京沪楼市端午成交回暖 个别地区抢购潮疑似炒作

中国证券报记者端午节期间走访上海部分楼盘发现，总价低、性价比高的项目人气较旺，市场回温迹象明显，有些楼盘虽然“零优惠”，但依然人头攒动。

位于上海普陀区的某楼盘，早在2005年开盘，目前仍有210套房源可售。中国证券报记者致电该项目售楼处了解到，该楼盘在售217平方米大户型房源，均价50000元/平方米。而松江某楼盘大部分房源于2008年之前推出，目前还有47套可售，全是大户型。

在某楼盘看房的一位购房者表示，自己已经被“抢房潮”传闻搞得有点迷糊，但房价确实未见明显松动。另一位购房者认为，房价下跌空间有限，最近处于政策利好时期，出手时机已到。

中国证券报记者走访上海多个楼盘，未见“抢购潮”。业内人士认为，上海限购并未放松，执行力度从严，尽管新盘与二手房成交均价和成交量都有所上升，但上涨幅度并不大，“抢购潮”目前难以在上海楼市显现。

据佑威以及网上房地产数据显示，截至6月24日17时，今年端午节期间，上海成交714套住宅，而去年端午节三天共成交956套，远未达到去年水平。但端午期间成交714套，高于今年五一期间成交453套的数据。

北京中原市场研究部统计数据显示，今年端午节前两天（22日-23日）北京新建住宅签约876套，二手房住宅签约279套，合计签约1155套，这一数字比今年五一小长假的前两天签约量上涨55.9%，而同比去年端午假期的前两天成交量增加289%。节日期间北京地区看房人流量明显增加。据不完全统计，端午节期间北京地区二手房看房客户明显增加，比五一期间增加超过两成，购房者购房意愿明显提高，但对房价依然比较敏感。

据媒体报道，近期广州、深圳的成交较多的楼盘均为总价低、单价低的郊区楼盘，广州以中小面积的刚需产品为主的楼盘成为市场主力军；而深圳则是个别降价幅度较大的楼盘吸引眼球。

杨红旭表示，从目前形势看，开发商大幅提价的声音尚不强烈。只要现行调控政策不再进一步收紧，楼市成交就可能继续小幅回暖。

据统计，6月23日-24日上海只有1个纯新盘项目入市，该楼盘位于郊区青浦；广州端午节楼市也只有4个新盘推出，郊区番禺区占3席。

此外，网上房地产的数据显示，目前上海全市新建商品住宅可售面积已达1013.18万平方米，为2007年以来高点。按照5月成交80万平方米的数据来推算，这些库存全部消化完要12个半月。

开发商营造热销氛围

节日期间，中国证券报记者调查发现，开发商的促销力度有限，采用各种方式营造热销氛围。浦东某楼盘6月17日开盘，端午节期间，开发商联合某网站开通看房班车。中国证券报记者询问大概有多少房源，销售人员称可售房源不多，暗示尽早下定金。但中国证券报记者在上海房地局官方网站查询后发现，该楼盘累计推出多达270套房源，目前可售160套。该开发商的看房班车不只看一个楼盘，一个看房线路一般为4到6个楼盘，每个楼盘都统计同一个看房班车人数，并集体合影，造成人气很旺的景象。

还有一些看房团采取低价楼盘路线，赚取大量人气，甚至中途光顾上海周边区域，推出单价在万元以下的楼盘。“销售人员打电话说楼盘价格很低，我一早参加看房团，原来是位于江苏太仓市的楼盘。”一位看房团成员说。

针对近期多地出现“日光盘”项目及楼市涨价的传闻，业内人士表示有炒作嫌疑。近几个月，全国楼市成交出现一定放量，但多是开发商“以价换量”的结果，目前市场成交较2009年和2010年楼市火爆时期仍有较大差距，市场全面反弹难度较大。

业内人士称，个别地区出现的“千人抢购潮”不排除其中有开发商炒作的成分。从真实市场情况看，除非项目性价比极高，否则很难出现真正的“抢购潮”。

对于有报道称南京市出现“万人抢购潮”，业内人士向中国证券记者表示，该楼盘确实卖得不错，但只是有近万人到访而已，不是每个访客都会购买。该项目并不位于南京市，而是位于南京相邻的句容市，因此其“抢购热潮”也不是发生在南京市。对于该楼盘出现热销的原因，市场人士分析，一方面开发商营销计划做得好，蓄客时间长，摸准推盘节奏；另一方面是句容不限购，紧邻南京，吸引了很多南京购房者去投资。

北京中原市场研究部总监张大伟认为，降息信号被市场过度解读、首套房信贷支持力度加大、多个城市楼市政策微调等因素令部分购房者认为市场有望走出低谷，担心再次踏空，看房意愿及购买意愿都有明显增加。

张大伟认为，价随量涨是当前人们普遍担心的问题，也是一些购房者急于出手的原因。虽然目前尚无房价大幅反弹迹象，但个别楼盘或已按捺不住涨价冲动，悄然调价。

6月成交或继续回暖

业内人士认为，目前楼市成交持续回暖，购房者对政策和市场走势存在忧虑，一些刚需人群甚至出现买涨心理，害怕再度踏空。

值得注意的是，一些开发商开始不断营造开盘热销的气氛。这对普通购房者来说，容易形成跟风入市或看涨买房的心态。开发商有可能借势提价，利用购房者的心理促成量价齐升。

上海楼市5月以来成交迎来放量，楼市回暖迹象渐现。业内人士认为，下半年上海楼市成交量将继续回暖，房价降幅逐步收窄，直至下跌动力消失。

“每年6-8月是楼市传统的淡季，但今年有可能不同于往年，走出‘淡季不淡’的行情。”同策咨询董事长孙益功认为，所谓“淡季不淡”，一方面是指不会延续往年淡季的状况，另一方面也不会出现成交量暴涨的趋势。

“在调控房价的效果渐趋明显及经济增长乏力的背景下，短时间内不太可能展开新一轮房地产调控。除非四季度之前，房价明显上涨，但这种可能性很小。”业内人士判断，今年楼市是一个探底、筑底、复苏的过程。

“由于楼市政策继续收紧的预期减弱，今年‘金九银十’的亮点仍可能表现在成交量上。”该人士表示，政策层面正处于“刺激刚需”时间窗口，刚需人群的购房意愿应该会在6-8月继续释放。6月楼市成交量有可能继续维持5月的水平，预计6月北京、上海等一线城市成交量或继续维持回升趋势。

也有业内人士表示，目前楼市“回暖”基础并不稳固，在调控从紧的大背景下，如果开发商的降价促销力度不能维持，成交量很可能会再度陷入低谷。就当前的趋势来看，下半年刚需人群依旧会不断入市。对于北京、上海、深圳等一线城市而言，刚需释放能够持续多久对市场走势将有较大影响，这方面还存在不确定性因素。