月息1.5分。该人士同时指出，中江控股还曾向多家银行及国资背景的浙江省财务开发公司贷款达25亿元。杭州媒体近期有报道称，中江控股董事长俞中江目前并未被捕，但已被限制出境，护照已没收并有警察监视行踪。同时，因涉嫌虚报产权和重复贷款等违法违规行为，该破产案件有可能转为刑事案件。也有消息称，该案涉及的某国有银行建德支行行长已被撤职。

　　与此同时，另一破产事件的主角广东顺德广德业房地产公司(以下简称“广德业”)的相关细节也被披露。

　　有报道称，广德业老板黄冠芳事业起步于广东顺德杏坛镇，十几年前就活跃于顺德地产界，在黄冠芳2008年去世后，广德业便逐渐淡出地产行业。然而在其宣告破产之前，广德业已陷入多项法律诉讼之中，仅2011年以来，就有涉及金融债务、借贷、商品房买卖合同、商铺租赁等28项相关诉讼与广德业相关。

　　“当前申请破产的企业实际上在前几年就已经出现了资金和经营方面的问题。从一季度末开始，银行业出于金融风险管理考虑，暂停了对中小企业的贷款，在调控正酣的节点上突然‘停止供血’，这是导致这些企业破产的直接原因。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示。

　　争议

　　破产后有利可图？

　　据了解，房企破产主要有两种形式，直接破产和申请破产。“直接破产容易产生资不抵债的情况，因为直接破产后，企业相关资源将会被迅速变卖用来还债，原本价值20亿元的项目卖到4、5亿元都有可能。”谢逸枫表示，申请破产就会好很多，一方面企业能够主动运作资产转让事宜，另一方面也有相对充裕的操作时间。近期爆出的破产房企也都是申请破产。

　　“如果是当下申请破产，基本不会出现资不抵债的情况。”谢逸枫指出，这些申请破产房企的项目多在2008年甚至更早时候就已经拿到土地，地价的升值已经带来丰厚的利润。以广德业为例，2008年前后，其拿地楼面价为5000元/平米左右，而现在则是10000元/平米左右。

　　广东湛江的一位开发商也向记者表示，当前广东业内并未因有房企破产而产生恐慌情绪，还在关注事态的发展。“主要还是要看这几家申请破产房企的处理结果如何，按理说清算完毕应该还是有资金结余的。”该开发商调侃道，“大不了把项目打六折转手，也绝对是有力可图的，还能盘活资金。”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则对申请破产之后仍有利可图一说提出了质疑。

　　杨红旭向记者表示，申请破产保护之后，首先要进行资产重组，资产重组失败之后，才会进入资产变卖阶段。“既然资产变卖能盈利，那为何不将项目直接低价转手盘活资金？通常情况下，只有经营扭转无望、严重资不抵债的企业才会走申请破产这一步。”

　　趋势

　　破产高发期来临？

　　据搜房网调查数据显示，有62.07%网友认为金星破产会导致“多米诺骨牌”效应。更有网友留言，在目前房产企业普遍面临资金“干涸”的情况下，会有越来越多的房企面临破产危机。

　　然而业内人士大多表示，以上四家房企破产并不具备普遍的代表性，整个房地产行业目前也并未进入破产高发期。

　　上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成指出，只有个别成本控制不力、投资决策失误的企业才面临资金链断裂风险。同时，这些企业多存在以下一些问题：缺乏开发经验积淀，成本控制能力普遍较弱；缺乏品牌影响，难以实现品牌溢价；缺乏行业资源积淀，拿地成本普遍较高；缺乏土地储备，后续开发缺乏资源保障；多元化经营，管控面临较大压力等。也有专家给出当前房企规避风险的几点建议：短期内减少拿地，严格控制现金流；不拿一线城市地块，重点考虑二、三线城市的低价土地；主动出击，加快以价换量；扩充融资途径，多渠道找钱。

　　预测

　　谁会是下一个

　　谈及今后哪些地方房企最有可能遭遇破产风险时，采访中多位业内人士指出了长三角地区的隐患，以及三四线城市的小开发商。谢逸枫表示，浙江温州及该省其他地区、江苏扬州及该省其他地区都有可能在近期出现房企破产案例。杨红旭则指出，长三角一带近几年房价上涨过快，去年以来也跌幅最大，房企盈利空间显著减少；同时，鉴于经济环境的整体走低，长三角地区的民间借贷已出现问题，而当地的很多房企的融资途径主要就是利率较高的民间借贷。

　　对于中小开商而言，其启动资金相对较少，实力不太雄厚，之前完全可以通过预售回款维持其现金流。目前，购买者观望，使得资金无法回笼。有专家指出，住房关乎民生，如果房企破产案件一再发生，将有可能转变为一个社会问题。深圳市房地产研究中心主任王锋也表示，企业资金链断裂，也可能带来卷款逃跑、烂尾楼等社会问题。