对话人

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强

　　对话动机

　　商品房价格一路高扬，不少群众将住房需求的目光转向租房或购置二手房，在这种情况下，房地产中介成为二手商品房交易中重要的一环。但是，房产中介吃差价、分割房屋出租、挪用客户资金的现象一直为群众所诟病。针对房产中介的种种乱象，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部制订的我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章——《房地产经纪管理办法》，将于4月1日实施。有业内人士认为，这一办法的出台，将对房产中介行业进行重新洗牌，有望消解各种房地产中介乱象。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会作为全国性房地产经纪行业组织，参与了《房地产经纪管理办法》的立法调研等相关工作，下一步将配合有关部门实施该办法。

　　《房地产经纪管理办法》是否真能如社会所期望的那样，有效规范各种乱象？这一办法又如何实施？《法制日报》记者就此与中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强展开对话。

　　□对话

　　房产中介接受监管比例低

　　记者：房地产经纪是为房地产供求者提供房源、客源等信息，协助实地看房，代拟房地产交易合同以及代办贷款、房地产登记等专业服务的行业，与群众的生活紧密相关。请您介绍一下我国房地产经纪行业的现状。

　　柴强：房地产经纪是房地产业和现代服务业的重要组成部分。目前在房地产经纪机构中，中小机构的数量还较多，但也成长起一批门店过百、人员上千甚至门店过千、人员上万的大型房地产经纪机构。

　　不过，我国房地产经纪行业在快速发展中也存在着一些问题：一是备案率低、准入门槛低。目前，对房地产经纪机构没有资质要求，设立房地产经纪机构的条件较宽松，到房地产管理部门备案、接受监管的机构比例不高。同时，对房地产经纪人员也没有强制性的资格要求，许多从业人员没有受过正规的职业教育，素质较低，流动性大。二是无序竞争较严重。目前房地产经纪机构承接业务一般不签订房地产经纪服务合同，多家机构同时争抢同一房源，谁先成交谁就获得佣金，这就迫使机构依靠“人海战术”，采用虚假承诺、恶意压低收费等手段承揽业务，造成机构只重视销售速度而不重视服务质量。三是经纪行为不规范。目前房地产经纪机构和人员的不规范行为主要包括发布虚假房源信息，不告知不利于成交的房屋真实状况，诱骗或者强迫消费者交易；低价收进、高价卖(租)出房屋，赚取差价；隐瞒房屋真实成交价格，协助交易当事人签订“阴阳合同”、规避房地产交易税费；通过违法违规的代收代付方式，侵占、挪用房地产交易资金等。针对以上问题，《房地产经纪管理办法》有针对性地进行了规范。

　　规定中介人员不得赚取差价

　　记者：根据您所讲的，此次办法对房地产经纪机构的不规范行为进行了有效地规范，请您具体介绍一下办法中有哪些针对性的条款。

　　柴强：在加强房地产经纪管理方面，针对性的规定主要有：一是针对行业监管机制不顺问题，完善了监管机制，形成了部门管理合力。办法规定实行建设(房地产)、价格、人力资源和社会保障等相关主管部门协同管理。二是针对行业准入门槛低问题，对房地产经纪机构设立规定了人员条件，并强化机构的备案管理。办法规定，设立房地产经纪机构和分支机构应当具有足够数量的房地产经纪人员，并实施房地产经纪机构备案管理，这便于相关主管部门掌握房地产经纪机构相关情况，及时有效地实施监管。三是针对从业人员流动频繁问题，明确了房地产经纪机构招用人员的要求。办法要求房地产经纪机构招用房地产经纪人员应当依法签订劳动合同。四是针对过去管理中重管理轻服务的问题，办法要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息，信用档案信息等公共服务。五是针对房地产经纪违法违规行为突出问题，强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。办法明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。

　　在规范房地产经纪行为方面，针对性的规定主要有：一是针对信息隐瞒及披露不充分等问题，明确了房地产经纪机构的信息公示和告知义务。办法规定了房地产经纪机构应当在经营场所公示的内容，应当向委托人说明的事项。二是针对业务委托不规范问题，明确规定了房地产经纪服务合同行为。办法对房地产经纪服务合同的形式和基本内容提出了具体要求。三是针对房地产经纪服务违规收费问题，对房地产经纪服务实行明码标价制度。办法对房地产经纪服务的价格公开、禁止行为和法律责任等做了较为详细的规定。四是针对交易资金安全问题，规定实行交易资金监管制度。办法要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。五是针对各种各样的不规范经纪行为，明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

　　经纪管理办法有待再完善

　　记者：这么一部社会期望值较高的管理办法，如何落实，也是群众关心的一个问题，请您介绍一下相关情况。

　　柴强：办法出台后，各地都在积极制定相关实施细则，从目前得到的信息来看，细则将会比办法更加严格、更具可操作性。

　　记者：办法规定，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理，并应当有足够数量的经纪人和协理。一定数量是指多少？一家中介需要多少经纪人和协理？

　　柴强：具体数量由地方出台实施细则具体规定。但是足够数量的最低限是，每个房地产经纪机构及分支机构应当不会少于一名房地产经纪人和一名房地产经纪人协理。

　　《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪人员应当与受聘的房地产经纪机构签订劳动合同，另外对房地产经纪人员的违法违规行为也有了相应的罚则。

　　记者：此次出台的办法中，并没有对中介人员持证上岗进行规定，其中有哪些原因？

　　柴强：鉴于目前取得全国房地产经纪人资格的人数还较少，办法规定房地产经纪服务合同应当由一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

　　这一条应是过渡性规定，等将来取得全国房地产经纪人资格的人数达到一定规模时，应当规定只有具有全国房地产经纪人资格者才可以在房地产经纪服务合同上签名。这是在实践中有待进一步完善的方面。

　　记者：对于房地产经纪机构的自律问题您是如何看待的？为何没有纳入此次制定的办法？　

　　柴强：办法作为一个部门规章，从市场经济发达国家和地区看，一些应当规范的问题目前还难以纳入。比如，房地产经纪机构和人员应当加入房地产经纪行业组织实行自律管理的问题没有在办法中规定。这主要是因为我国多数房地产经纪机构和人员没有加入房地产经纪行业组织，使得自律管理作用还难以有效发挥，今后应在城市房地产管理法修订中予以解决。(记者 任雪)